（2016）苏01民终字第70号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-02-19
案件名称
上诉人南京爱思开房地产开发有限公司与被上诉人朱先军商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京爱思开房地产开发有限公司,朱先军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十条，第五十二条，第五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终字第70号上诉人（原审被告）南京爱思开房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路39号柳塘小学内。法定代表人周继星，该公司董事长。委托代理人王小虎，男，汉族，1986年2月22日生，南京爱思开房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）朱先军，男，汉族，1976年3月5日生。委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。上诉人南京爱思开房地产开发有限公司（以下简称爱思开公司）因与被上诉人朱先军商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱先军原审诉称，2013年4月10日朱先军与爱思开公司签订商品房预售合同，由朱先军购买爱思开公司位于南京市栖霞区燕子矶街道紫金北郡山庄1号楼106室房屋（此地址为合同地址，后经公安机关编号为诉状朱先军所列地址，同房产证地址）。面积为82.91平方米，单价10126.4元，房屋款83.9580万元。合同第6条约定房屋交付时间为2013年12月30日。合同约定爱思开公司迟延交付房屋违约责任，但是违约责任的约定极其不公平。由于合同版本是爱思开公司打印好的，在合同中的违约责任赔偿方面，凡是爱思开公司有违约的情形，承担的违约责任要不只有1%，要不就是最高一千元，要不就是最高千分之一。凡是朱先军有违约的情形，承担的违约责任是10%，或者是每日万分之一，没有限制。极不公平合理。合同订立后，朱先军按照约定履行，支付了房款83.9580万元。2013年12月30日，合同约定的交付房屋时间到了，但是爱思开公司违约没有交付，朱先军多次催爱思开公司交付房屋，2014年6月15日，爱思开公司承诺自2014年7月11日起至实际交付房屋日止，爱思开公司赔偿朱先军合同约定除外的损失每日100元。但是爱思开公司没有按照承诺完全履行，还有900元赔偿款没有支付给朱先军。2014年8月28日爱思开公司通知朱先军2014年8月30日交付房屋。至此交付房屋迟延期242天，按照公平原则爱思开公司应当支付违约金2.0150万元。2015年1月20日朱先军领取房产证，才知道房屋面积少了0.13平方米，根据合同约定应当按照实际面积结算房款，爱思开公司应当退回朱先军房款1317元。此款爱思开公司没有退回给朱先军。爱思开公司承诺的配套设施如小区围墙至今没有建设好，应当按照合同第七条约定承担违约责任，其限制自己违约责任的条款无效。综上所述，要求判令：1、判决爱思开公司承担迟延交付房屋的违约责任，支付违约金2.0150万元（自2013年12月30日起至2014年8月30日止共计242天，每日按照爱思开公司收取房款的万分之一计算）。2、判决爱思开公司支付其承诺的合同约定额外的违约赔偿金900元（自2014年7月11日至2014年8月30日，共计50天，每天100元，爱思开公司已经支付4100元）。3、判决爱思开公司退回房款差价1317元。4、判决爱思开公司承担未建设配套设施的违约责任，支付违约金每天20元直到其承诺的配套设施完成之日止。目前按照6000元计算（从2014年9月1日起至2015年6月30日止，共计300天）。5、诉讼费由爱思开公司承担。爱思开公司原审辩称，1、应扣除亚青会期间31天停工时间，且根据合同第六条规定迟延交付房屋的违约金上限不超过合同总价款的千分之一。2、朱先军未按合同约定的时间足额交纳相关的购房款，因此不能享受每天100元的额外补偿。3、我方同意退还朱先军购房差价款1317元。4、我方同意给付朱先军400元的未按约定建设完成的配套设施的补偿款。原审经审理查明，2013年4月10日，朱先军与爱思开公司订立商品房预售合同，合同约定由朱先军（乙方）购买爱思开公司（甲方）建设的栖霞区燕子矶街道紫金北郡山庄01号楼106室住宅房一套，房屋建筑面积为82.91平方米，房屋单价每平方米10126.4元。朱先军应于2013年4月10日前支付购房款419580元，其余购房款通过商业贷款及公积金贷款方式支付。如因乙方或银行原因造成按揭不能按时到达甲方银行账户的，乙方应该在15个工作日内选择其他方式将剩余房款补齐，否则视为逾期。乙方逾期支付合同价款的，应按未付到期价款的每日万分之一向甲方支付违约金。合同约定的交房时间为2013年12月30日，甲方逾期交付房屋的按照已收价款的每日万分之一计算向乙方支付迟延期间的违约金，本项违约金额上限不超过合同总价款的千分之一。合同对配套设施和其他设施的约定内容为合同附件7的内容，附件7的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按照每天20元的标准向乙方支付违约金，本项违约金额上限不超过1000元。合同还约定了甲乙双方的其他权利义务，合同订立后，朱先军在2013年12月30日前已交纳了全部购房款839580元，2014年8月30日，朱先军、爱思开公司双方办理了房屋交付手续。原审另查明，2014年6月15日，爱思开公司因迟延交房事宜，向全体购房者作出书面承诺，内容为：“我公司承诺，小区验收并交付后围网及绿化，公司重新整改，小区的围墙（即围网改砖墙）、绿化整改到位，以上工作在青奥会结束后2个月做完。紫金北郡山庄交付时间2014年7月10日之前，如果2014年7月10日前交付不了，自2014年7月11日开始，我公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结（未按协议规定的时间内交付房款的除外）”。为此爱思开公司已向朱先军支付了4100元违约金，尚欠900元未付。2013年10月20日，爱思开公司向朱先军发放了价值3000元的燃气灶、油烟机各一套。原审法院再查明，因南京承办2013年第二届亚青会任务，2013年7月20日燕子矶街道向爱思开公司发出书面通知，要求其单位在2013年8月1日至8月31日（共31天）期间停止施工。