（2015）西民初字第4366号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-30

案件名称

张传勇与中瑞置业（大连）有限公司民事一审判决书

法院

大连市西岗区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张传勇,中瑞置业（大连）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百三十四条第一款，第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

大连市西岗区人民法院民事判决书（2015）西民初字第4366号原告张传勇委托代理人滑东明委托代理人石长新被告中瑞置业（大连）有限公司法定代表人陈刚委托代理人张云委托代理人李慧丽原告张传勇与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告张传勇的委托代理人滑东明，被告中瑞公司的委托代理人张云、李慧丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年7月23日签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于大连市西岗区香洲园26号2单元16层1号住房，合同价款共计1397284元。原告已按购房合同的约定支付了全部价款。被告应于2012年12月12日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但是原告付款后，被告方迟迟不能交房，已严重违约，按合同约定原告有权解除合同。为此，原告分别于2013年3月12日、2013年5月17日向被告发出解除购房合同的退房申请，但被告方始终未予办理退房手续。至此，原告认为，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已付房款共计1397284元；3、被告向原告支付违约金共计139728.4元；4、被告向原告支付利息损失共计357279元。被告中瑞公司辩称，不同意解除合同，请求继续履行合同。现在有现房，如果继续履行合同可以马上交房。原告要求解除合同的理由不太充分，2011年商品房市场价格的波动很大，原材料价格上涨，存在很多情势变更的情形。在2013年3月6日向原告发出了逾期交房的通知书，通知书上也说明逾期交房，到交房的时候按照合同约定将一次性给付违约金。而且我们向原告致歉，请求原告谅解。在此我们请求法庭判决合同继续履行。合同履行的时候，我们可以马上交房，是按照国家法律规定符合国家条件的房屋。合同第九条确实约定了出卖人必须交房的违约金，讲的是出卖人应当自收到买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。合同约定的百分之十的违约金比例过高，请求法院给予调整。因为原告的损失没有那么大，按房屋租金计算的话，房租也就是2000多元，远低于约定的违约金，故违约金约定不太合理。利息损失方面，我们认为不应该赔偿。合同上没有约定，而且不符合法律的有关规定，如果赔偿损失按照法律规定应该是被告有恶意的违约行为，事实上我们没有恶意违约，因此原告的请求不能得到法院的支持。2012年12月12日是我们约定交房期限，至今到起诉之日已经三年，已经超过了诉讼时效。经审理查明，2011年7月23日，原告张传勇与被告中瑞公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园26号2单元16层1号房屋预售给原告，建筑面积92.23平方米，房屋总价款1397284元；原告付款方式为：于2011年7月23日交付首付款427284元，余款970000元于2011年8月23日以银行按揭贷款形式交齐。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告；如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款427284元并办理了银行按揭抵押贷款970000元，被告向原告出具了购房款发票。被告至合同约定的交房日2012年12月12日未按照合同约定交付房屋。2013年3月6日，被告向原告发出逾期交房通知书，将交房时间定于2013年10月30日。原告按照被告邮寄地址分别于2013年3月12日、2013年5月17日两次将退房申请书通过特快专递邮寄给被告，邮寄地址为大连市沙河口区成仁街2号五四广场邮局2楼重点业务部。2014年10月29日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2014年11月14日办理入住手续。2015年5月8日，被告再次通过邮件方式向原告发出入住通知书，通知原告于2015年5月20日办理入住手续，因原告拒收邮件而退回。2015年10月19日，被告第三次向原告发出入住通知书，通知原告于2015年10月26日办理入住手续。原告至今未办理入住手续。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、逾期交房通知书、入住通知书、退房申请书、快递单、邮政特快专递包装袋、个人购房借款担保合同、工商银行流水账单，被告提供的国有土地使用证、商品房预售许可证、入住通知书、特快专递单及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，证据来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，可以采信。本院认为，原告张传勇与被告中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已经按合同约定将房款以首付款及银行按揭贷款形式给付被告，被告未在合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。被告逾期交房已经超过90日，原告依据合同约定向被告提出解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。合同解除后，被告收取的购房款应当返还原告，故原告要求被告返还购房款1397284元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告按照合同约定支付已付房款10%违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条的规定，合同双方当事人约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案双方在房屋买卖合同中约定，被告逾期交付房屋，买受人解除合同，出卖人应当按已付款10%向买受人支付违约金，被告以约定违约金过高为由申请调低违约金，由于原告发生的银行抵押贷款利息显示，至被告应当返还购房款之日止，原告承担银行贷款利息损失与双方约定的违约金数额相差不大，双方约定的违约金没有过分高于原告的利息损失，因此，被告要求调整违约金的主张，本院不予采纳，原告要求被告给付违约金139728.4元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付利息损失的诉讼请求，因同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿，故原告该部分诉讼请求不合理部分本院不予支持，原告主张的合理利息损失为，按照双方签订的合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，原告自2013年3月12日将退房申请邮寄到被告处，被告应当在2013年4月11日将原告已付房款退还原告，被告未退还，应当自2013年4月12日开始按银行同期贷款利率向原告支付利息损失，该部分利息损失主张合理，本院予以支持。关于被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效一节，本院认为，本案的诉讼时效期间为两年，自原告知道或应当知道权利被侵犯之日起开始计算。诉讼时效因一方当事人同意履行义务而中断，从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。本案被告应当在2012年12月12日前向原告交付房屋，被告未交付房屋，诉讼时效期间开始计算，在诉讼时效期间内，由于被告分别于2013年3月6日、2014年10月29日、2015年5月8日、2015年10月19日四次向原告发出逾期交房通知，表明被告同意履行义务，上述时间均引起诉讼时效期间中断，诉讼时效自中断之日起重新开始计算，自最后一次诉讼时效中断之日2015年10月19日至原告提起诉讼之日2015年11月16日止，不超过两年的诉讼时效期间，故被告认为原告超过诉讼时效期间的主张，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告张传勇与被告中瑞置业（大连）有限公司于2011年7月23日签订的商品房买卖合同于2013年3月12日解除。二、被告中瑞置业（大连）有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告张传勇购房款1397284元。三、被告中瑞置业（大连）有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告张传勇违约金139728.40元。四、被告中瑞置业（大连）有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告张传勇利息损失（计算方法：以1397284元为基数，自2013年4月12日开始，按人民银行同期贷款基准利率计算，至本判决生效之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费21850元（原告已预交），由原告张传勇负担1250元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担20600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审　判　长　　黄玉敏审　判　员　　王殿刚人民陪审员　　广　莉二〇一六年二月一日书　记　员　　周媛媛微信公众号“”