（2015）徐民四（民）初字第3046号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-14
案件名称
熊火与姜东生、邱敏蓉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊火,姜东生,邱敏蓉,姜凡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第3046号原告熊火，男，汉族，住上海市普陀区。委托代理人杨超，上海永联律师事务所律师。委托代理人熊奠南，男，汉族，住上海市。被告姜东生，男，汉族，住上海市徐汇区。被告邱敏蓉，女，汉族，住上海市徐汇区。被告姜凡，女，汉族，住上海市徐汇区。三被告共同委托代理人占波，上海汉联律师事务所律师。三被告共同委托代理人吕合阵，上海汉联律师事务所律师。原告熊火诉被告姜东生、邱敏蓉、姜凡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告熊火及其委托代理人杨超、熊奠南、被告姜东生、邱敏蓉、姜凡的委托代理人占波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊火诉称，原告系上海市光复西路曹家村XXX号房屋底层西间（以下简称系争房屋）的产权人。2002年5月19日，原告与被告姜东生签订购房协议，约定双方办理正式购房手续，购房费用暂定为肆万伍仟元，被告姜东生暂未向原告支付，并约定购房费用为该房屋拆迁时的动迁总费用。2002年6月13日，原告与三被告签订上海市房地产买卖合同，约定将系争房屋转让给三被告。2002年7月4日，三被告获得系争房屋产权。2012年11月14日，原告与被告姜东生，签订房屋征收补偿分配事宜协议，约定系争房屋的房屋征收补偿费用的分配比例为被告占40%，原告占60%。在签订补偿协议前，双方以借款合同的形式确定被告一应支付原告费用情形，并约定补偿费用到账之日即归还，否则按照每日万分之三支付滞纳金。2014年5月，系争房屋开始动迁，三被告获得动迁补偿款2，457，932元。但被告未按照约定将动迁补偿款的60%支付给原告，故原告起诉至法院要求：1、判令三被告按照约定给付原告动迁补偿款1，474，759.2元（全部动迁补偿款2，457，932元的60%），并支付至归还之日止的滞纳金，按日万分之三计算，暂计算至2015年9月30日为106，183元，并支付至归还之日止的银行利息，暂按银行年利率百分之五计算，计算至2015年9月30日为49，159元，并承担原告律师费59，000元，总计1，689，101元；2、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告撤回要求被告支付银行利息的诉请。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与三被告签订房屋买卖合同，约定的付款价格为4.5万元，付款时间为2002年5月31日，现4.5万元房款已经支付给原告。原告与被告姜东生签订的购房协议和征收补偿分配协议，被告姜凡和邱敏蓉都是不知情的，系争房屋于2002年过户至三被告名下，原告单方面与被告姜东生签署征收补偿分配协议，超出了被告姜东生的财产处分范围，故上述协议属于无效协议。另滞纳金计算依据是补偿协议内容，该协议不是借款合同，双方也未另行签订借款合同，故滞纳金计算方式有误。律师费主张也没有依据。经审理查明，被告姜东生与邱敏蓉系夫妻关系，是被告姜凡的父母。海市光复西路曹家村XXX号底层西间房屋原产权人为原告熊火，房屋建筑为16.61平方米。2002年5月19日，原告（乙方）与被告姜东生（甲方）签订《购房协议》，约定：2.甲方购买乙方系争房屋，双方办理正式购房手续，购房费用暂定为45000元，甲方暂未向乙方交付该费用。3.鉴于第2条处理情况，双方协商购房费用确定为该房屋拆迁时的动迁总费用（包括货币补偿金额及除速迁奖励费之外的各项动迁安置补偿费用），以此购房费用为准修正第2条的暂定购房费用。动迁实施时，被告姜东生向原告交付上述确定的购房费用。2002年6月13日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将座落于上海市普陀区光复西路曹家村XXX号底层西间转让给乙方，房屋建筑面积为16.61平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为4.5万元，甲乙双方同意，自本合同签订之日起20天内，乙方将上述转让价款一次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。附件三约定乙方于2002年5月31日前支付给甲方。