（2015）深宝法龙民初字第213号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-12-14

案件名称

深圳市汇联丰实业有限公司与赖香明租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市汇联丰实业有限公司,深圳市鹏宝东物业发展有限公司,赖香明,胡荣,深圳市华杰同富实业发展有限公司,深圳市品元商业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法龙民初字第213号原告（反诉被告）深圳市汇联丰实业有限公司。法定代表人吴广楚。原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司。法定代表人李铁，董事长。两原告共同委托代理人曾志红，广东深长城律师事务所律师。被告(反诉原告)赖香明。委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托代理人潘蓉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市华杰同富实业发展有限公司。法定代表人黄展杰，总经理。第三人深圳市品元商业有限公司。法定代表人黄勇华，总经理。第三人共同委托代理人胡荣，广东深长城律师事务所律师。上述原告（反诉被告）深圳市汇联丰实业有限公司、原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司与被告(反诉原告)赖香明、第三人深圳市华杰同富实业发展有限公司、第三人深圳市品元商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托代理人曾志红，被告(反诉原告)赖香明及其委托代理人潘建辉、潘蓉，第三人共同委托代理人胡荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告共同诉称，2008年3月20日，原告深圳市汇联丰实业有限公司与原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司及第三人深圳市华杰同富实业发展有限公司共同签订《合作协议》，对龙华街道公园路“龙华公园路商业街”进行合作开发改造，将该项目改造成二层楼商铺，二楼商铺产权属原告深圳市汇联丰实业有限公司及原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司所有。2011年8月起，被告在未与原告签订租赁合同的情况下，未经允许便对原告所有的二楼七间商铺进行装修使用，2012年1月，原告发现商铺被告占用后，便要求被告支付商铺租金，在被告置之不理的情况下，原告对被告所占用的商铺采取了强制措施，被告便于2012年1月向原告支付了一个月的租金7280元，此后，被告一直持续使用上述商铺，但再未支付分文租金。原告认为，被告在与原告不存在租赁合同的情况下且未经许可擅自使用原告房产，其行为已涉嫌非法侵占，被告的侵权行为已使原告的合法权益受到严重侵害，因此，特向法院提起诉讼，恳请法院判令：1、被告立即返还其所占的龙华街道公园路商业街二楼七间商铺；2、被告支付商铺使用费人民币232960元（从2012年2月暂计至2014年10月，按7280元每月计算），后续计至被告返还商铺为止；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告要求被告支付涉案房屋二楼商铺使用费232960元无事实依据；被告从中院的案件中了解到涉案房屋无相关手续，且属于危房，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的合同书无效，原告2012年2月就对涉案房屋采取了电焊锁门、停水停电的行为，被告无法进入该涉案房屋，未实际使用涉案房屋，且原告的锁门行为导致被告无法搬离放在涉案房屋内的几百万字画；被告与原告曾为租金及使用费有过协商，第一次交了7280元是由于原告的逼迫，且从原告的收据中记载“先暂收一月份租金，其他月租金待2月份双方商谈后再定”，由此可见原被告双方并没有对涉案的租金达成一致意见，原告不能单方将涉案房屋的租金定为7280元每月，原告诉称被告在与原告不存在租赁合同的情况下，未经许可擅自使用原告房产的陈述与事实不符，被告不存在非法侵占涉案房屋的行为，本案的事实是第三人华杰公司于2011年8月向被告提供了二楼商铺的平面图纸，表明二楼218-224房为被告承租的二楼毛坯房位置，2011年11月被告按照华杰公司提供的图纸对二楼毛坯房进行装修，装修费用24.8万元，从2012年1月原告及第三人之间出现了内部矛盾，出现多个公司向被告要求支付租金，最终导致二楼物业从2012年2月开始被原告锁门。综上，被告请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人对原告起诉的事实与理由均没有异议。被告反诉称，被告于2010年6月向深圳市华杰同富实业发展有限公司承租了龙华街道公园路商业街一楼1048、1049号毛坯房用于经营字画生意，2011年被告为了扩大经营，与深圳市华杰同富实业发展有限公司达成口头协议，被告增加租赁原一楼毛坯房上面的二楼7间毛坯房，约定免租期为3个月，租金为2318元每月，而后深圳市华杰同富实业发展有限公司向被告提供了二楼的平面层图纸，标明二楼218号房至224号房即为被告承租的二楼7间毛坯房位置，2011年11月开始被告即按照深圳市华杰同富实业发展有限公司提供的图纸，对二楼7间毛坯房进行装修，经过3个多月的装修共花费装修费用24.8万元，并投资150多万的字画、文化艺术品等准备开张。