（2015）上民一初字第580号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-11-25
案件名称
李启福与高先禄土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
上犹县人民法院
所属地区
上犹县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李启福,高先禄,张洪生,李启洪
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2015）上民一初字第580号原告李启福，男，1952年10月22日生，汉族，住上犹县东山镇东门村石角组，身份证号3621251952********。被告高先禄，男，1964年5月11日生，汉族，住上犹县东山镇东门村高园路，身份证号3621251964********。第三人张洪生，男，1970年10月31日生，汉族，住上犹县东山镇滨江村豪角组，身份证号3621251970********。第三人李启洪，男，成年，汉族，住上犹县东山镇东门村石角组。原告李启福诉被告高先禄、第三人张洪生、李启洪土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李启福、被告高先禄、第三人张洪生到庭参加诉讼，第三人李启洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因案情复杂，延长审限六个月，现已审理终结。原告李启福诉称，原告与被告高先禄于2003年4月16日签订了铜坑水田租赁合同，租赁期限自签订合同之日起至2012年底。经双方协商同意，被告按每年每亩水田300斤稻谷并按头年稻谷市场价折合人民币计付租金，被告应在每年的年初按时付清租金给原告。同时约定，双方自觉遵守国家法律规定及合同条款，不得单方终止和修改合同内容，否则给对方造成的一切经济损失，由违约方全额负责赔偿。合同期满后，如承租方需终止合同，则应负责将水田基本复原并退回给出租方使用管理。2013年底合同到期后，被告已不再租赁，原告多次向被告提出水田基本复原，被告均以各种理由不予理睬，后经东山镇民事调解委员会调解无效，现诉至法院，请求：一、依法判令被告立即将所租赁的水田基本复原，并退回原告使用管理；二、依法判令被告支付2012年底至2015年6月底合计两年半租金922.5元给原告（计算方式：300斤／亩?150元／百斤?0.82亩?2.5年）；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告高先禄辩称，1、原告要求水田复原的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回；2、答辩人与原告方在2003年4月16日签订的水田租赁合同早在2012年12月31日就已届满终止，原告方在此期间并无一人向答辩人请求过要恢复水田基本状况，应依法认定原告方已放弃相应的权利和超过了诉讼时效，丧失胜诉权；3、合同届满终止后，原告方已认可第三人张洪生、李启洪继续租赁其土地经营的事实，至今也是第三人在实际管理经营，原告起诉答辩人是错误的；4、答辩人在租赁期内将承租原告方的水田转租给第三人张洪生、李启洪，原告方是知情且同意的，答辩人也声明，合同期满后，如需签订新的租赁合同则由原告和第三人张洪生、李启洪直接签订，答辩人不再续租，原告方对此并无异议，也未提出合同届满终止要答辩人恢复水田原状的请求；5、原告方收取了答辩人的租赁押金，现租赁期满，答辩人要求原告方退还押金共计1167元。第三人张洪生述称，1、我和原告没有接触过，我是和被告签的合同，我和被告签的合同到期后，多次找原告协商，但是原告不同意续租，不和我签合同；2、这两年我没有在鱼塘里放鱼，没有去经营管理，鱼塘里虽然还有鱼，但是之前的鱼，合同到期后，我用网捕了鱼，之后没有放过鱼，3、如果原告同意把水田租给我，我可以把这两年的租金补给原告，但是原告不同意租给我，所以我不可能付租金给原告，如果要恢复原状，我就不管了，鱼塘里的鱼我也不要了，但拆除设施应赔偿我的损失；4、原告要求恢复原状，但是我和被告签的合同没有写我要恢复原状，所以我没有这个义务，被告和原告签的合同是怎么样的我不知道。第三人李启洪未作答辩，也未提交证据。经审理查明，原告李启福等七人与被告高先禄于2003年4月16日、4月30日，分别签订了《铜坑水田租赁合同》，约定由原告李启福等七人将其坐落于东山镇东门村铜坑口石角组的水田租赁给被告使用管理，租赁期限自2003年4月至2012年年底。经双方协商同意，被告按每年每亩水田300斤稻谷，并按头年稻谷市场平均价格折合人民币计付租金，被告应在每年的年初按时付清租金给原告，其中李启庆1.22亩、李启衔0.82亩、李启德0.82亩、李启斌0.82亩、李启福0.82亩、李天长0.82亩、刘守炳1.85亩。合同还约定，在2004年被告应付一年租金作为押金给原告，双方应自觉遵守国家法律规定及合同条款，不得单方终止和修改合同内容，但国家政府性征地除外，否则给对方所造成的一切经济损失，应由终止方全额负责赔偿。合同期满后，如有任何一方需立即终止合同，则被告应负责水田的基本复原并退回给原告使用管理，同时，原告应及时退回押金给被告。合同签订后，原告等七人将水田交给了被告承租，被告构筑了拦水坝、搭建了鱼棚，放养了鱼苗。被告已按约支付了2012年12月底前的租金，并支付给了原告等七人租赁押金共计1167.7元，其中支付给原告李启福租赁押金130元。2011年6月26日，以被告高先禄为甲方、第三人张洪生为乙方、案外人刘冬明为丙方，签订一份《转让合同》，合同约定，甲方将所承包的桐坑口水库及其附属设施转让给乙方，土地转租给乙方，其中包括原告等七人的水田荒地，租赁期从2011年6月24日起至2012年12月31日止，到期后如乙方续租重新跟农户签订合同。