（2015）浙嘉民终字第992号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-07-07
案件名称
杨东与吉翔置地集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第992号上诉人（原审原告）：杨东。委托代理人：余伟军，浙江卓特律师事务所律师。委托代理人：胡周杰（实习），浙江卓特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉翔置地集团有限公司。住所地：海宁市海洲街道海州西路***号。法定代表人：张利法，该公司董事长。委托代理人：许建其、马海峰，浙江紫薇律师事务所律师。上诉人杨东因与被上诉人吉翔置地集团有限公司（以下简称吉翔置地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，吉翔·翡翠园项目系吉翔置地公司投资开发的楼盘。吉翔置地公司在销售该楼盘广告宣传过程中，在海宁日报等媒体称吉翔·翡翠园楼盘系紫微初级中学、城南小学（规划中）的学区房源。2012年9月11日杨东、吉翔置地公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨东（买受人）向吉翔置地公司（出卖人）购买坐落于马桥街道翡翠园7幢3单元1502室住房一套，建筑面积107.42平方米，单价为每平方米7944.74元，总价853424元，交房期限为2014年12月30日前。2014年4月28日海宁市教育局发布（海教〔2014〕97号）关于做好2014年城区公办初中小学招生工作的通知，其中明确“文苑小学（由城南小学更名而来）学区新生，5月24日去南苑小学报名”。2014年9月22日，翡翠园业主70余人投诉反映“翡翠园小区业主子女不能就读文苑小学与房产公司（指吉翔置地公司）楼盘广告��传不一致，产生纠纷，要求处理”，当天由业主代表3人与房产公司代表参加，在海宁消费者权益保护委员会的协调下，房产公司承诺在2014年12月20日前完成下列事宜：一、房产公司向有关部门申请办理翡翠园小区业主子女就读文苑小学事宜，如能办妥，以公告形式告知全体业主；二、如不能在该日办妥，则根据小区业主的不同诉求，提交具体处理方案，方案内容包括：退房、补差、置换、延期交房等；房产公司提交的每个方案必须包括操作细则，该细则属草案，同时负责一一通知到投诉的70余人。之后，吉翔置地公司没有在承诺的期限内向上述业主提交解决方案。2015年2月15日海宁市市场监督管理局以吉翔置地公司违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告中不得含有广告方能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”的规定，责令吉翔置地公司改正违法行为，并作处罚。2015年5月13日海宁市教育局发布（海教〔2015〕101号）关于做好2015年硖石、海昌、海洲和马桥街道义务教育公办学校招生工作的通知，其中载明“文苑小学学区新生，在南苑小学申请预报名”。杨东以翡翠园小区未入文苑小学学区、吉翔置地公司存在虚假宣传为由向原审法院起诉。另查明，文苑小学工程尚在建设中。杨东于2015年2月11日诉至原审法院要求吉翔置地公司赔偿经济损失161130元。吉翔置地公司在原审中答辩称，双方合同并未约定学区内容，吉翔置地公司不存在虚假宣传，根据吉翔置地公司向文苑小学了解到的情况，已经有翡翠园业主的子女被其录取。综上，杨东的诉请没有事实依据。原审法院认为，吉翔置地公司在媒体刊登的“城南小学（规划中）的学区房源”，对该文字的理解，应当包含以下二个方面：其一，该小学尚在规划中，处于不确定状态；其二，学区房源则是指在该小学校舍建成之后，对进入该校读书的学生进行全面招生所划定的区域范围。而2015年海宁教育局公布的对本市城区公办初中、小学的学区划分中，提到的以文苑小学为名所招的学生，只是借读在本市南苑小学，并不是真正意义上进入文苑小学读书。文苑小学现尚在建设中，其建成后，翡翠园小区是否划入该学区范围，现无法确定。杨东未提供其他证据证明翡翠园小区不是城南小学学区，其以吉翔置地公司存在虚假宣传为由主张赔偿损失的证据不足，理由不够充分。综上，杨东的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回杨东的诉讼请求。案件受理费3522元，由杨东负担。判决宣告后，杨东不服，向本院提出上诉称，一、原审认定事实不清。吉翔置地公司在海宁日报、网络、软文、宣传册等媒介上广泛宣传翡翠园小区属于紫薇初级中学、城南小学学区房源，该宣传是明确具体的，应视为要约，吉翔置地公司理应按约履行义务。杨东提交的海宁市教育局学区划分文件和调解备忘录足以证明翡翠园项目楼盘的学区不在城南小学范围之内。二、原审适用法律有误。杨东在原审要求赔偿的请求权基础是合同法和相关司法解释，是要求吉翔置地公司承担违约责任，原审却认为“杨东以吉翔置地公司存在虚假宣传为由主张赔偿损失的证据不足”，适用法律有误。即便以“虚假宣传为由”，杨东提供的证据也已经足以证明吉翔置地公司广告宣传行为违法。三、吉翔置地公司不仅要承担合同义务，还应承担诚信、道德义务。吉翔置地��司在二审中答辩称，吉翔置地公司关于学区的宣传不是要约，原审判决驳回杨东诉请的理由是文苑小学尚在建设中，所涉房屋是否划入该校学区尚未确定，故杨东的上诉理由不成立。双方在二审中均未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于吉翔置地公司应否赔偿杨东损失。杨东主张吉翔置地公司赔偿损失的依据为吉翔置地公司存在违约行为，即交付的翡翠园小区房屋未划入文苑小学学区范围，故应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的���定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该条规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：1、说明、允诺需具体、确定；2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，吉翔置地公司虽然进行了“翡翠园系城南小学学区房源”的广告宣传，但该宣传所涉的学校并非案涉商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，故不能认定为要约。根据上述分析，因涉案的广告宣传不能认定为要约，杨东不能以吉翔置地公司违约为由要求吉翔置地公司承担责任。广告宣传已经明确城南小学系规划中，且该小学现尚未建成使用，学区的划分也并非一成不变，实际建成使用后是否属于学区房源目前尚不确定，杨东要求吉翔置地公司赔偿损失依据不足。如果城南小学（现文苑小学）建成使用后，翡翠园小区学生仍不能就读该小学，则杨东可要求吉翔置地公司承担虚假宣传的相应责任。综上，杨东的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3523元，由上诉人杨东负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 ＸＸ芳代理审判员 章玉萍二〇一六年二月一日书 记 员 郑 茜 关注微信公众号“”