（2015）宝民三（民）初字第1216号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-04-30

案件名称

薛美英、郝振幹等与陈政耀、郝伟林确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

薛美英,郝振幹,黄颖,陈政耀,郝伟林,平安银行股份有限公司上海分行

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1216号原告薛美英，女，1958年4月6日生，回族，住上海市宝山区。原告郝振幹，男，1953年3月9日生，汉族，住址同上。原告黄颖，女，1982年9月17日生，汉族，住址同上。上列原告共同委托代理人陈敏，上海瀛东律师事务所律师。被告陈政耀，男，1983年2月2日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告郝伟林，男，1983年5月16日生，回族，住上海市宝山区。第三人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨华，行长。委托代理人王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告薛美英、郝振幹、黄颖与被告陈政耀、郝伟林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，通知平安银行股份有限公司上海分行（以下简称“平安银行上海分行”）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛美英、郝振幹、黄颖的共同委托代理人陈敏、被告郝伟林、第三人平安银行上海分行的委托代理人王珏到庭参加诉讼。被告陈政耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告薛美英、郝振幹、黄颖共同诉称，薛美英与郝振幹系夫妻，郝伟林系二人之子，郝伟林与黄颖系夫妻。上列四人自2005年起即登记为上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人，自2005年11月起即共同居住在该房屋内。直至2015年6月29日，平安银行上海分行起诉陈政耀的强制执行通知书送达系争房屋，薛美英、郝振幹、黄颖方从郝伟林处得知，因郝伟林在外欠高利贷无法偿还，应高利贷人员的要求拿出房产证，并由高利贷人员从四川获得伪造的委托公证书后，系争房屋已由郝伟林于2009年9月5日被出售给陈政耀，所获贷款由郝伟林用于偿还高利贷债务。此后系争房屋贷款均由郝伟林偿还，但至2013年12月，郝伟林已无力偿还贷款，导致平安银行上海分行向法院起诉，因系争房屋系抵押物，已被查封并进入司法拍卖程序。薛美英、郝振幹、黄颖认为陈政耀和郝伟林的行为侵犯了其他产权人的合法权益，故起诉要求确认陈政耀和郝伟林签订的系争房屋买卖合同无效，系争房屋产权恢复至薛美英、郝振幹、黄颖、郝伟林名下。被告陈政耀未作答辩。被告郝伟林辩称，薛美英、郝振幹、黄颖所述属实，同意诉请。第三人平安银行上海分行述称，不清楚原被告之间的情况，即便买卖合同无效，陈政耀与银行之间的借款合同及抵押登记均为合法有效，应当保护银行的抵押权。经审理查明，2009年9月5日，薛美英、郝振幹、黄颖、郝伟林（卖售人、甲方）与陈政耀（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将新二路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房价为115万元，甲方于2009年12月31日前交房，双方于2009年12月31日前办理过户手续；付款协议约定，乙方于2009年9月5日前支付定金3万元，于2009年9月10日前支付20万元，于2009年12月31日前支付92万元；等等。落款处薛美英、郝振幹代理人处由郝伟林签字。2009年11月2日，陈政耀经核准登记为系争房屋的房地产权利人，平安银行上海分行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为92万元，期限从2009年9月17日至2037年9月17日。审理中，薛美英、郝振幹、黄颖表示，上述买卖合同甲方处签名均非薛美英、郝振幹、黄颖所签，系争房屋一直由薛美英、郝振幹、黄颖、郝伟林居住使用，经调查，本案交易系郝伟林持伪造的公证委托书至交易中心办理交易过户手续，并向本院提供如下证据予以证明：1、2009年8月24日编号为（2009）锦国信证字第9864号公证委托书，主要内容为薛美英、郝振幹、黄颖委托郝伟林办理出售系争房屋的相关手续；2、2015年8月19日四川省绵阳市国信公证处出具的绵国信函字第（2015）01号《关于要求撤销（2009）锦国信证字第9864号委托公证书的回函》，证明（2009）锦国信证字第9864号委托公证书不是该处出具的，该公证书系伪造。郝伟林对上述证据及陈述均无异议。审理中，郝伟林向本院提供个贷账户历史交易明细查询，证明2009年9月23日，陈政耀代郝伟林偿还了系争房屋的原有商业贷款和公积金贷款，金额分别为59，773.71元和79，827.89元，以注销系争房屋的原有银行抵押，方可办理系争房屋的过户手续。薛美英、郝振幹、黄颖对上述证据真实性无异议。