（2015）瑶民一初字第05889号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-29
案件名称
江顺与合肥义乌小商品城管理有限公司、合肥中翔房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江顺,合肥义乌小商品城管理有限公司,合肥中翔房地产开发有限公司,浙江中翔集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十七条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第05889号原告：江顺，男，1969年9月17日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托代理人：章淮健，安徽博时律师事务所律师。被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：王大朋，该公司总经理。被告：合肥中翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：狄秀斌，该公司总经理。被告：浙江中翔集团有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：狄秀斌，该公司董事长。以上三被告共同委托代理人：丁荣芳，合肥义乌小商品城管理有限公司员工。原告江顺与被告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称义乌小商品城公司）、合肥中翔房地产开发有限公司（以下简称合肥中翔公司）、浙江中翔集团有限公司（以下简称浙江中翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王雅欣独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告江顺及其委托代理人章淮健、被告义乌小商品城公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司的委托代理人丁荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江顺诉称：从2010年下半年开始被告合肥中翔公司通过多种广告途径，宣传“义乌中国小商品城合肥工艺饰品城”商铺，承诺“十年返租，150%回购”。原告江顺看到该承诺后，到该公司交购房定金，并与其签订商铺定购协议书，约定江顺不得以任何理由不签定商品房买卖合同、商铺委托管理合同、租赁合同，否则视作违约，没收定金。江顺与合肥中翔公司签订一份商品房买卖合同，补充协议第4条约定“出卖人与买受人在签订合同的同时，买受人应与义乌小商品城公司签订商业委托管理合同”。在合肥中翔公司违规宣传和诱导下，江顺与义乌小商品城公司签订了商业委托管理合同和租赁合同，约定：将二层商205号商铺出租给义乌小商品城公司，自2014年10月1日到2021年9月30日按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计57388元／年；租金每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付；违约责任为乙方延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿甲方违约金。合同签订后义乌小商品城公司仅支付一个季度的租金，从2015年1月1日开始至今未能支付租金。自江顺与合肥中翔公司商谈开始，合肥中翔公司始终使用格式合同，将售后包租这一销售方式紧紧捆绑在一起，使买卖与租赁关系紧密联合，无法分开。合肥中翔公司与义乌小商品城公司相互作用、相互配合，构成一个利益整体。合肥中翔公司滥用市场支配地位，属于不正当行为，与江顺的经济损失存在因果关系。义乌小商品城公司及合肥中翔公司的股东均是吴应福、董诸灿、浙江中翔公司三方，两公司是关联公司，人员、财产、管理混同，使义乌小商品城公司履约能力下降，逃避债务、损害债权人的利益，合肥中翔公司应当承担连带责任。浙江中翔公司自愿对所欠的租金进行担保。江顺为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：被告义乌小商品城公司和合肥中翔公司支付2015年1月1日到2015年12月31日的税后租金51649.2元（2015年1月－12月租金57388元，减去10%的税金）；支付违约金6262.48元（2015年1月10日-3月30日12912.3×1‰×242天=3124.78；4月10日－9月30日12912.3×1‰×162天=2091.8元；2015年7月10日－9月30日12912.3×1‰×81天=1045.9元）；合计57911.68元；被告浙江中翔公司对上述款项承担担保责任。义乌小商品城公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司共同辩称：1、江顺主张义乌小商品城公司支付租金及违约金，依据是房屋租赁合同；浙江中翔公司承担连带清偿责任，依据的是2015年元月23日其出具的承诺函。但对义乌小商品城公司所欠江顺的租金和违约金，要求合肥中翔公司承担相应的连带责任，依据不足。2、对江顺主张的租金数额无异议；违约金主张过高，要求按银行同期贷款利率四倍计算。经审理查明：2011年5月26日，江顺与义乌小商品城公司签订了一份租赁合同，约定义乌小商品城公司租赁江顺向合肥中翔公司购买的位于合肥市长江东路与铜陵路交叉口的“义乌中国小商品城-合肥工艺饰品城”二层商205商铺，租赁期为2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年；2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，江顺不收取租金；自2014年10月1日至2021年9月30日，年租金为57388元，义乌小商品城公司于每季度的第一个月的10日前支付当季租金，如延迟支付，则每日按照租金的千分之一支付违约金。以上事实，有房产证、商铺委托管理合同、租赁合同、活期历史明细单、委托代征协议书、皖地税函（2012）79号批复复印件及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉租赁合同系江顺与义乌小商品城公司在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。江顺已按约履行了交付房屋的义务，义乌小商品城公司理应按约支付房屋租金，逾期则应承担违约责任。江顺主张义乌小商品城公司尚欠其2015年1至12月税后租金51649.2元未付，义乌小商品城公司予以认可，故义乌小商品城公司应向江顺支付2015年1月至12月的税后租金51649.2元。关于违约金，义乌小商品城公司辩称江顺主张违约金以日千分之一为标准计算过高，要求核减为中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该项辩称符合法律规定，本院予以采信。根据江顺主张的违约金的期间（截止至2015年9月30日），本院核算违约金如下：1、2015年1月至3月税后租金12912.3元应于2015年1月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故该季度租金在2015年1月11日至2015年4月10日之间的违约金为12912.3元×（5.6%×4倍÷365天）×49天＋12912.3元×（5.35%×4倍÷365天）×41天=698元；2、2015年4月至6月税后租金12912.3元应于2015年4月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故第一季度和第二季度的租金在2015年4月11日至2015年7月10日之间的违约金为12912.3元×2季度×（5.35%×4倍÷365天）×30天＋12912.3元×2季度×（5.1%×4倍÷365天）×48天＋12912.3元×2季度×（4.85%×4倍÷365天）×13天=1325元；3、2015年7月至9月税后租金12912.3元应于2015年7月10日前支付，义乌小商品城公司至今未支付，故第一、二、三季度租金在2015年7月11日至2015年9月30日之间的违约金为12912.3元×3季度×（4.85%×4倍÷365天）×46天＋12912.3元×3季度×（4.6%×4倍÷365天）×36天=1650元；以上租金合计3673元。关于浙江中翔公司承担何种责任的问题，因其自愿出具承诺函、为义乌小商品城公司应付租金提供担保的民事行为是其真实意思表示，当属合法有效，故浙江中翔公司作为担保人应按约定承担一般保证责任。关于江顺以合肥中翔公司与义乌小商品城公司是关联公司为由，要求合肥中翔公司承担连带责任的主张，既无事实依据、也无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下：一、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效后十日内向原告江顺支付2015年1月至12月税后租金51649.2元及违约金3673元；二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一项债务的，不足部分则由被告浙江中翔集团有限公司承担保证责任；三、驳回原告江顺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 王雅欣二〇一六年二月一日书 记 员 赵丽丽附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利。