（2015）肇要法白民初字第270号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-23
案件名称
陈渐好与高要市新肇养老基地开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高要市人民法院
所属地区
高要市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈渐好,高要市新肇养老基地开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十条第一款；《广东省房地产开发经营条例（1997年修正）》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇要法白民初字第270号原告：陈渐好，女，汉族，住广东省广州市番禺区，公民身份号码×××4222。委托代理人：张苏龙，广东叠秀律师事务所律师。被告：高要市新肇养老基地开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要市，组织机构代码：××。法定代表人：谢海星。委托代理人：徐东前，该公司经理。原告陈渐好诉被告高要市新肇养老基地开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈渐好的委托代理人张苏龙、被告高要市新肇养老基地开发有限公司的委托代理人徐东前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈渐好诉称：2013年12月5日，原告与被告签订《金龙湖休闲养老公寓认住合同》，约定被告将位于广东省高要市白土镇金龙湖休闲养老景区颐园1号楼6层50号的房间租给原告使用，租期50年。该合同第四条约定，被告如迟于2014年4月30日交房，需每日向原告交付万分之五的违约金。原告按照约定向被告支付了50年的租金188000元，但是被告至今未能交房。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令原告与被告签订的《金龙湖休闲养老公寓认住合同》中租赁期限超过二十年的部分无效，被告向原告退还对应的三十年租金112800元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金40044元（合同约定，被告如迟于2014年4月30日交房，需每日向原告支付万分之五的违约金，暂计至2015年6月30日，合计40044元）；3、判令解除原告与被告签订的《金龙湖休闲养老公寓认住合同》；4、判令被告向原告退还合同前二十年租期的租金75200元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告高要市新肇养老基地开发有限公司辩称：我方需要证实原告是否已经向我方支付188000元。所涉房屋没有装修完毕也没有向原告交付使用。经审理查明：2013年12月5日，原告陈渐好与被告高要市新肇养老基地开发有限公司签订《金龙湖休闲养老公寓认住合同》，合同约定：原告认住被告建设经营管理的休闲养老公寓，具体位于广东省高要市白土镇金龙湖休闲养老景区颐园1号楼6层50号房，租期50年，租金共188000元；交房时间为2012年2月28日，如果迟于2014年4月30日，需每日向原告交付万分之五的违约金；合同还约定了其它事项。当日，双方就租金支付问题另行签订了《补充协议》。原告依约支付租金后，被告于2013年12月13日出具收款收据，确认已经收到原告缴纳的合同认住款188000元。后被告未能依约向原告交付租赁的房屋。另查明：被告未能提交其具有开发、建设、经营上述合同所涉房屋的资质证明。被告高要市新肇养老基地开发有限公司经有关部门批准，已更名为肇庆市高要区新肇养老基地开发有限公司。以上事实，有起诉状、身份证、组织机构代码证、企业机读档案登记资料、《金龙湖休闲养老公寓认住合同》、《补充协议》、收款收据等证据及本案开庭笔录在案证实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告之间签订合同目的在于原告租赁被告建设经营管理的休闲养老公寓，属于房屋租赁合同，租赁标的物为金龙湖休闲养老景区颐园1号楼6层50号房，此租赁标的物为被告建设经营，因此，此房屋租赁合同涉及房地产的开发经营。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业……”、《广东省房地产开发经营条例》第二十八条“无开发资质证书进行房地产开发经营的单位，由县以上人民政府的建设行政主管部门责令其停止开发经营活动……”。本案中，被告方在法庭辩论终结前未有取得房地产开发企业资质，亦即没有房地产开发主体资格。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的为无效合同，因此，原、被告双方于2013年12月5日签订的《金龙湖休闲养老公寓认住合同》，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告未取得租赁标的房屋的建设经营资质而与原告签订合同，并收取租金，属于过错方，应当返还原告缴纳的租金并支付原告相应的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《广东省房地产开发经营条例》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈渐好与被告高要市新肇养老基地开发有限公司于2013年12月5日签订的《金龙湖休闲养老公寓认住合同》为无效合同。二、被告高要市新肇养老基地开发有限公司应于本判决生效之次日起十日内向原告陈渐好返还合同款188000元，并支付从2013年12月13日起至本判决确定的最后还款日止按银行同期贷款利率的标准计算的利息给原告。三、驳回原告陈渐好其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4721元，由被告高要市新肇养老基地开发有限公司负担，上述款项原告已预交，被告在履行还款义务时一并迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈伟章代理审判员 贾书昌人民陪审员 谭洁芳二〇一六年二月一日书 记 员 谢宇宁 搜索“”