（2015）衡中法民一终字第619号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人马高峰与被上诉人衡东县人民武装部，原审第三人单友琦、李淑云、洪剑、赵爱琴、郑晓日、肖录峰、谢海燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马高峰,衡东县人民武装部,单友琦,李淑云,洪剑,赵爱琴,郑晓日,肖灵峰,谢海燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十四条，第一百四十四条
全文
文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)衡中法民一终字第619号上诉人（原审被告）马高峰，男。委托代理人龙双华、王媛，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）衡东县人民武装部，住所地湖南省衡东县城关镇先锋路。法定代表人赵乔峰，部长。委托代理人胡世清，湖南楚云律师事务所律师。原审第三人单友琦，男。原审第三人李淑云，女。原审第三人洪剑，男。原审第三人赵爱琴，女。原审第三人郑晓日。原审第三人肖灵峰，男。原审第三人谢海燕，女2.上诉人马高峰因与被上诉人衡东县人民武装部（以下简称衡东县人武部），原审第三人单友琦、李淑云、洪剑、赵爱琴、郑晓日、肖灵峰、谢海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院(2015)东民一初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人马高峰及其委托代理人龙双华、被上诉人衡东县人武部的委托代理人胡世清到庭参加了诉讼。原审第三人单友琦、李淑云、洪剑、赵爱琴、郑晓日、肖灵峰、谢海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：2005年11月1日，衡东县人武部（甲方）与马高峰（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于衡东县城关镇先锋路五号民兵训练基地一楼门面1至10空门面（包括门面后的九间房）和后面的一栋平房（原金城酒店员工宿舍）出租给乙方使用。其中合同第二条约定：租赁用途为休闲、娱乐、西餐；第三条约定：租赁期限自2005年10月30日起至2017年12月30日，其中装修期为2个月，租期为十二年；第四条约定：房地产租金为57500元。租金按年结算，乙方于每年十月三十日前十日内一次性交付甲方；第六条约定：自本合同签订之日起，乙方按年租金的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金20000元。乙方履行合同约定的义务的，甲方将房地产租赁保证金抵乙方最后一年的租金。乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；第十一条第一项约定：乙方有违反本合同约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付50000元作为违约金。合同签订后，衡东县人武部遂把房屋交付给马高峰使用。马高峰把1至10空门面转租给了第三人单友琦等7人，并交纳了2005年至2014年的租金。另据第三人单友琦等7人陈述，其已把2015年的租金交给了马高峰。原审认为：双方于2005年11月1日签订的《军队房地产租赁合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，马高峰于每年的10月30日前交纳本年度的租金，而合同租赁日期从2005年10月30日开始。根据合同及交易习惯，故可以推断为上一年度交纳下年度的租金。庭审中，衡东县人武部陈述马高峰已交纳2014年度租金。因马高峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且第三人陈述已把2015年度的租金交给了马高峰，因此马高峰应在2014年10月30日前交纳2015年度的租金。而马高峰至今未交纳2015年度的租金，构成违约。故衡东县人武部请求解除租赁合同并要求马高峰赔付违约金50000元，于法有据，原审予以支持。双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除；马高峰至今未支付2014年10月30日起至2015年10月30日的租金，而第三人等7人已经把该年度的租金交付给了马高峰，故马高峰应支付衡东县人武部2015年度的租金57500元；根据法律规定，马高峰与第三人签订的租赁合同随衡东县人武部与马高峰签订的租赁合同一并解除。根据第三人陈述，衡东县人武部对马高峰把房屋转租给第三人是知情的，一直也未提出过异议，故衡东县人武部主张马高峰转租房屋未经其同意的理由不能成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告衡东县人民武装部与被告马高峰签订的《军队房地产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、被告马高峰支付原告衡东县人民武装部2015年度的房屋租金57500元，并赔偿原告衡东县人民武装部违约金50000元；三、被告马高峰与第三人单友琦、李淑云、洪剑、赵爱琴、郑晓日、肖录峰、谢海燕签订的转租合同于2015年10月30日一并解除。