上述事实，有商品房预售合同、购房款付款凭证、产权证、爱思开公司承诺书、原审法院（2015）栖迈民初字第286号、309号民事判决书、及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，朱先军与爱思开公司订立的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力。朱先军、爱思开公司双方签订的商品房预售合同是爱思开公司提供的格式条款合同。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。在本案所涉商品房预售合同中，合同既约定了卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金，但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的千分之一。该限定条款明显违背公平原则，且卖房人并没有提请对方注意限制其自身责任的条款，对限制其自身责任的条款，向买房人进行充分说明。故此限制条款应属无效条款。爱思开公司逾期交付房屋的违约金数额仍应按照合同约定的已收价款的每日万分之一标准计算。但迟延交房时间应扣除举办亚青会事宜而停工的31天时间。对于爱思开公司于2014年6月15日发布的承诺书，虽然该承诺书载明未按协议规定的时间内交付房款的住户除外。但本案中，爱思开公司又按承诺的内容给予朱先军每天100元的赔偿款，朱先军亦予以接收，且大部分赔偿款已支付朱先军。该事实说明朱先军、爱思开公司双方就每天100元赔偿事宜已达成合意，爱思开公司认可了朱先军获得每天100元赔偿的权利。故爱思开公司仍应将未支付的赔偿款900元给付朱先军。如爱思开公司认为朱先军存在逾期付款的违约行为，仍可另案向朱先军主张权利。对于爱思开公司发放朱先军的价值3000元的燃气灶、油烟机，应可冲抵违约金。对于配套设施建设的违约责任，朱先军、爱思开公司双方在购房合同中进行了明确的约定，爱思开公司在承诺书中亦承诺对围网式围墙进行整改，至2015年8月11日，围墙整改工作尚未完全结束，不能进行交付。故爱思开公司理应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，结合法律对违约金的相关规定及小区围墙的整改情况，原审法院酌定，爱思开公司给付朱先军违约金400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、爱思开公司于判决生效之日起十日内给付朱先军逾期交房违约金人民币14724元（17724元（84元＊211天）-3000元］。二、爱思开公司于判决生效之日起十日内给付朱先军违约金人民币900元。三、爱思开公司于判决生效之日起十日内退还朱先军购房款人民币1317元。四、爱思开公司于判决生效之日起十日内给付朱先军逾期交付配套设施违约金400元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费510元，减半收取255元，保全费220元，合计475元，由朱先军负担190元，爱思开公司负担285元。爱思开公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定关于逾期交房违约金条款违背公平原则，应属于无效条款没有法律依据。该商品房预售合同是经双方协商前提下订立，双方均对条款约定予以认可，对双方均有约束力。该条款尽管是打印约定，但是并非法律意义上的格式条款，而是双方后期打印订立的。如果被上诉人认为有异议可以拒绝签订，或者依照合同法规定在一年内向法院起诉请求变更或者撤销该条款，而被上诉人并没有行使法定权利。是否变相加重购房人的违约责任，应当根据实际情况并综合考量。原审判决认定是错误的，实质上损害了上诉人了利益，违背了公平原则。二、被上诉人存在逾期付款情形，原审法院认定上诉人出具承诺书的有效性，就应当严格按照承诺内容作出判决。被上诉人根据承诺书除外条款是无权获得该违约赔偿的。即使上诉人已经给付了部分款项，也应当抵销上诉人应付被上诉人的其他款项。原审法院依照承诺书判决上诉人再支付900元给被上诉人则没有合同依据和法律依据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判按照合同的约定支付被上诉人迟延交房违约金，并驳回被上诉人主张的额外赔偿违约金。朱先军答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，朱先军与爱思开公司订立的商品房预售合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的商品房预售合同约定，爱思开公司逾期交付房屋的按照已收价款的每日万分之一计算向朱先军支付迟延期间的违约金，本项违约金额上限不超过合同总价款的千分之一，但该“违约金额上限不超过合同总价款的千分之一”的约定系由爱思开公司打印拟定的格式化条款，而且该约定的内容仅对朱先军的权利进行了约束，而对爱思开公司没有按期交房时是否应承担与其违约责任造成损失相当的违约赔偿责任进行约定。而作为购房人的朱先军一旦支付了房款，即使对爱思开公司逾期交房造成重大损失也无法得到相应赔偿。显然，提供格式条款的爱思开公司并未遵循公平的原则来确定其与朱先军之间的权利和义务，商品房预售合同中关于爱思开公司“违约金额上限不超过合同总价款的千分之一”的约定明显免除了爱思开公司责任，排除了朱先军的权利，该约定条款应属无效。据此，上诉人称原审判决认定合同关于逾期交房违约金条款违背公平原则，应属无效条款没有法律依据的意见不能成立，本院不予支持。2014年6月15日，爱思开公司因迟延交房事宜，向全体购房者作出书面承诺，如果2014年7月10日前交付不了房屋，自2014年7月11日开始，爱思开公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结。爱思开公司该承诺系其真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。爱思开公司已向朱先军支付了4100元违约金，尚欠900元未付，爱思开公司理当按其承诺支付违约金尾款900元，原审法院判令爱思开公司向朱先军支付该900元并无不当，依法应予维持。上诉人认为原审判决其支付该900元没有合同和法律依据的意见不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人南京爱思开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂甫代理审判员 吴勇代理审判员 付双二〇一六年二月一日书 记 员 王慧 微信公众号“”