（2015）苏中民终字第06049号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-27
案件名称
汤家云与昆山永恒盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山永恒盛置业有限公司,汤家云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第06049号上诉人（原审被告）昆山永恒盛置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗大通路212号3号房。法定代表人刘永恒，董事长。委托代理人张坚平，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汤家云。委托代理人刘小飞，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人昆山永恒盛置业有限公司（以下简称永恒盛公司）因与被上诉人汤家云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第01122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：汤家云（乙方）与永恒盛公司（甲方）于2015年1月11日签订《永恒盛东城商业街》定购书一份，定购书约定：乙方自愿定购《永恒盛东城商业街》7幢122室商品房一套，并支付定金50万整；房屋预测面积69.42元，单价37453.18元，总房价260万元……；双方签订本定购书后，乙方须在2015年5月31日前付清该商品房首付款计130万元（包含定金），因乙方、国家法律、法规或政策发生变化或者因银行要求，乙方需要提高首付款比例的，乙方应及时增加支付首付款以满足银行按揭贷款之申请要求，并签订《商品房买卖合同》……；首付款比例50%，共计130万元，全款到账10个工作日支付租金。定购书签订当天，汤家云向永恒盛公司转账支付定金50万元。原审另查明：本案所涉商品房永恒盛东城商业街7幢122室的公安栋号为宝昆路178-202（双号）。门牌号为××122室。该房屋面积为69.42平方米，系商业营业用房。关于该涉案商品房，永恒盛公司于2013年1月18日与案外人潘利清签订房屋预售合同，约定房屋单价为37453.18元每平方米，房屋总价为260万元，单价为37453.18元每平方米，总价合计为人民币260万元整。永恒盛公司与潘利清之房屋预售合同在昆山市住房和城乡建设局办理了备案登记。原审审理中，永恒盛公司表示愿意将涉案商品房出售给汤家云，并要求汤家云在定购书约定的期限内（2015年5月31日）支付剩余首付款80万元。汤家云表示如果永恒盛公司在2015年5月31日前取消涉案房屋的预售备案登记信息，仍愿意购买涉案房屋。原审法院在审理中考虑到原永恒盛公司在房屋买卖过程中产生了一定的争议（永恒盛公司一房二卖），要求汤家云在2015年5月31日前将剩余首付款提存至原审法院账户，汤家云、永恒盛公司均同意该方案。2015年5月28日，汤家云按要求将80万元支付至原审法院指定账户。截止至2015年7月8日，永恒盛公司尚未取消在昆山市住房和城乡建设局关于涉案房屋的预售合同备案登记信息。上述事实有汤家云提供的《永恒盛东城商业街》定购书、收据、银行刷卡凭证、原审法院依法制作的调查笔录以及汤家云在原审庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告汤家云的诉讼请求为：解除定金合同，永恒盛公司立即双倍返还定金100万元；案件受理费等诉讼费用由永恒盛公司承担。原审法院认为：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了商品房预（销）售许可证和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之后30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围内的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。商品房预售合同备案的法律意义在于使得买受人的请求权具有对抗第三人的效力。本案中，永恒盛公司于2013年1月18日与潘利清签订商品房预售合同，并在昆山市住房和城乡建设局办理商品房预售合同备案手续，后再与汤家云签订定购书，收取汤家云定金50万元。永恒盛公司之行为属于一房二卖。汤家云、永恒盛公司约定的首付款付清日为2015年5月31日，汤家云曾表示如果永恒盛公司在2015年5月31日前取消涉案房屋的预售备案登记信息，仍愿意购买涉案房屋并于2015年5月28日将剩余首付款80万元提存至原审法院账户。但截止至2015年7月8日，永恒盛公司尚未取消在昆山市住房和城乡建设局关于涉案房屋的预售合同备案登记信息。