甲方转让桐坑口堤坝（包括修小路、水电等一切归甲方投资的设备、设施等），折价19000元。乙方同意另补各种费用给丙方（其中含付租金、桐坑口大棚架水泥砖围墙、水电、水井一口折价）合计人民币9500元，原甲方与丙方所签订转租合同三方同意撤销作废、终止合同，2012年的租金4000元由乙方付给甲方，签订合同时一次付清上列款项。高先禄、张洪生、刘冬明在合同上签名，李启洪作为见证人在合同上签名。上述《转让合同》签订后，第三人张洪生、李启洪共同受让了铜坑口水库及其附属设施，承租了原告等七人的水田。2012年底，上述《铜坑水田租赁合同》和《转让合同》到期，被告不再租赁，但未按照合同约定将原告水田基本复原，第三人未与原告签订合同，也未再经营使用原租水田，被告和第三人也未向原告支付租金。原告先后于2014年冬和2015年初就续签合同和租金支付事宜联系被告协商，后要求被告水田基本复原未果，并经东山镇人民调解委员会调解无效，遂诉至本院，请求：一、依法判令被告立即将所租赁的水田基本复原，并退回原告使用管理；二、依法判令被告支付2012年底至2015年6月底合计两年半租金1372.59元给原告（计算方式：300斤／亩?150元／百斤?1.22亩?2.5年）；三、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告方增加诉讼请求，要求被告继续按照每亩300斤稻谷，每100斤稻谷折价150元的标准支付2015年7月1日后的租金。庭审中，当事人一致同意按照每一百斤稻谷折价150元计算租金。经本院调解，原告不同意继续出租案涉水田。上述事实，有原告提交的身份证复印件、铜坑口水田租赁合同、东山镇东门村村民委员会出具的证明、上犹县东山镇政府人民调解委员会出具的证明；被告提交的转租合同、支付原告等人2011年至2012年两年土地租金收据、支付原告土地租赁押金收据、支付原告等人2003年至2012年共计十年押金发放明细表；本院拍摄的现场照片及庭审笔录等证据在案证实，足以认定。本院认为，原告与被告高先禄签订的《铜坑水田租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。在合同期满前，被告虽与第三人签订了《转让合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款之规定，原告与被告高先禄之间的租赁合同继续有效。被告与第三人签订的转让合同约定的转租期限与原告与被告高先禄签订的合同期限一致，且被告与第三人未约定转租合同期满后由第三人负责恢复原状。根据原告与被告高先禄签订的租赁合同的约定，合同期满后，如有任何一方需立即终止合同，则被告应负责水田的基本复原并退回给原告使用管理。被告高先禄在合同期满后，未按约定履行义务，应当承担违约责任。原告要求被告将承租原告的水田基本复原交还原告管理使用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因原、被告在合同中未约定基本复原的具体要求，考虑到本案的具体情况，由原告自行复原更为便利，但被告应对原告自行复原的费用予以补偿。同时，原告将水田出租给被告养鱼，必然会对水田现状造成一定程度的破坏，此系原告方履行出租义务的必然成本，故对水田基本复原的费用，仅由被告作适当补偿，具体数额由本院酌定。因鱼棚、电线等设施已由第三人出资受让，故鱼棚、电线等设施由第三人负责拆除，材料归第三人所有，承包水田由第三人负责排干，剩余少量的鱼由第三人自行处理。对于合同期满后的租金问题，本院认为，案涉合同到期后，被告未履行合同约定义务，将承租水田基本复原交还原告管理使用，由此导致原告租金损失，被告应予赔偿。对原告已收取的被告所交押金，可在赔偿款中予以扣除。被告高先禄辩称原告方未向其请求过恢复水田原状，原告方已放弃相应的权利，其诉讼请求超过了诉讼时效，本院认为，原告先后于2014年冬和2015年初就续签合同和租金支付事宜联系被告协商，且就水田租赁合同纠纷曾向东山镇人民调解委员会请求处理，后者并就纠纷进行过调解，原告诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告辩解意见无事实和法律依据，不予采信。被告高先禄辩称合同期限届满后，原告方已认可第三人张洪生、李启洪继续租赁土地经营的事实，至今也是第三人在实际管理经营，被告对该主张并未提供足够的证据予以证实，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告高先禄将所租赁的原告李启福位于上犹县东山镇东门村铜坑口的0.82亩水田交还给原告李启福管理使用，由原告李启福自行恢复原状，被告高先禄补偿原告李启福复原费用500元；二、由被告高先禄、第三人张洪生、李启洪将在租赁原告李启福上述水田上所修建鱼塘里的水排干，鱼塘中的鱼归第三人张洪生、李启洪所有；三、由被告高先禄、第三人张洪生、李启洪将所租赁的原告水田所修建水库的鱼棚、电线等设施拆除，拆除的材料归第三人张洪生、李启洪所有；四、2013年1月1日后至上述第二、三项判决执行完毕之日止，原告李启福的租金损失，按照每年369元的标准计算（300斤／亩?150元／百斤?0.82亩），扣除原告李启福已收取的租赁押金130元后，由被告高先禄支付给原告李启福。以上判决限于判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告高先禄承担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长 魏运常审 判 员 赖道文人民陪审员 张声忠二〇一六年二月一日代理书记员 钟丹萍