（2015）成郫民初字第3649号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-11-17
案件名称
郫县三利投资有限公司与成都蜀客酒店管理有限公司、孙中全房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
郫县人民法院
所属地区
郫县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郫县三利投资有限公司,成都蜀客酒店管理有限公司,孙中全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四���
全文
四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2015）成郫民初字第3649号原告郫县三利投资有限公司，住所地：四川省成都市郫县。法定代表人成甦，职务：董事长。委托代理人杨旭，该公司员工，系特别授权。被告成都蜀客酒店管理有限公司，住所地：郫县郫筒镇。法定代表人孙中全。被告孙中全，男，汉族，1969年9月18日出生，住四川省遂宁市安居区。原告郫县三利投资有限公司（简称三利公司）与被告成都蜀客酒店管理有限公司（蜀客公司）、孙中全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告三利公司的委托代理人杨旭到庭参加了诉讼，被告蜀客公司、孙中全经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三利公司诉称，2014年，原、被告签订了《合作协议书》，约定被告承租原告位于郫县望丛西路229号华侨凤凰国际城1号楼16-28层房屋及1栋1楼2号商铺，租赁期限15年，自2014年11月1日起算，2014年11月1日-2015年10月31日期间，房屋租金标准为35元/平方米/月，商铺租金标准为130元/平方米/月，租金按季支付，被告应于每季度首月5日前给付季度租金，被告孙中全系被告蜀客公司法定代表人，其以个人名义为协议书履行提供连带担保，以上房屋和商铺原告已按协议书约定向被告进行了交��，但被告在本协议书签订后，从未向原告支付任何租金，截止2015年8月5日，被告应付原告租金总计已达4723188.6元。原告多次发函催促被告履行合同义务，但被告拒不履行，且被告未经原告同意，擅自将原告安装在租赁房屋内热水器并出卖给第三人，给原告造成重大损失。原告出租的上述房屋，按照建筑面积1200元/平方米标准进行精装修，装修标准内包含所有屋内设施，包括电视机、空调、家具、灯具、洁具等。根据原、被告双方签订的《合作协议书》，在房屋交付前，原告已对出售房屋进行部分装修，经双方确认，装修造价492.89元/平方米，对原告未完成装修部分，按照该协议，由被告按原告标准代为装修完成。原告已按装修进度向被告支付装修和设施采购款。因此，对于诉争房屋内所有设施，所有权理论上归属原告。被告腾退房屋时，也应当返还房屋内设施。原告认为，被告上述行为构成严重违约，应当依法承担相应法律责任和合同解除的不利后果。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《合作协议书》；2、被告将华侨凤凰国际城1号楼16层房屋（1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1611号、1613号、1614号、1615号、1616号、1617号、1618号、1619号）、17层房屋（1701-1719）、18层（1801-1819号）房屋、19层房屋（1901-1919）、20层房屋（2001-2019）、21层房屋（2101-2119）、22层房屋（2201-2219）、24层房屋（2401-2419）、25层房屋（2501-2519）、26层房屋（2601-2619）、27层房屋（2701-2719）、28层房屋（2801-2819）房屋以及房屋内所有设施（包括电视机、空调、家具、灯具、洁具、浴霸等）和1栋1楼2号商铺以及商铺内所有设施返还给原告；3、被告立即支付房屋拖欠租金4723188.6元和违约金4000000元���4、被告赔偿原告擅自拆除原告房屋内热水器给原告造成损失275720元；5、被告孙中全对以上诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告蜀客公司、孙中全未提交答辩意见及证据材料。经审理查明，原告三利公司作为房屋所有权人，于2011年12月7日取得了位于郫县郫筒镇望丛西路299号华侨凤凰国际城二期1号楼的商品房预售许可，郫县房产管理局房屋明细清单载明原告系该楼16层房屋（1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1611号、1613号、1614号、1615号、1616号、1617号、1618号、1619号）、17层房屋（1701-1719）、18层（1801-1819号）房屋、19层房屋（1901-1919）、20层房屋（2001-2019）、21层房屋（2101-2119）、22层房屋（2201-2219）、23层房屋（2301-2319）、24层房屋（2401-2419）、25层房屋（2501-2519）、26层房屋（2601-2619）、27层房屋（2701-2719）、28层房屋（2801-2819）房屋房屋产权人。