另查明，因陈政耀未按约偿还借款，平安银行上海分行向上海市静安区人民法院起诉，该院经审理后于2014年5月26日作出（2014）静民四（商）初字第147号民事判决书，判决如下：一、陈政耀归还平安银行上海分行借款本金人民币883，718.51元，支付截至2013年8月15日的利息、逾期利息人民币70，124.08元、复利人民币4，039.35元，并按《个人借款合同》约定的利率支付平安银行上海分行自2013年8月16日起至本金实际清偿日止的逾期利息；二、陈政耀支付平安银行上海分行律师费人民币23，733元；三、陈政耀届期未履行上述付款义务的，平安银行上海分行可与陈政耀协商，以座落于上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归陈政耀所有，不足部分由陈政耀继续清偿。该案生效后，平安银行上海分行向法院申请强制执行，法院于2015年5月25日查封系争房屋，并于本案审理过程中解封。审理中，郝伟林向本院提供：个人贷款业务客户还款清单、客户通知书、现金存条8张，证明除前三期贷款共计13，995.05元系陈政耀偿还外，其他贷款均由郝伟林偿还，现银行卡原件在郝伟林处保管，并陈述，以陈政耀名义的银行借款92万元发放至郝伟林账户后，由高利贷人员陪同全部取出并拿走，本案买卖合同中首付款未支付；因当时约定要回购房屋，为保证房屋不能再出售，故在系争房屋上办理了抵押权人为郝伟林，金额为47万元的抵押，事实上郝伟林与陈政耀并无该笔钱款往来，同意在本案中法院判决注销该抵押权。薛美英、郝振幹、黄颖对上述证据真实性无异议。平安银行上海分行对上述证据真实性均无异议，该银行卡确系陈政耀的贷款还款卡。审理中，郝伟林表示愿意代陈政耀向平安银行上海分行偿还（2014）静民四（商）初字第147号民事判决书确定的所有欠款，以注销系争房屋上的抵押。平安银行上海分行及薛美英、郝振幹、黄颖均表示同意。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、（2009）锦国信证字第9864号公证委托书、《关于要求撤销（2009）锦国信证字第9864号委托公证书的回函》、个贷账户历史交易明细查询、（2014）静民四（商）初字第147号民事判决书、个人贷款业务客户还款清单、客户通知书、现金存条及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，陈政耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。根据查明的事实可知，郝伟林持伪造的公证委托书将系争房屋出售给陈政耀，薛美英、郝振幹、黄颖作为共有产权人对上述出售行为不予追认，郝伟林的行为构成无权代理，其与陈政耀签订的《上海市房地产买卖合同》，侵犯了薛美英、郝振幹、黄颖的合法权益，应认定为无效合同。系争合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郝伟林在系争房屋上设定的抵押，郝伟林陈述系为保证房屋不再出售而设定，并无钱款往来，并同意本院判决注销抵押，本院予以准许。因系争房屋已在陈政耀向平安银行上海分行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利返还。本案在审理过程中，郝伟林表示愿替陈政耀还清欠款，消除房屋上的抵押权，平安银行上海分行作为抵押权人也表示同意，本院予以准许。陈政耀应在抵押注销后将系争房屋的房地产权利恢复登记至薛美英、郝振幹、黄颖、郝伟林名下，郝伟林应返还陈政耀支付的款项共计153，596.65元（59，773.71元＋79，827.89元＋13，995.05元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郝伟林代原告薛美英、郝振幹、黄颖与被告陈政耀就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告郝伟林于本判决生效之日起十日内，办理上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；三、被告郝伟林于本判决生效之日起十日内，向第三人平安银行股份有限公司上海分行支付（2014）静民四（商）初字第147号民事判决书中确定的由被告陈政耀承担的所有付款义务（包括借款本金、利息、逾期利息、复利、律师费及诉讼费）；四、第三人平安银行股份有限公司上海分行于上述钱款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；五、被告陈政耀于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告薛美英、郝振幹、黄颖、被告郝伟林，将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至原告薛美英、郝振幹、黄颖、被告郝伟林名下；六、被告郝伟林于本判决生效之日起十日内，返还被告陈政耀153，596.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费15，150元、保全费5，000元，由被告郝伟林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长　　陈亮亮审判员　　杨利民审判员　　刘　姗二〇一六年二月一日书记员　　罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”