（2015）常民一终字第595号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-03

案件名称

上诉人彭军与被上诉人蔡鹏房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭军,蔡鹏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2015）常民一终字第595号上诉人（原审被告）彭军，男，1981年出生，汉族，住津市市。被上诉人（原审原告）蔡鹏，男，1984年出生，汉族，住常德市武陵区。委托代理人周林军，津市市名正法律服务所法律工作者。上诉人彭军与被上诉人蔡鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2015）津民一初字第379号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人彭军、被上诉人蔡鹏的委托代理人周林军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年6月5日，蔡鹏与彭军签订了1份《房屋租赁合同》，蔡鹏将其名下的君之林府16号-20号门面5间租赁给彭军使用。双方约定，租赁期限自2011年6月5日至2013年6月5日止，租金为人民币45000元／年，彭军向蔡鹏交付租赁保证金10000元。合同到期后，蔡鹏与彭军就原5间门面又续签了1份《门面租赁合同》。双方在合同中约定：1、16号、17号2间门面的租赁期限为2013年6月6日起至2013年10月6日止，18号、19号、20号门面的租赁期限为2013年6月6日起至2013年11月6日止，两组门面均到期退场；2、5间门面的租金为25000元包干；3、乙方（彭军方）需向甲方支付10000元作为租房保证金；4、租赁期届满时，乙方（彭军方）享有在同等条件下的优先续租权；5、租赁期满前1个月，双方应就是否续租或解除租赁关系通知对方；6、合同终止后（含合同租赁期满或被解除）10日内，甲方（蔡鹏方）有权无偿收回该门面，乙方（彭军方）应将门面腾空并恢复原状交给甲方（蔡鹏方）。否则，甲方（蔡鹏方）有权自行或委托他人腾空并收回该门面，由此产生的费用在保证金中扣除，且乙方（彭军方）不得就此向甲方（蔡鹏方）或其他方主张任何权利。另查明，续签合同后，彭军按合同约定经营，到2013年10月6日、11月6日，两组门面分别到期后，彭军将大部分经营所用物品搬离了所租赁门面，不再经营，但仍留有少量货架、吧台、窗栏、椅子、电扇等物品未搬离，装饰物未撤除，所租赁门面的钥匙也未交给蔡鹏方，蔡鹏方多次找彭军，要求彭军将剩余的物品搬走并交还门面钥匙，但彭军以要求蔡鹏赔偿门面装修款为由，拒不交出门面钥匙，也未将留下的物品搬离，更不肯交纳门面占用费。蔡鹏方在有新的意向承租人看门面，要求彭军方打开门面时，其尚能配合，之后彭军仍把持钥匙，为此，蔡鹏与彭军双方多次发生矛盾。经津市市公安局汪家桥派出所在2015年5月20日出面调解后，彭军才将5间门面的钥匙交还给蔡鹏方。之后，新的承租人装修门面时，彭军方以施工弄坏了彭军原装饰的天花板及招牌为由，阻挠他人施工，汪家桥派出所再次主持调解，蔡鹏方考虑到彭军方再三阻挠，对新承租人会造成不利影响，便同意给彭军支付了8000元承租期间的装饰、装修损失。至此，蔡鹏与彭军之间围绕租赁门面的腾退纠纷才告一断落。但蔡鹏认为彭军应支付其占用门面期间的占用费，遂诉至法院，要求彭军按第二期合同租金的标准偿付第二期合同到期后到2015年5月20日的门面占用费102721.5元。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。蔡鹏与彭军双方为房屋续租，签订了《门面租赁合同》，该合同的内容不违反法律规定，双方应当依法履行合同所确定的权利及义务。但在门面租赁期满后，彭军方以索要装饰、装修损失为由，在蔡鹏方多次要求之下，仍拒不腾空门面和交还门面钥匙，形成了事实上的占用，应视为未实际返还租赁物。彭军的行为，违反了蔡鹏与彭军双方所签订的《门面租赁合同》第五点“权利与义务”中的第4条的约定，即合同终止后（含合同租赁期满或解除等）10日内，甲方（蔡鹏方）有权无偿收回该门面，乙方（彭军方）应将该门面腾空并恢复原状交给甲方（蔡鹏方），否则，甲方（蔡鹏方）有权自行或委托他人腾空并收回该门面……且乙方（彭军方）不得就此向甲方（蔡鹏方）或其他方主张任何权利。由于彭军的行为，造成了蔡鹏5间门面长期空置，其财产权利受到损失，蔡鹏要求彭军按原合同所约定的租金标准偿付门面占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。按蔡鹏与彭军所续签的《门面租赁合同》的约定，5间门面中，其中2间经营4个月（相当于1间门面经营8个月），3间经营5个月（相当于1间门面经营15个月），包干租赁费用为25000元（相当于1间门面经营23个月的租赁费），折算成每1间门面每个月的租金为1086.96元（25000元÷（8个月＋15个月）］，5间门面的占用期从租赁期满之日（从期满的下一个月起算）计算至2015年5月止，其中2013年10月6日到期的2间的时间为19个月，2013年11月6日到期时间为18个月，5间门面的占用费共为100000.32元［（2间×1086.96元×19个月）＋（3间×1086.96元×18个月）］，即彭军应偿付给蔡鹏100000.32元的5间门面占用费。彭军在答辩状以及庭审中的观点：1、在合同到期前彭军已经按照合同约定完全退出涉案门面。