原审法院认为，因永恒盛公司以自己的行为表明不履行主要债务导致汤家云与永恒盛公司签订定购书之合同目的不能实现，汤家云主张解除双方签订的《永恒盛东城商业街》定购书于法有据，应予以支持，具体的解除时间应为双方约定的首付款付清之次日即2015年6月1日。永恒盛公司收取汤家云定金，但未按约履行己方义务，应当双倍返还定金。永恒盛公司收取定金数额为50万元，未超过定购书标的额（260万元）的20%，故返还的金额应为100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第四条之规定，原审法院判决：一、汤家云与昆山永恒盛置业有限公司2015年1月11日签订的《永恒盛东城商业街》定购书于2015年6月1日解除。二、昆山永恒盛置业有限公司于判决生效后十日内双倍返还汤家云定金100万元。案件受理费13800元，由永恒盛公司负担。上诉人永恒盛公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：汤家云拒绝签订购房本约合同。2015年5月19日首次庭审中，永恒盛公司当庭向汤家云承诺，如其愿意在预约合同约定的期限内签订本约合同，永恒盛公司定会依约履行义务，但汤家云明确要求解除预约合同。2015年5月28日第二次庭审中，原审法院询问汤家云是否愿意购买诉争房屋，汤家云答，永恒盛公司预期违约，合同目的无法实现，坚持解除预约合同。原审法院又询问永恒盛公司，解除与他人（案外人潘利清）签订的合同需要多少时间。永恒盛公司答，自汤家云承诺购买之日起一个半月，但汤家云要求在三天内即2015年5月31日前。后原审法院向汤家云、永恒盛公司释明，经向住建部门核实，永恒盛公司与案外人潘利清签订的买卖合同可以注销，然汤家云再次请求解除预约合同，双倍返还定金。2015年7月8日第三次庭审，原审法院告知永恒盛公司，汤家云已向原审法院交入80万元，汤家云、永恒盛公司是何想法。永恒盛公司答，请汤家云明确80万元的用途，如系购房款，则双方即可签订购房本约合同，永恒盛公司随后解除与案外人潘利清签订的购房合同。然汤家云拒绝回答80万元的用途，只回答因永恒盛公司未能在2015年5月31日之前解除与他人的购房合同，仍不同意签订购房本约合同。基于汤家云始终拒绝签订购房本约合同，永恒盛公司为避免不必要的损失，才未解除与潘利清签订的买卖合同。永恒盛公司主张，其工作失误并不能得出预期违约的结果，原审法院未正视前述客观事实，也未对永恒盛公司一审代理词作评价，就简单机械适用定金罚则不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回汤家云的一审诉请；一、二审案件受理费由汤家云承担。被上诉人汤家云辩称：截至2015年7月8日，永恒盛公司始终未取消诉争房屋在昆山市房管局的合同备案。永恒盛公司以自己的行为表明不履行义务，导致双方间的合同目的无法实现。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审另查明，至2015年5月28日一审第二次庭审，汤家云明确表示，如2015年5月31日前永恒盛公司能够取消其他备案，其愿意购买诉争房屋。在上述庭审过程中，永恒盛公司同意汤家云将80万首付款提存至原审法院指定账户。2015年5月28日，汤家云将80万支付至原审法院指定账户。上述事实，有原审庭审笔录及当事人陈述等在案佐证。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，汤家云与永恒盛公司于2015年1月11日签订《永恒盛东城商业街》定购书，上述定购书系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。汤家云作为购房者，已根据上述定购书约定付清商品房首付款，故永恒盛公司作为销售方，理应排除第三方就诉争房屋享有权利并按约与汤家云签订《商品房买卖合同》。然本案中，永恒盛公司在2013年1月18日与潘利清签订商品房预售合同并在昆山市住房和城乡建设局办理商品房预售合同备案手续，案外人潘利清的请求权据此取得对抗第三人的效力。在永恒盛公司未注销其与潘利清的预售合同备案的前提下，即使汤家云与永恒盛公司签订《商品房买卖合同》，汤家云基于《商品房买卖合同》的请求权也无法有效对抗案外人潘利清的请求权。由此，永恒盛公司要求汤家云在其未注销或亦未申请注销预售合同备案的情况下，先与其签订《商品房买卖合同》，并主张据此完成涉案定购书所约定之主要债务，有违公平原则，亦无相应的法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，永恒盛公司未能排除第三方就诉争房屋享有的请求权导致《商品房买卖合同》不能按约签订，汤家云据此享有法定解除权，永恒盛公司作为违约方及收受定金一方，应当双倍返还定金。综上所述，上诉人永恒盛公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人昆山永恒盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年二月一日书 记 员 陈 莉 更多数据：搜索“”来源：