（2015）嘉民一（民）初字第9092号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-24
案件名称
刘伟东、蒲丹与上海路劲物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟东,蒲丹,上海路劲物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；《上海市住宅物业管理规定》：第四十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一（民）初字第9092号原告刘伟东。原告蒲丹。被告上海路劲物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人高大鹏，该公司总经理。委托代理人孟宪明。原告刘伟东、蒲丹诉被告上海路劲物业服务有限公司（以下简称路劲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依原告方申请于2015年12月1日委托评估机构对两原告所有的坐落于上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋因浸水所造成的损失进行司法鉴定，评估机构上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2015年12月29日出具司法鉴定意见书。审理中，原告刘伟东、蒲丹，被告路劲公司的委托代理人孟宪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟东、蒲丹共同诉称，两原告系夫妻关系，于2015年8月购得坐落于上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋，被告系该房屋所在小区的物业服务企业。2015年8月27日晚上8时许，原告方回上述房屋时发现室内地面被水淹没，经通知被告派人查看，确认系下水道堵塞所致。其后，被告方物业人员对管道进行了疏通，将原告房屋内的积水排出。但由于积水严重，致使原告方上述房屋地板、门、墙纸等遭到损坏，无法入住，影响原告方将该房屋对外出租。原告方认为，被告作为物业公司未能及时履行相关维护、管理义务，应赔偿原告方的相关损失。据此，原告请求判令被告赔偿上述房屋直接经济损失68537元以及鉴定费3500元，并赔偿因房屋无法出租产生的租金损失（自2015年9月1日起按市场租赁价格每月4500元计算至判决生效之日止）。被告路劲公司辩称，原告房屋浸水属实，原因确为其所在楼房公共排水管道堵塞反水所致，但被告公司定期对管道进行清掏，管道堵塞可能是楼上住户使用不当所致，且被告公司在原告保修后即及时进行管道疏通和排水，尽到了自己的义务。对于原告主张的损失，其中房屋浸水产生的直接经济损失，被告公司曾通知相关保险公司到场定损，定损金额为8800元，而评估机构鉴定时被告公司就提出相关异议，故不认可鉴定结果；关于房租损失，原告买房后并未将房屋实际出租，且何时出租、能否出租均不确定，故不同意赔偿。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、房地产权证、房地产买卖合同各一份，证明两原告于2015年6月通过二手房交易购买涉案房屋，于2015年8月25日取得该房屋产证；2、司法鉴定书、鉴定费发票各一份，证明涉案房屋经评估机构鉴定，确认直接损失为68537元及产生鉴定费3500元。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，对证据2不予认可，认为评估机构按照全新价格对材料进行估价不符合实际情况。被告为反驳原告主张，向本院提交以下证据：1、被告公司2014年至2015年的“管道井清掏记录表”一组，证明其定期履行管道疏通义务的情况；2、太平洋保险公司给被告公司的电子邮件，证明保险公司对涉案房屋浸水损失定为8800元，并认为被告公司只承担一半责任。经质证，原告对被告提交的证据1不予认可，认为该证据不能反映被告是否履行相关管理义务，即便已经履行，鉴于事实上原告房屋因管道堵塞导致浸水损害，说明被告并未完全履行义务；对证据2，认为保险公司的定损不具有法定效力，其更多考虑保险公司自身的利益，相关损失应以司法鉴定为准。本院经审查核对双方提供的证据，结合相关陈述，确认原告提供的证据真实、合法，能够证明其主张的事实，本院予以认定。被告提供的证据即便真实，但其一，鉴于已发生管道堵塞导致房屋浸水的事实，被告并不能以此证明其已履行相关公共设施管护义务；其二，保险公司的口头定损意见实不足以否定评估机构的专业鉴定结论，故本院均不予认定。据此，本院确认事实如下：2015年6月26日，两原告与案外人冯某某签订上海市房地产买卖合同，购买坐落于上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋。2015年8月25日，两原告被登记为上述房屋的产权人。被告自2010年起至今为该房屋所在小区提供前期物业管理服务。2015年8月27日20时许，两原告发现上述房屋地面大面积浸水，经被告派人现场查看，确认系该房屋外共用排水管道堵塞造成污水反涌进入原告方房屋所致。事后，经本院委托鉴定，该房屋因浸水导致的直接损失（即房屋修缮工程造价）为68537元，两原告预付鉴定费3500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在采取补救措施后对方还有其他损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，两原告作为涉案房屋的所有人即业主，被告作为该房屋所在小区的物业管理服务企业，双方之间存在有效的物业服务合同关系。作为物业管理服务企业，被告应当对相关共用设施进行日常的管理维护，确保其正常使用和运行。两原告所有的涉案房屋因共用排水管道堵塞导致污水反涌浸水，显与被告未尽相应管护义务有关，被告应对此承担违约责任。尽管被告事后进行了管道疏通和排水，仍应赔偿原告方因房屋浸水受到的损失。该损失系直接损失，有司法鉴定意见为据，本院予以认定。因此而产生的鉴定费，为合理必要费用，本院亦予认定。被告不认可鉴定意见，但无足以反驳的相反证据或合理理由，本院不予采纳。原告方主张的房屋租金损失，属间接损失，由于涉案房屋在受损事件发生时并未实际出租，且原告另有房屋居住，故该请求缺乏足够依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《上海市住宅物业管理规定》第四十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告上海路劲物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘伟东、蒲丹因房屋浸水所造成的损失68537元以及鉴定费3500元，合计人民币72037元；二、驳回原告刘伟东、蒲丹的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1964元，减半收取982元，由原告刘伟东、蒲丹共同负担206.20元，被告上海路劲物业服务有限公司负担775.80元，被告应将负担之款于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 钱宏兴二〇一六年二月一日书记员 余冠捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《上海市住宅物业管理规定》第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；……三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。…… 关注公众号“”