后原、被告亦签订了一份《合作协议书》，原告作为甲方，被告蜀客酒店作为乙方，被告孙中全作为保证人，载明原告将位于该1号楼16-28层房屋与被告蜀客酒店进行合作，截止2014年5月1日，原告1号楼16层至28层仍未销售的房屋，将由原告租赁给被告蜀客酒店使用，以上租赁房屋产权面积共计10882.57平方米（含1楼大堂）。协议第三条5款约定，“甲方同意将华侨凤凰国际城1号楼1-1-3号面积为138.8平方米的商铺租赁给乙方做酒店接待大堂使用，并由乙方对毗邻电梯厅的清洁、秩序等进行免费维护管理。”协议第三条5款对装修约定为，“甲方对华侨凤凰国际城项目1号楼16层至30层精装房装修标准按建筑面积1200元/平方米的标准进行装修，现甲方已对16层至30层进行部分装修，乙方确认甲方目前已完成的装修造价为492.89元/平方米，具体见附件《已完装修进度表》，剩余未投入的装修造价707.11元/平方米，由甲方支付给乙方，具体见附件《未投入装修造价表》，由乙方自行组织后续装修施工。装修施工完毕结算时，工程量按实结算，结算后的平均单价若超出707.11元/平方米，超出部分由乙方根据自身经营需要……并承担相关费用，现场实际使用的材料其规格型号、材质等跟原来方案清单不一致的及清单或成本汇总表中著名暂定价的材料，需甲乙双方认质认价。”故原告以此于2014年6月12日向被告转账1200000元，用途为改造费和装修费，于2015年1月9日向被告转账工程款759484.55元。协议亦约定原告为被告补贴2014年11月至2015年10月期间的物管费。第七条第5款对违约责任约定为，“如乙方……不按照本协议约定履行本协议的，或不安装本协议约定内容与租赁房屋所有人签订房屋租赁协议并按时支付租金的，乙方及保证人承诺：向甲方支付违约金人民币捌佰万元整。”协议第四条对16-28层租赁房屋租金进行了约定，即第一年35元/平方米/月，第二年至第五年逐年递增3%,第六年至第十年逐年递增3.5%，租金支付方式为按季度支付，乙方于每季度首月五日前给付当季度租金，因房屋为待售物业，约定由原告直接将房屋交付给被告。协议第七条第一、二款关于保证责任约定为，“7.1房屋租赁保证金……7.2协议履约保证金，乙方在本协议生效后，由乙方及保证人共同承担连带责任保证，为乙方如实履行本协议提供履约担保。7.3乙方以购买……第29层、第30层一并作为本合作协议及房屋租赁合同履约担保。”但该合作协议书亦未载明签订时间。2014年5月23日，被告方法定代表人作为接收方，签收了一份移交清单，载明原告将1号楼16-30层房屋向被告予以了交付，特别备注16-30层热水器安装完成，公共区域监控系统安装完成等。后被告蜀客酒店未按约向原告支付房屋租金。原告多次催收未果，后原告于2015年9月2日向被告发出解除合同通知书，但被告前台人员于2015年9月3日签收后未作反应。另查明，2013年6月27日，原告与成都永泰和冷暖设备有限公司（以下简称永泰公司）签订了一份热水器工程施工合同，约定永泰公司作为承包人，负责安装施工原告华侨凤凰国际城1号楼房间热水器，每层安装19个，共20层楼，共计安装了380个热水器，销售价920元/台，安装材料费210元/台，工程总价暂定为429400元，通过原告提交转款凭证，最终向该公司支付工程款共计406805.41元。通过永泰公司项目证明，租赁房屋16-28层共计共计案涉244间房屋内热水器共计244台已由租户拆卸。原告在追索未果的情况下，故要求被告承担此款货物的损失。以上事实，有原告提交的原、被告双方身份信息、房屋所有权证、合作协议书、移交清单、热水器施工合同、发票及证明、邮寄单、转款凭证等证据在案证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的合作协议书系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规，应属合法有效。双方均应按照合同履行相应义务。被告蜀客酒店未按约支付房屋租赁是酿成此次纠纷的原因，虽然合作协议书上未载明签订时间，但从2014年5月23日的移交清单及约定在2014年12月31日前办理产权证，可以推测该协议系在之前签订，而被告蜀客酒店至今未履行支付房租义务，故已构成根本违约，原告据此主张解除合作协议具有证据基础及法律依据，对原告诉讼请求第1项，本院予以支持。