这一观点与蔡鹏与彭军在派出所达成的协议记载的事实、蔡鹏提交的照片反映的情况以及2名证人当庭陈述的情形不符，不予支持；2、只是为蔡鹏保管钥匙，以便索要保证金和门面装修剩余价值保证金，没有占用蔡鹏门面，无需向蔡鹏支付占用费。这一观点与蔡鹏与彭军在派出所达成的协议所反映的事实、收到装饰、装修补偿款后出具的收条等不符；也没有证据证明蔡鹏委托彭军保管门面钥匙；在蔡鹏方要求彭军打开门面让意向承租户查看时，彭军予以配合打开门面的事实，不能证明彭军是在为蔡鹏方保管钥匙。彭军在未先返还租赁物的情况下，以扣押钥匙的方式先向蔡鹏索要保证金的行为，也不符合交易习惯。对于彭军的这一观点，不予支持；3、蔡鹏侵犯了彭军的优先承租权、要求退还保证金的权利和获取装修剩余价值的权利。彭军自述在合同到期时即主动搬离了所租门面，说明其已经放弃了继续承租的权利，不能证明蔡鹏侵犯了彭军的优先承租权；彭军所提出的蔡鹏要求将租金翻倍的事实，没有提供相关证据予以证明；在彭军未将门面完全腾空、未交还门面钥匙的情况下，蔡鹏不给其退还10000元的保证金，并无不妥；至于装修剩余价值应如何处理，双方所签定的《门面租赁合同》中已有约定，即合同终止后（含合同租赁期满或被解除）10日内，蔡鹏方有权无偿收回门面，彭军方不得就此向蔡鹏或其他方主张任何权利，按照合同条款，彭军无权要求装修剩余价值。彭军的这一观点，与彭军自己的陈述及其它相关证据不符，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：彭军偿付给蔡鹏5间门面占用费100000.32元，此款在本判决书生效后二十日内一次性付清。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由彭军负担。判决后，彭军不服原审判决，向本院提出上诉，认为：1、原审法院认定彭军占用蔡鹏的门面，缺乏事实依据与法律依据，彭军在合同到期前已按约定完成退出本案所涉门面，有价值的物品基本搬离，现在门面已由蔡鹏出租给他人使用，且原审采用蔡鹏提交的照片及李浩的证言错误；2、蔡鹏放弃自身权利所受到的损失应由其自己承担，其没有主动收回门面，且彭军实际是在蔡鹏的安排下代管本案所涉门面，蔡鹏应给付蔡鹏管理费用；3、蔡鹏违约在先，蔡鹏侵犯了彭军的优先承租权，要求退还保证金的权利和获取装修剩余价值的权利。请求撤销原判，改判驳回蔡鹏诉讼请求，一、二审诉讼费由蔡鹏负担。蔡鹏答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；2、彭军上诉请求不能成立，与客观事实不符，其上诉理由缺乏法定事由，缺乏证据支持。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，彭军与蔡鹏均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：彭军是否应当向蔡鹏支付五间门面占用期间的占用费100000.32元？蔡鹏与彭军签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按该合同的约定履行其权利义务。该《门面租赁合同》约定16、17号2间门面的租赁期截止道2013年10月6日，18、19、20号3间门面的租赁期截止到2013年11月6日，该合同还约定合同到期终止后10日内，蔡鹏无偿收回门面，彭军应将门面腾空并恢复原状交给蔡鹏。但在合同期满后，彭军以索要装饰、装修损失为由，拒不腾空门面和交还门面钥匙，形成了对该租赁物的事实上的占用，违反了双方合同的约定。由于彭军的违约行为，导致蔡鹏的5间门面长期空置，其财产权利受到损失，因此彭军应赔偿蔡鹏所遭受的损失。因彭军在原审中并未对蔡鹏提交的照片提出异议，证人李浩的当庭证言与双方在公安机关所达成的调解协议及彭军所出具的收条相互印证，故原审对该两份证据予以采信，并认定彭军到期未交还本案所涉门面并无不当，本院予以支持。彭军上诉认为原审采信证据不当及认定其未按约交还门面错误不符合本案事实，本院不予支持。依据本案所查明的事实可以看出，蔡鹏多次要求彭军交还房屋，虽双方合同约定蔡鹏有自行腾空房屋的权利，但由于彭军拒不交还房屋钥匙且蔡鹏因此事报警请求公安机关处理，故彭军主张蔡鹏怠于收回门面因而其损失由其自己承担的理由不符合本案事实，本院不予支持。因彭军在合同到期时即停止营业并主动搬离了大部分的物品，只是未交还房屋钥匙，说明其已经放弃了继续承租的权利，不能证明蔡鹏侵犯了其优先承租权；因在彭军未将门面完全腾空、未交货钥匙的情况下，蔡鹏未退还其门面保证金并无不妥；因双方所签订的合同约定合同到期终止后10日内，蔡鹏有权无偿收回门面，彭军不得向蔡鹏及其他方主张任何权利，因此根据合同约定彭军无权主张装修剩余价值，故彭军上诉认为蔡鹏违约在先，即侵犯了其优先承租权、要求退还保证金的权利、获取装修剩余价值的权利不符合本案事实及双方合同约定，本院不予支持。至于蔡鹏损失的具体数额，原审依照彭军违约占用门面的时间及双方租赁合同约定的租金标准，计算出蔡鹏的损失为100000.32元并无不当，且彭军未对此数额提出异议，故本院对该损失数额予以确认。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人彭军的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费2300元，由彭军负担。本判决为终审判决。审判长　李　浚审判员　贺德全审判员　张　利二〇一六年二月一日书记员　赵丹丹附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”