（2015）沪二中民二（民）终字第1502号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-01
案件名称
上海杨浦区阳普进修学校与上海杨浦商贸集团资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海杨浦区阳普进修学校,上海杨浦商贸集团资产管理有限公司,董瑜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1502号上诉人（原审被告）上海杨浦区阳普进修学校，住所地上海市杨浦区。法定代表人宗荣华，校长。委托代理人刘红力。被上诉人（原审原告）上海杨浦商贸集团资产管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人朱建平，经理。委托代理人曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。原审第三人董瑜，男，1962年1月20日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人上海杨浦区阳普进修学校（以下简称“阳普学校”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2923号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋产权人系上海阳普（集团）公司，后有关部门在门牌编号时将延吉东路XXX号重新编号为XXX号，但产证地址未作变更。上海阳普（集团）公司于2013年将上海市杨浦区延吉东路XXX号二楼至四楼房屋（以下简称“系争房屋”）交上海杨浦商贸集团资产管理有限公司（以下简称“商贸公司”）出租、管理。商贸公司原名上海杨浦商业管理有限公司，2014年5月经工商核准变更为现名称。阳普学校系民办非学历教育机构。阳普学校长期在系争房屋从事非学历教育工作。2013年10月24日，商贸公司、阳普学校就系争房屋再次签订《房屋租赁合同》，主要内容为：阳普学校向商贸公司租用系争房屋，建筑面积约1141.17平方米，用作学校经营，年租金为人民币（以下币种均为人民币）20.80万元，租期从2013年9月1日起至2016年8月31日止；租赁期限内，未事先征得商贸公司书面同意，并按规定报经有关部门批准或核准，阳普学校不得擅自改变房屋用途与经营业态，阳普学校只能自营不得擅自将经营权转让、转租或转包；阳普学校应向商贸公司支付保证金（数额以原保证金单据为准），商贸公司收取保证金后应向阳普学校开具收款凭证；合同期满，阳普学校交还系争房屋付清各项费用，注销或迁移营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，商贸公司退还保证金；阳普学校必须以自己名义使用系争房屋，独立承担民事责任；阳普学校未征得商贸公司书面同意和相关部门批准，擅自改变该房屋的使用性质或从事约定外生产经营活动的、阳普学校违反消防安全有关规定、超出商贸公司书面同意装修范围的、擅自部分或全部转租该房屋的，商贸公司可书面通知阳普学校解除合同，对阳普学校已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，商贸公司不进行赔偿补偿、不承担责任；一方违反合同，另一方行使解除权的，违反合同一方向另一方支付相当于6个月租金的违约金。商贸公司、阳普学校一致确认，2005年12月阳普学校即已向商贸公司支付租赁押金8万元，房屋租金付至2015年2月28日。2013年12月2日，阳普学校与董瑜签订《租赁意向书》，主要内容为：阳普学校将延吉东路XXX号主体建筑中的2、3、4楼三个楼面约1000平方米租赁给董瑜，其中二间留阳普学校作办公室使用；董瑜用于经营连锁酒店，由于改变房屋用途所需的相关手续全部由董瑜自行负责办理；由于用途改变所带来的房屋属性变化及消防安全、水电额定变化均由董瑜自行解决；租赁期限为2年8个月，从2014年1月1日起至2016年8月31日。意向书签订后，董瑜向阳普学校支付了2014年3月1日至2015年2月28日的租金20.80万元。直至涉诉，双方未签订正式的房屋租赁合同。2014年3月，商贸公司在安全检查中发现阳普学校正在改变场地用途、用作公寓出租，遂接连向阳普学校发送《告知书》及《安全生产检查整改通知书》，言明要求阳普学校停止施工，不得转租，进行整改。2014年5月9日，上海市公安局杨浦分局长白新村派出所开具《上海市消防监督检查意见通知书》，因系争房屋未具备相应的建筑防火及消防设施，占用、封闭疏散通道、安全出口等，要求阳普学校立即整改。2014年6月，商贸公司、阳普学校就系争房屋违建、外来人员入住等情况召开安全生产会议，商贸公司要求阳普学校停止违建、确保安全。2014年9月29日商贸公司发送《责令整改通知书》，要求阳普学校不得擅自转租，2个月内拆除违建，恢复原学校场地。2014年10月27日，商贸公司诉至法院，请求判令解除商贸公司、阳普学校于2013年10月24日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，阳普学校及董瑜腾空并迁出系争房屋并将该房屋交还商贸公司，阳普学校赔偿违约金10.4万元。