（2015）宜民初字第1815号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-10-17
案件名称
无锡市华亨置业发展有限公司与宋建新、胡德萍商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市华亨置业发展有限公司,宋建新,胡德萍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第1815号原告无锡市华亨置业发展有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道东山西路25号。法定代表人蒋金坤，该公司董事长。委托代理人宗友、吕辉，该公司员工。被告宋建新。被告胡德萍。原告无锡市华亨置业发展有限公司（以下简称华亨公司）与被告宋建新、胡德萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告华亨公司的委托代理人宗友、吕辉到庭参加诉讼，被告宋建新、胡德萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华亨公司诉称：其公司与宋建新、胡德萍于2012年6月25日签订了商品房买卖合同，宋建新、胡德萍以883764元的价格购买其公司开发的景湖天成花园6幢8层803号房屋，其中首付款为533764元，贷款为350000元，并由其公司提供阶段性担保。后因宋建新、胡德萍自2014年8月起逾期归还贷款，致使其公司向银行承担了连带还款责任，其公司根据法律的规定及合同的约定，诉至法院，要求判令：1、解除双方订立的商品房买卖合同及网上备案登记手续；2、宋建新、胡德萍退房并承担违约金176752.8元；3、宋建新、胡德萍立即支付拖欠的首付款233764元，并承担年利率10%的利息；4、宋建新、胡德萍立即返还其公司垫付的相关款项；5、本案诉讼费由宋建新、胡德萍承担。被告宋建新、胡德萍未作答辩。经审理查明，2012年6月25日，华亨公司（出卖人）与宋建新、胡德萍（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定宋建新、胡德萍向华亨公司购买位于宜兴市环科园氿西路西侧景湖天成花园6幢8层803号房屋，建筑面积为140.28平方米，单价为6300元，房屋总价款为883764元。付款方式及期限：买受人于签订合同当日支付首付款533764元，剩余购房款350000元于签订合同后7日内办理银行按揭贷款手续。在商品房买卖合同的附件四.合同补充协议中，双方约定：若买受人未按与银行签署的按揭贷款合同的约定向银行偿还贷款，导致出卖人承担连带担保责任，出卖人有权解除本房屋买卖合同，收回房屋。买受人应承担出卖人实际支付税费作为代理费用，并向出卖人支付总房款的20%作为违约金。如买受人已装修或入住该房屋的，买受人应将房屋恢复原状或归出卖人所有，出卖人不作任何补偿。买受人应在收到出卖人解除合同通知书之日起10日内交回该房屋，逾期未交回的，买受人应按总房款每日万分之五的比例向出卖人支付违约金。如出卖人未要求解除买卖合同，则出卖人有权要求买受人将出卖人因承担担保责任而支付的全部款项补偿给出卖人，并自出卖人支付该等款项日起至全部得到买受人补偿日止，由买受人按总房款每日万分之五的标准向出卖人支付补偿金。合同签订后，涉案商品房买卖合同在房产管理部门进行了备案。宋建新、胡德萍先行支付首付款300000元后，由宋建新就剩余首付款233764元向华亨公司出具欠条一张，载明：余款233764元分三次付清，于2012年7月30日前支付80000元，于同年8月30日前支付80000元，于同年10月20日前付清剩余款项，逾期付款按每日1000元支付违约金。另宋建新在中国农业银行股份有限公司宜兴市支行（以下简称农行宜兴支行）就其余购房款350000元办理了贷款。后因宋建新未按期偿还银行贷款，农行宜兴支行诉至本院，本院于2015年7月22日做出（2015）宜商初字第99号民事判决，判令：一、宋建新于判决发生法律效力之日起十日内归还农行宜兴支行借款本金336935.1元及利息（计算至2015年6月8日为16928.86元；自2015年6月9日起至实际付款之日止以借款本金336935.1元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算）；二、华亨公司对宋建新的上述债务承担连带保证责任。本案起诉时，华亨公司已代为偿还银行贷款26343.29元。上述事实，由华亨公司提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、（2015）宜商初字第99号民事判决书、汇款凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，农行宜兴支行向本院书面确认，宋建新所欠贷款本息及相关费用已全部清偿，其中华亨公司代为偿还370482.83元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，华亨公司与宋建新、胡德萍签订的商品房买卖合同依法成立且有效，因宋建新未能按约偿还银行贷款，致使华亨公司向农行宜兴支行履行了保证责任，双方约定的一方解除合同的条件已经成就，故华亨公司有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宋建新、胡德萍已经支付的购房款中，扣除华亨公司为其代偿的农行宜兴支行的款项，及宋建新、胡德萍应承担的违约金后，应由华亨公司向其返还；同时，宋建新、胡德萍应将景湖天成花园6幢8层803号房屋返还给华亨公司，并配合华亨公司办理合同备案注销手续。本案中，宋建新、胡德萍实际支付的购房款为650000元，就宋建新、胡德萍所欠首付款233764元，因其未能按约支付，应承担相应违约责任。鉴于欠条中约定的每日1000元的违约金已超过法律的强制性规定，现华亨公司自愿调整为年利率10%的逾期利息，应予支持。经计算，至本案判决时止，宋建新应承担的逾期利息为56152元。对于华亨公司主张的违约金176752.8元，符合双方合同的约定，本院予以支持。对于华亨公司代偿的款项，农行宜兴支行向本院书面确认为370482.83元，本院予以认定。综上，华亨公司还应向宋建新、胡德萍返还购房款46612.37元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除华亨公司与宋建新、胡德萍于2012年6月25日签订的商品房买卖合同（合同备案号为201206250031）。二、宋建新、胡德萍应于本判决发生法律效力之日起十日内配合华亨公司办理景湖天成花园6幢8层803号房屋的合同备案注销手续。三、华亨公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向宋建新、胡德萍返还购房款46612.37元；同时，宋建新、胡德萍应向华亨公司返还景湖天成花园6幢8层803号房屋。四、驳回华亨公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12638元，公告费600元，合计13238元，由宋建新、胡德萍负担。该款已由华亨公司垫付，宋建新、胡德萍于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给华亨公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 陆长平代理审判员 庄 妍人民陪审员 宗 瑛二〇一六年二月一日书 记 员 吴国珍 来自