上述给付内容于本判决书生效后15日内一次性兑现。如未按上述判决履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2600元，由被告马高峰负担。宣判后，上诉人马高峰不服，向本院提起上诉称：一、马高峰没有拖欠租金，不构成违约。根据租赁合同第四条约定，马高峰应于当年10月20日前交纳当年度的租金，而不是于前一年的10月20日前预交下一年度的租金。事实上，马高峰于2014年10月11日交纳的也是2014年度的租金。故无论按照交易习惯，租金是预交下一年度租金，还是年使用期满时交纳当年的租金，均可以说明马高峰不存在拖欠租金行为；二、租赁合同解除条件不具备，衡东县人武部无权要求解除合同。马高峰没有迟延交纳租金，即使马高峰迟延交纳租金构成违约，衡东县人武部也没有履行催告义务，故租赁合同不符合解除条件。原审判令租赁合同解除无事实和法律依据；三、衡东县人武部在合同期限内擅自占有房屋，已构成违约。衡东县人武部自2015年开始，即利用自身优势地位，未征得马高峰同意，将租赁房屋强行占用，并损毁房屋装修，已构成违约，应承担相应的民事责任。上诉人马高峰并当庭口头增加诉讼理由，认为马高峰在原审程序中没有收到法院传票，原审程序严重违法。综上，请求撤销原判，改判驳回衡东县人武部的全部诉讼请求。被上诉人衡东县人武部答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人马高峰提交了以下两份证据：证据1、涉案租赁合同一份，拟证明：1、双方形成了租赁合同关系。2、合同约定的租赁期限自2005年10月30日至2017年12月30日，其中装修期2个月及租金、保证金、违约责任等内容。3、租金支付方式为马高峰于每年10月20日前一次性支付本年度租金，而非马高峰于上一年度交纳下一年度租金；证据2、收据一份，拟证明：1、马高峰于2014年10月11日交纳了2014年度的房屋租金；2、2015年度的租金应于2015年10月20日前交纳，马高峰不存在迟延交纳租金的违约情形。涉案合同解除条件不成立。被上诉人衡东县人武部未提交新的证据。经庭审质证，被上诉人衡东县人武部发表了以下质证意见：对上述证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为租赁合同中约定的每年10月30日前交纳租金，应当是先交租金，再使用房屋，该证据恰好可证明马高峰迟延交付租金，构成违约的事实。本院经审查认为：上述证据形式合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，可作为认定本案待证事实的依据。经审理查明，双方对涉案合同约定的装修期（2005年10月30日－12月31日）免收租金及马高峰于2014年10月11日交纳的租金系2014年度的租金均无异议。马高峰庭审时陈述：其有一哥哥在衡东县人武部工作。原审法院在庭审前拨打过马高峰的电话，但没有告诉具体开庭时间。马高峰在签订涉案租赁合同时交纳了第一年度租金中的50000元，余款7500元系于2006年补交的。除以上事实外，原判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：双方于2005年11月1日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。该合同第四条虽未明确租金按年结算时，马高峰于每年10月20前一次性交纳的是哪一年度的租金，但依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，结合涉案合同第三条、马高峰交纳第一年租金的情况分析，涉案合同第四条约定的内容应是“租金按年结算，马高峰于每年10月20日前一次性支付下一年度（1月1日－12月31日）租金”，即马高峰应在2013年10月20日前一次性交纳2014年度租金。而马高峰于2014年10月11日才交纳2014年度租金，之后的租金也再未交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任；马高峰诉称，其在原审庭审前未收到法院传票，原审程序违法。从马高峰在庭审时陈述的内容看，马高峰的该项主张与事实不符，本院不予采纳。综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2600元，由上诉人马高峰负担。本判决为终审判决。（转接下页）（本页无正文）审判长 唐建华审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一六年二月一日书记员 谢倩茜校对责任人：许建中 打印责任人：谢倩茜 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：