2014年10月30日，法院将诉状副本送达至阳普学校。原审法院另查明，1998年上海阳普（集团）公司出资设立阳普学校，学校性质为民办，学校租用上海阳普（集团）公司位于延吉东路XXX号的三层楼面校舍；2005年6月，经上海市杨浦区商业委员会批准，阳普学校进行改制，上海阳普（集团）公司不再作为学校举办者，由受让人宗荣华、应建萍接办，原学校职工与上海阳普（集团）公司解除劳动合同，与新学校重新签订劳动合同。关于阳普学校及董瑜提及的案外人冷某，商贸公司确认其在商贸公司下属工贸物业公司担任管理员，负责房屋出租、经营、收费、安全维护等方面的管理工作，系争房屋由冷某担任管理员。原审法院认为，商贸公司与阳普学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。阳普学校未经商贸公司书面同意变更系争房屋使用业态，将系争房屋转租第三人董瑜，显属违约。现商贸公司按照合同约定要求解除租赁合同，与法不悖，法院予以支持。根据法律规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除，故系争租赁合同的解除日期为阳普学校收到诉状副本之日。合同解除后，阳普学校及董瑜应当腾空并迁出系争房屋，将房屋返还商贸公司。商贸公司要求阳普学校赔偿相当于6个月租金的违约金，亦符合合同约定，法院予以支持。关于阳普学校支付的押金8万元，阳普学校迁出并返还系争房屋，按照合同约定注销或迁移相关证照后，商贸公司应予返还。原审法院据此判决如下：一、上海杨浦商贸集团资产管理有限公司与上海杨浦区阳普进修学校就上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除；二、上海杨浦区阳普进修学校与董瑜应于判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋，上海杨浦区阳普进修学校将上述房屋返还上海杨浦商贸集团资产管理有限公司；三、上海杨浦区阳普进修学校应于判决生效之日起十日内支付上海杨浦商贸集团资产管理有限公司违约金104，000元；四、上海杨浦商贸集团资产管理有限公司应于上海杨浦区阳普进修学校返还上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋、结清相关费用、注销或迁移注册在上述房屋的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后十日内将押金80，000元返还上海杨浦区阳普进修学校。原审法院判决后，阳普学校不服提出上诉称，阳普学校以转制走独立经营、自负盈亏方式办学，全体教工用劳动关系和教师待遇买断，获得长期的永久性质的租赁关系，不能随意解除。被上诉人用格式合同的方式约定了不得转租，否定了区政府财贸办的批文中可以办校舍及没有规定不可以转租的规定。商贸公司的管理人员冷某参与了阳普学校与董瑜一起开办校舍，冷某的行为构成表见代理，故商贸公司是同意转租的。请求本院撤销原判，驳回商贸公司的诉讼请求。被上诉人商贸公司辩称，不同意阳普学校的上诉请求。2005年8月31日，商贸公司与阳普学校签订的第一份房屋租赁合同就写明，合同期满商贸公司有权收回房屋，并非因转制就可以无限期的租赁房屋。商贸公司不知道冷某参与了阳普学校与董瑜一起开办校舍之事，阳普学校应提供证据证明。《房屋租赁合同》约定了没有商贸公司的书面同意，不得擅自将经营权转让等。阳普学校与董瑜没有得到商贸公司的书面同意就进行转租、装修，明显违反合同约定。原审第三人董瑜述称，尊重法院判决，愿意协商解决。经审理查明，本院审理中，商贸公司与阳普学校均陈述，阳普学校向商贸公司支付了2014年3月1日至2015年2月28日的租金20.8万元。阳普学校与董瑜确认，董瑜向阳普学校支付了2014年1月1日至2014年12月31日的租金33万元。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。商贸公司与阳普学校于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》约定，阳普学校未征得商贸公司书面同意和相关部门批准，擅自改变该房屋的使用性质或从事约定外生产经营活动的、阳普学校违反消防安全有关规定、超出商贸公司书面同意装修范围的、擅自部分或全部转租该房屋的，商贸公司可书面通知阳普学校解除合同。合同履行中，阳普学校未经商贸公司书面同意和相关部门批准，擅自改变该房屋的使用性质转租该房屋，建筑防火及消防设施不符合规范，商贸公司通知阳普学校解除合同，符合合同约定，原审法院予以确认，本院予以认同。阳普学校提出的改制中存在的问题，非本案处理范围。在合同明确转租需征得商贸公司书面同意的情况下，阳普学校又未提供有效证据证明冷某代表商贸公司同意转租，故阳普学校关于冷某的行为构成表见代理，商贸公司同意其转租的主张，法院不予采纳。阳普学校的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，380元，由上诉人上海杨浦区阳普进修学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一六年二月一日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”