（2015）岚民初字第1874号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-04
案件名称
王美平诉林海鸿、吴运立房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
平潭县人民法院
所属地区
平潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王美平,林海鸿,吴运立
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第1874号原告王美平，女，汉族，住福建省平潭县。委托代理人陈小海，福建瑞权律师事务所律师。被告林海鸿，女，汉族，住福建省平潭县。委托代理人李丹、李海伦，福建福民律师事务所律师。被告吴运立，男，汉族，住福建省平潭县。原告王美平诉被告林海鸿、吴运立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王美平及其委托代理人陈小海、被告林海鸿的委托代理人李丹到庭参加诉讼，被告吴运立经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王美平诉称，被告林海鸿于2013年12月5日向原告借款60万元，约定月利率3.5%，后由于被告林海鸿无能力偿还借款，遂与原告商量将其购买的房产抵价转让给原告，即以借款本金60万元及利息168000元，共计768000元抵做购房款，将房屋转让给原告。2015年2月7日，被告林海鸿与其丈夫吴运立同原告签订了《套房转让合同》（下称“《合同》”），约定两被告将位于平潭县潭城镇商品房转让给原告，转让价格为768000元，合同约定了房屋坐落、建筑面积、购房价款的付款、交房条件及违约责任等条款。因该房屋属于开发商销售的返租房，故双方还约定开发商西航公司每月支付的房租费用4180元从2015年2月7日起由原告收取。上述合同签订当日，被告林海鸿即向原告出具收条一张，确认收到原告应支付的购房款768000元，并确认该款项由被告林海鸿的借款本金60万元与借款利息168000元构成。合同签订后，两被告将《商品房买卖合同》与购房发票交付给原告，亦将合同签订后前三个月房屋租金交付给原告。但至2015年5月份起，两被告拒绝将房屋租金交付原告，经原告多次催促，至今仍未向原告履行交付租金义务，并自行领取房屋租金。双方所签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，不存在法律、法规禁止性规定，合法有效。合同签订时，原告已依约履行付款义务，但两被告未依约履行义务，构成违约。为此，请求依法判令双方于2015年2月7日签订的《合同》合法有效，位于平潭县潭城镇商品房归原告所有，两被告在房屋具备过户条件之日起3个月内协助原告办理产权过户手续；并向原告支付房屋租金收益8360元及违约金76800元。被告林海鸿辩称，本案是民间借贷纠纷，双方的债权债务关系尚未消灭，《合同》是为折抵被告欠原告的借款而签订的，并非独立存在。双方之间互负到期债务，被告可以主张抵消，《合同》签订的时间是2015年2月7日，被告与案外人林瑞花签订了《债权转让协议书》，且通知了原告，被告与原告之间的法律关系因上述协议的签订而发生变化，原告尚应偿还被告余下到期债务。退一步说，就算本案是原告所主张的房屋买卖合同纠纷，但原告违约在先，未向被告支付余下购房款143500元，被告不应承担违约责任。为此，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1.《合同》，证明原告与两被告签订房屋买卖合同，在原告付款之后，被告有义务将该房屋租金收益交付给原告，两被告拒绝交付的行为已经构成违约；证据A2.借条、银行转账凭证、收条，证明原告已履行付款义务；证据A3.身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格；证据A4.《商品房买卖合同》、不动产销售发票，证明两被告于2012年2月1日购置讼争房屋，未履行后续义务；证据A5.关于《债权转让通知书》答复，证明80万元债权并不存在；证据A6.互助会清单，证明会费情况；证据A7.建设银行银行卡，证明该卡为被告林海鸿办理的用于收取讼争房产租金，两被告已经部分履行合同，后续义务并未履行构成违约。对原告提交的上述证据，被告林海鸿质证认为，对证据A1、A6、A7的真实性有异议，证据A1中的签名是被告本人所签，但被告并不知情手写部分内容，该证据并非独立存在的，是为折抵被告欠原告的借款；对证据A2至A5的真实性无异议，但对证据A2、A5的证明对象有异议，证据A2中的“利息3.5分”为年利率，及签订《合同》时的利息为24500元，对收条、转账凭证的真实性有异议，被告并不知情“收款人林海鸿”以下的补充说明；证据A5中的80万元是陆陆续续的借款，讼争房产尚未过户，合同属于履行阶段，在原告收到案外人发出的债权转让协议书，可认定债务抵消是有事实依据的；证据A6中没有原告林海鸿或案外人林瑞花的签字，证据A7即使是真的，被告已通知抵消，没有义务。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1.债权转让协议书，证据B2.借条，证据B3.