不料，2012年1月，本案原告突然出现，并运用电焊、撬门、强拆等恶劣手段阻止被告开张营业，并以该二楼物业是其所有的理由强行加收被告每月7280元房租。被告自始至终并不知晓该二楼物业的真实产权状况，但因原告与深圳市华杰同富实业发展有限公司等公司之间的内部矛盾造成被告一楼、二楼的商铺至今均无法正常营业，给被告造成了严重损失。现被告与原告深圳市汇联丰实业有限公司、原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司、第三人深圳市华杰同富实业发展有限公司、第三人深圳市品元商业有限公司之间就龙华街道公园路商业街一楼1048、1049号商铺以及二楼七间商铺之间的租赁纠纷业经深圳市中级人民法院受理，案号为（2015）深中法房终字第215号，该案已于2015年2月4日开庭审理，原告作为第三人参与了该案庭审。经过之前的庭审调查，被告方知自己承租的一楼1048、1049号商铺以及二楼7间商铺均没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，且涉案房屋经鉴定属于危房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。据此，被告依法请求法院依法确认被告就龙华街道公园路商业街二楼7间商铺的租赁合同无效，且因被告自始至终不知涉案物业的真实情况，故原告对该租赁关系无效应承担全部的过错责任，原告应当向被告赔偿全部的经济损失，包括装修费用及其他经营性损失，被告作为一个小本经营的小商户，为了维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、确认被告与原告之间的租赁关系无效；2、原告返还被告租金7280元；3、原告赔偿被告装修损失费30万元；4、原告赔偿被告无法正常营业损失费10万元；5、退还租赁押金2318元；5、原告承担本案所有诉讼费。对于被告的反诉，两原告共同答辩称：1、对被告的反诉请求我方均有异议，原告认为双方不存在租赁关系，被告是非法侵占原告的商铺；2、被告自2011年底使用商铺至今，其于2012年1月所交7280元已远远不够。对于被告的反诉，第三人均未进行答辩。经审理查明，2011年11月27日，深圳市华杰同富实业发展有限公司与赖香明签订《统一经营管理协议》，“乙方”为“雅艺书画店二楼展示厅”，载明“一、赖香明同意接受深圳市华杰同富实业发展有限公司基于统一市场需要的经营管理活动（具体经营除外）。统一经营管理的期限，与租赁合同规定的租赁期限相同（包括续租后的期限）。……二、赖香明应向深圳市华杰同富实业发展有限公司支付统一市场管理费，标准为每月每平方米12.0元，共计每月2318元，该费用在赖香明支付深圳市华杰同富实业发展有限公司租金时一并交付，……本协议签订时，赖香明向深圳市华杰同富实业发展有限公司支付壹个月管理费作为押金，共计人民币2318元……”。深圳市华杰同富实业发展有限公司在《统一经营管理协议》尾部加盖公章，赖香明在《统一经营管理协议》尾部签名，双方均予以确认。2011年11月27日深圳市华杰同富实业发展有限公司出具收款收据一份，载明“今收到赖香明交来管理费押金（二楼）金额2318元现金。”深圳市华杰同富实业发展有限公司在收款收据上加盖公章予以确认。2012年1月17日深圳市汇联丰实业有限公司出具收据一份，客户名称为“博雅画店”，收据载明“博雅画店二楼（7间）租金（注：现暂收一月份租金，其它月租金待二月份双方商谈后再定，另深圳市汇联丰实业有限公司该物业有他用赖香明要无条件返还深圳市汇联丰实业有限公司使用），单位为26㎡，数量为7间，单价为40元，金额为7280元”。深圳市汇联丰实业有限公司在收据上加盖财务专用章予以确认。另查明，2003年1月21日中共宝安区龙华镇委做出深宝龙委扩纪【2003】02号扩大会议纪要，载明“由于公园西侧商铺部分地基出现裂缝，经鉴定属于危房……同意鹏宝东公司与深圳市汇联丰公司合作，对该商铺进行改造，……”。2008年3月20日深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司与深圳市华杰同富实业发展有限公司签订《合作协议》，载明“深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司，深圳市华杰同富实业发展有限公司双方……就合作开发龙华公园路‘龙华公园路商业街’项目达成以下协议：一、深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司，深圳市华杰同富实业发展有限公司双方合作项目地点是位于龙华街道公园路一侧商铺首层，……该项目已建二层商铺现系属深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司所有，使用期为70年，深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司，深圳市华杰同富实业发展有限公司双方合作开发第一层。……五、深圳市华杰同富实业发展有限公司获得的项目开发后的租赁经营管理权等权利属深圳市华杰同富实业发展有限公司所有，权益全归深圳市华杰同富实业发展有限公司，深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司不参与经营和分配。……八、合作项目之所有铺位的物业管理权归深圳市华杰同富实业发展有限公司长期拥有，该合作项目的第二层的所有商铺的物业管理权亦归深圳市华杰同富实业发展有限公司长期拥有，深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司应在与第三方签订合建合同时（包括一、二层所有合建合同），保障深圳市华杰同富实业发展有限公司拥有长期物业管理权。