（2015）盘法民初字第1810号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-12-28
案件名称
刘道建与云南上基房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘道建,云南上基房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1810号原告：刘道建，男，汉族，1968年6月25日出生，住四川省广元市利州区。委托代理人：张艺馨、董世荣，系云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝青松路**号。法定代表人：马罗矶，该公司董事长。委托代理人：宗翔，系成达法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告刘道建诉被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告刘道建及委托代理人张艺馨，被告上基公司委托代理人宗翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘道建诉称：被告系昆明玉器城的开发商，其在昆明玉器城的宣传广告上，被告注明：“不限购不限贷，即买即享十年租金，首付26%即可拥有。”基于此宣传，原告于2014年6月30日与被告签订《昆明玉器城认购协议书》，约定原告购买由被告开发的位于昆明玉器城2-29栋261号房屋，房屋建筑面积共计42.74平方米，房屋总价款为891898元。根据协议约定，原告于2014年6月30日和7月7日分两次向被告支付26%的购房首付款，约定余款向银行办理按揭贷款，双方签订了商品房购销合同并办理了登记备案手续。之后，被告通知原告称银行按揭贷款办理不了，原告需要一次性付清全款方能将所购房屋交付原告。原告明确表示无法一次性付款，要求被告解除合同退还已交付的款项，双方于2015年6月初在被告处签署了退款申请，后原告多次追问，被告均无明确表态何时可以退款。原告认为，被告虚假宣传导致原告与被告签订商品房购销合同，由于不能办理银行按揭贷款，合同已经无法继续履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房购销合同（合同登记号：KM2014071446751）；2、判令被告退还原告支付的购房首付款人民币237843元；3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息人民币15460元(按照中国人民银行2014年一年期贷款利息计算，截止至起诉之日)；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确利息计算至归还款项之日止。被告上基公司答辩称：原告陈述的事实理由我方部分不予认可，原告方自身不具备相关贷款条件，原告应当按合同约定一次性付款，请求驳回原告诉请。原告刘道建为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、被告企业注册信息，欲证明被告是适格诉讼主体；2、原告身份证复印件，欲证明原告是适格诉讼主体，杨春华和刘道建是夫妻关系，因为认购协议是一起签的，但合同是原告一个人签的，所以我方以原告一个人来起诉；3、被告关于昆明玉器城的宣传单，欲证明被告作出要约：支付26%首付即可购买本案所涉房屋；4、昆明玉器城认购协议书；5、商品房买卖合同登记备案表（合同登记号：KM2014071446751）；6、购房款付款收据，欲证明原告已与被告签订认购协议书和商品房购销合同，并按约定支付房款总额26%的首付款；7、返租款收据，欲证明被告以拟支付的返租款充当24%的首付款。被告上基公司质证后认为，1、关联性，真实性无异议，股权质押与本案无关；2、真实性、合法性、关联性无异议；3、真实性认可，和本案原被告买卖合同关系无根本关联性，是要约邀请；4、5、6、7真实性、合法性、关联性均认可，220000元资金认可，租赁关系并非原被告关系形成。被告上基公司为证明其主张向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，欲证明被告主体资格；2、土地使用证、宗地图、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证，欲证明被告具备房地产建设及预售相关资质；3、昆明玉器城认购协议书、缴费预览表，欲证明原被告确定了29幢261号房屋购买的法律关系及原告交付的定金及首付款；4、商品房买卖合同登记备案表，合同登记号为KM2014071446751，欲证明双方之间确立了商品房买卖合同关系，该法律关系已登记备案；5、情况说明，欲证明原告购买玉器城2-29幢261号，不具备贷款资格；6、《商品房购销合同》，欲证明原告与被告存在玉器城2-29幢261号商品房购买法律关系；7、昆明玉器城退房申请表。原告质证后认为，1、真实性、合法性、关联性无异议；2、真实性、合法性、关联性无异议；3、昆明玉器城认购协议书真实性、合法性、关联性无异议、缴费预览表真实性认可，应付首付451898元（含百分之24），但事实上我方支付了237843元也就是百分之26，之所以写首付百分之50是为了向银行提供虚假的贷款方案；4、真实性、合法性、关联性均认可，付款金额是虚假的；5、真实性认可有银行的章，未发放贷款是真实的，原因是被告提供了虚假贷款方案；6、真实性认可，被告之前说要拿回去盖章一直没有给我们，今天才看到，合同补充协议有大量不公平格式条款是无效的；7、真实性认可确实发生过退房事实，但申请人签字、电话、身份证号是原告本人所写，其余的内容都是空白的。通过当事人的陈述结合庭审查明的情况，本院认为被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据真实性亦无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原被告提交的证据能否证明其主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：被告上基公司经昆明市住房和城乡建设局审查后准备对昆明玉器城商品房进行销售，为此，被告在其对外的售楼广告宣传资料上载明“不限购不限贷，首付26%即可拥有”。2014年6月30日，原告刘道建与被告上基公司签订《昆明玉器城认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的昆明玉器城2地块29幢261号商铺一套，房屋总金额为948828元，原告于签订本协议时，向被告支付购房定金10000元。2014年6月30日，2014年7月7日，原告及其妻子分两次向被告上基公司交纳完毕26%首付款即237843元。2014年7月8日，被告向原告出具收据“兹收到刘道建2-29-261王亚凤此款为返租24%，214055元”。2014年7月14日，原被告双方签订《商品房购销合同》并完成登记备案由被告单方持有，约定商品房总价款为891898元，买受人首期支付购房总价款的50.67%，金额451898元，其余价款向工商银行贷款支付。2015年6月1日，工商银行向昆明市房管局出具情况说明载明“兹有客户刘道建于2014年7月14日在我行办理个人商用房贷款，贷款金额44万元整，房屋位于昆明玉器城2-29幢261号，因该客户不符合我行贷款政策现已退件，我行未向该客户发放贷款。”现原告认为被告违约导致其合同无法继续履行，遂诉至本院主张权利。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，被告作为商品房的销售商，其在对昆明玉器城的销售广告上明确首付款为26%，被告只收取了原告26%的首付款，并向原告出具了返租24%的收据，故被告在销售广告上对首付款的承诺应视为要约而非要约邀请，原告按照合同约定支付完毕首付款26%且双方签订的商品房买卖合同业已登记备案，双方之间就买卖商品房已达成合意，后根据工商银行出具的情况说明明确因原告不符合其行的贷款政策而未批准贷款导致双方买卖合同不能继续履行，对原告要求解除合同的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告双方合同解除后，被告应将所收到的房屋首付款退还原告。原告虽未取得房屋买卖合同但在签订房屋认购协议时已知首付款比例应为50%，对于未能通过工商银行的贷款审批以致于该房屋买卖合同无法继续履行的事件后果中原告自身存在一定的原因，故原告主张的损失本院不予支持。被告辩称双方签订的房屋买卖合同中约定首付比例为50.67%，原告因其自身原因导致无法贷款履行合同义务视为违约，结合房屋买卖合同签订的时间晚于被告向原告出具返租款24%的时间及原告已交纳26%首付款的时间，且原告未取得房屋买卖合同原件这一事实可以确认，双方对房屋买卖的首付款比例的真实意思表示为26%而非50.67%，原告已履行首付款支付义务不存在违约，本院对于被告的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘道建与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号：KM2014071446751）；二、由被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘道建退还购房款人民币237843元；三、驳回原告刘道建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5100元由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 保 静人民陪审员 王 莹人民陪审员 李俊毅二〇一六年二月一日书 记 员 解松涛 微信公众号“”