按照合同法规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，被告应当向原告返还之前已交付承租的位于郫县华侨凤凰国际城1号楼16层房屋（1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1611号、1613号、1614号、1615号、1616号、1617号、1618号、1619号）、17层房屋（1701-1719）、18层（1801-1819号）房屋、19层房屋（1901-1919）、20层房屋（2001-2019）、21层房屋（2101-2119）、22层房屋（2201-2219）、23层房屋（2301-2319）、24层房屋（2401-2419）、25层房屋（2501-2519）、26层房屋（2601-2619）、27层房屋（2701-2719）、28层房屋（2801-2819）返还给原告，对原告诉讼请求第2项中该项请求，本院予以支持。对于原告诉讼请求第3项支付租金请求，2014年5月23日已交付，原告主张从2014年11月1日起算，计算至原���庭审中自认已实际收回该系列房屋时间即2015年10月31日，依照合同对房屋及商铺租金计算方式的约定，原告请求的部分，35元/平方米*10748.79平方米*12月+130元/平方米*133.78平方米*12月共计4723188.6元，符合约定，予以支持。对原告诉讼请求第3项违约金，被告违约行为，依据合同约定应当承担，合同约定为8000000元，原告主张4000000元，本院认为该项约定过高，本院结合被告蜀客酒店违约情形、原告未及时收取租金损失、原告再次租赁成本、对原告房屋财产损失等情形，对该部分，酌情支持1500000元。对原告诉讼请求第4项，被告不履行支付房租义务，并导致了原告移交前热水器损失，参考原告实际付款情形及财产折旧情况，本院酌情支持925.5元/台*244个即225822元。就原告诉讼请求第5项涉及的要求被告孙中全对全部诉讼请求承担连带清偿责任，对此，从双方合作协议看，约定了租赁保证金、履约保证金、房屋履行担保，关于被告孙中全的保证责任约定为被告蜀客酒店不按照协议支付租金时，被告蜀客酒店及被告孙中全“不可撤销的承诺：向甲方支付违约金人民币捌佰万元整”，因此，被告孙中全的保证责任从双方约定看，仅系对违约金的担保，故被告孙中全应当对违约金酌情支持部分即1500000元承担连带责任，原告要求被告孙中全对其他请求部分承担连带清偿，不符合合同约定，本院不予支持。对原告诉讼请求第2项涉及的返还租赁房屋内其他设施的请求，本院认为，原、被告合作协议书隐藏了一个装饰装修施工工程合同，即原告作为业主方，被告作为承包方，原告针对租赁房屋，未投入装修的部分，由被告自行组织、设计并负责施工，在完成约定装修工程后，按照约定价款最终据实结算。工程约定总价8706288.06元��工程涉及项目包含了地板、地砖、浴霸、洁具、灯具、冰箱、三星电视等内容，后原告向被告支付了两笔工程款共计1959484.55元，但原告并未举证证明双方已对工程进行结算，也未有证据显示被告已将装修工程向被告进行了移交，故该部分装修工程权属及费用，属于租赁之外另一层法律关系，在本案中无法确认并予解决，故本案不作处理，该请求中涉及的商铺部分，原告在庭审中已撤回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告郫县三利投资有限公司与被告成都蜀客酒店管理有限公司签订的《合作协议书》；二、被告成都蜀客酒店管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告郫县三利投资有限公司华侨凤凰国际城1号楼16层房屋（1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1611号、1613号、1614号、1615号、1616号、1617号、1618号、1619号）、17层房屋（1701-1719）、18层（1801-1819号）房屋、19层房屋（1901-1919）、20层房屋（2001-2019）、21层房屋（2101-2119）、22层房屋（2201-2219）、23层房屋（2301-2319）、24层房屋（2401-2419）、25层房屋（2501-2519）、26层房屋（2601-2619）、27层房屋（2701-2719）、28层房屋（2801-2819）房屋；三、被告成都蜀客酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告郫县三利投资有限公司租金4723188.6元；四、被告成都蜀客酒店管理有限公司、孙中全在本判决生效后十日内支付原告郫县三利投资有限公司违约金1500000元；五、被告成都蜀客酒店管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告郫县三利投资有限公司损失225822元；六、驳回原告郫县三利投资有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费人民币77488元，公告费560元，由被告成都蜀客酒店管理有限公司承担，此款由原告郫县三利投资有限公司预缴，被告被告成都蜀客酒店管理有限公司在履行上述义务时一并支付给原告郫县三利投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 文 武审 判 员 冉 垠人民陪审员 杨建华二〇一六年二月一日书 记 员 周 珮 搜索“”