……”。以上事实，有原告提供的《中共宝安区龙华镇委扩大会议纪要（深宝龙委扩纪【2003】02号）》、2008年3月20日《合作协议》、2012年1月17日收据,被告提供的《统一经营管理协议》、2011年11月27日收款收据等证据及开庭笔录为证，经过庭审质证，可以认定。本院认为，已经生效的深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第215号判决书确认的事实，本院予以采纳。根据该判决书确认的事实，深圳市宝安区龙华街道公园路二楼的占有人为深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司，物业管理权人为深圳市华杰同富实业发展有限公司。2012年1月17日，赖香明向深圳市汇联丰实业有限公司支付深圳市宝安区龙华街道公园路二楼7间商铺2012年1月份租金7280元，深圳市汇联丰实业有限公司在收据上加盖财务专用章予以确认。故赖香明与深圳市汇联丰实业有限公司之间已形成房屋租赁关系。在本案庭审中，各方均未提供深圳市宝安区龙华街道公园路二楼涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案中赖香明与深圳市汇联丰实业有限公司之间的房屋租赁关系，违反了法律的强制性规定，本院认定为无效。根据无效合同的处理原则，赖香明应将涉案房屋深圳市宝安区龙华街道公园路二楼7间商铺返还给占有人深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司。赖香明实际使用了涉案房屋深圳市宝安区龙华街道公园路二楼7间商铺，应向深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司支付实际使用期间的占有使用费。但因深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司庭审中认可其将二楼通往七间商铺的通道封住，与赖香明所主张的2012年1月，深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司采用手段阻止其开业的陈述能够相互印证，故深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司要求赖香明支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于赖香明要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。根据本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出的国众联评报字（2015）第2-845号资产评估报告，涉案房屋深圳市宝安区龙华街道公园路二楼7间商铺的装修现值为人民币89058元。结合原、被告双方的过错责任，涉案房屋的装饰装修残值损失，由深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司共同承担70%，赖香明承担30%，故深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司应共同向赖香明支付涉案房屋装饰装修残值损失费62340.6元（89058元×70%）。另赖香明未能提供有效证据证实其无法正常营业的损失，故对于赖香明要求赔偿无法正常营业损失费的诉讼请求，本院不予支持。关于赖香明主张的二楼租赁押金2318元，系其向深圳市华杰同富实业发展有限公司支付的管理费押金，赖香明要求退还二楼租赁押金的诉讼请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市汇联丰实业有限公司、深圳市鹏宝东物业发展有限公司与被告（反诉原告）赖香明关于深圳市宝安区龙华街道公园路1048、1049商铺的二楼7间商铺的房屋租赁关系无效；二、被告（反诉原告）赖香明于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司返还深圳市宝安区龙华街道公园路1048、1049商铺的二楼7间商铺；三、原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）赖香明支付涉案房屋装修损失人民币62340.6元；四、驳回原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赖香明其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4794元，由原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司负担；反诉费3755元，由原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司负担572元，由被告（反诉原告）赖香明负担3183元；评估费2000元，由原告（反诉被告）深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市汇联丰实业有限公司负担1400元，由被告（反诉原告）赖香明负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　刘　　　　媛代理审判员　江　　　　涛人民陪审员　王　嘉　义二〇一六年二月一日书　记　员　卢欣璇（兼）书　记　员　文　英　玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第11页共11页更多数据：