债权转让通知书，证据B4.EMS快递单，证据B1至B4证明案外人林瑞花将其对王美平的80万元债权转让给被告林海鸿，并通知王美平的事实；证据B5.抵消通知书，证据B6.顺风速运单，证据B5、B6证明被告林海鸿已通知王美平债务抵消，并要求王美平将剩余部分偿还给被告的事实。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据B1的真实性、证明对象有异议，该80万元借款不是真实存在的；对证据B2形式上的真实性无异议，但该债权未经法律确认，且该款为案外人林瑞花与原告之间做会形成的；对证据B3的真实性无异议，对证明对象有异议，80万元并非真正借款；对证据B5、B6的真实性有异议，且原告没有收到证据。经过庭审的举证、质证，对原、被告提交的上述证据，本院分析认为，原、被告双方对证据A2至A5、B2、B3的真实性均无异议，本院亦予以确认，可作为认定本案案件事实的依据。对双方有争议的部分，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经审理查明，2013年12月5日，被告林海鸿向原告出具借条一份，内容载明“借条，兹向王美平借人民币陆拾万元整（￥：600000）正，利息3.5分。特此证明。借款人：林海鸿。”借款后，因被告林海鸿无力偿还借款，2015年2月7日，被告林海鸿、吴运立（甲方）与原告王美平（乙方）签订《合同》，将被告林海鸿名下的位于平潭县的商品房转让于原告。双方约定，房屋转让价为768000元，付清价款后，房屋的产权归原告所有，被告将房屋的相关资料交给原告；被告名下的《房屋所有权证》领取后，原告应在3个月内办妥转让移户手续，该房屋西航公司的房屋租费每月4180元左右自2015年2月7日起由原告收取；若被告违约，应双倍返还原告已交的价款，违约方并赔偿守约方的损失等。2015年2月7日，被告林海鸿向原告出具收条一张，确认其已收受原告王美平的房价款768000元，并收回2013年12月5日的借条。合同签订后，原告收取了至2015年2月至4月的租金计12540元，之后未再领取租金。另查明，两被告为夫妻关系。本院认为，本案的主要争议焦点在于本案的基础法律关系为房屋买卖关系还是借贷关系。原、被告签订借款合同在前，借款一年多后因被告无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期的借款本息转为购房款，为此，可认定双方已达成买卖房屋的合意。《合同》签订后，被告亦依约将讼争房产的相关发票等交给原告，并由原告收取讼争房产的租金，故《合同》为双方的真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方应依约全面履行各自的义务。被告林海鸿辩称借条中约定的“利息3.5分”为年利率，原告尚欠购房款143500元未支付，存在违约；原告陈述购房款768000元为借款本金600000元及按月利率2%计算的利息组成，并由被告林海鸿出具收条予以确认；本院认为，按月利率2%计息符合民间借贷习惯，原告的上述陈述较为客观；被告主张其在原告尚欠购房款未支付的情形下而出具收条，不符合常理，故对被告的上述抗辩主张，本院不予支持。被告林海鸿还抗辩于2015年5月通知原告债权抵消事宜，本院认为，双方已于2015年2月达成讼争房产买卖的合意，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，讼争房产物权的设立、变更、转让等，应当登记，且自记载于不动产登记簿时发生法律效力，故对原告要求讼争房产归其所有的诉请，本院不予支持。原告与被告签订《合同》时，已知晓讼争房产尚未办理房屋权属登记，并未进行确权，且双方明确约定待被告领取讼争房产的房屋所有权证后，原告在3个月内办妥转让移户手续，现讼争房产的权属登记尚未办理，约定办理过户手续的条件尚不具备，故对原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉请，本院不予支持。关于讼争房产的租金收益，原告主张被告领取了2015年5月、6月的租金8360元，被告未提出异议，按照双方在《合同》第七条中约定，租金由原告领取，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应向原告支付租金8360元。对于违约金76800元，双方在合同中未对该项进行约定，且原告亦未举证其存在损失，原告的该诉请缺乏依据，本院不予支持。被告吴运立经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王美平与被告林海鸿、吴运立于2015年2月7日就买卖位于平潭县潭城镇商品房房屋事宜签订的《套房转让协议》有效；二、被告林海鸿、吴运立应于本判决生效之日起十日内向原告王美平支付租金8360元；三、驳回原告王美平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11480元，由被告林海鸿、吴运立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 吴旭新人民陪审员 林光英二〇一六年二月一日书 记 员 郭剑明附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。