甲乙双方确认，自本合同签订之日起的15日内，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，三被告于2002年7月4日获得系争房屋产证。原告一直使用房屋至房屋被征收。2012年11月14日，原告（乙方）与被告姜东生（甲方）签订《房屋征收补偿分配事宜协议》（以下简称补偿协议），约定：1.2…甲方暂未支付购房款给乙方，（实际也未支付购房款）…2.1甲方同意自房屋买卖之后到日后房屋征收为止，在此期间不进行此房屋的二次产权变更为第三方。2.2甲方同意自房屋买卖之后到日后房屋征收为止，在此期间甲方不使用此房屋，仅让乙方继续使用，且不收取租赁费用，甲方也不将此房屋租赁给第三方使用。3.2.1甲方作为被征收人出面办理正式手续，但必须联手乙方参与房屋征收补偿的整个操作过程来共同商议策划关键事项，坚持双方统一意见来处置。3.2.3房屋征收补偿获取费用的分配比例：甲方占补偿总费用的40%，乙方占补偿总费用的60%。4.1在房屋征收甲方获得补偿总费用时，须将补偿总费用中的60%交付乙方，此比例部分费用将取代当时房屋买卖之时所签订的购房协议之中第3条所含之内容，即原购房协议第3条的动迁总费用。4.2在与房屋征收部门协商订立补偿协议的阶段，甲乙双方要按待签的补偿协议规定，约定相应补偿费用分配（按3.2.3条）的支付方式、支付金额、支付期限。4.2甲方出面办理补偿协议签字手续之前，甲乙双方以借款合同形式确定按第4.2条甲方支付乙方的费用事项。待借款合同签订后，甲方即可签订补偿协议。另查明，2014年9月25日，被告姜东生、邱敏蓉、姜凡（乙方）作为被征收人与上海市普陀区住房保障和房屋管理局（甲方）就系争房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定甲方应向乙方支付动拆迁款项为2，217，932元，其中包括搬迁奖励费40，000元。2015年1月19日普陀区曹家村地块被征收户费用发放签收单显示，被告姜东生又领取了24万元征收费用。以上事实，除原、被告陈述外，另有原告提供的购房协议书、上海市房地产买卖合同、房地产权证、房屋征收补偿分配事宜协议、《上海市国有土地房屋征收补偿协议》以及房屋发放签收单等书证，经当庭质证无疑，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与三被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现系争房屋已过户至三被告名下，原告基于买卖合同法律关系向三被告主张购房款，根据原告与姜东生签订的补偿协议，被告姜东生自认实际未向原告支付购房款，现三被告也未提供向原告支付过房款的充分证据，故本院认定三被告实际未向原告支付房款。虽然原告与被告姜东生一人签订了《购房协议》以及《补偿协议》，被告邱敏蓉及姜凡抗辩上述协议损害了其权利，应为无效，本院结合原告一直使用系争房屋至房屋拆迁，三被告从未向原告主张权利的事实以及三被告系夫妻、父女、母女的身份关系，认定被告姜东生签订协议的行为构成表见代理，上述协议对原、被告均有约束力，应为有效。根据《购房协议》及《补偿协议》的约定，三被告应向原告支付补偿总费用的60%，该补偿总费用系除速迁奖励费之外的各项拆迁拆迁安置补偿费用，现根据《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，三被告共获得2，217，932元动拆迁款，包括40，000元搬迁奖励费均系系争房屋而取得，现原告主张被告另领取了240，000元动迁款，由于原告未提供充分证据证明该款系《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》之外的动迁费用，根据双方的房屋征收补偿分配事宜协议约定，故本院认定原被告约定的补偿总费用为2，217，932元动迁总额扣除40，000搬迁奖励费。原告主张的滞纳金，因原被告并未实际签订借款合同，原告主张的拆迁总费用的60%其性质为房款，原告的该诉请没有合同和法律依据，故本院不予支持。至于原告主张的律师费，没有合同依据，故本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告姜东生、邱敏蓉、姜凡于本判决生效之日起十五内支付原告熊火房款1，306，759.20元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币10，000元，由原告熊火负担2，200元，由被告姜东生、邱敏蓉、姜凡负担7，800元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪俭蓉二〇一六年二月一日书记员 邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：