（2015）穗中法民五终字第5666号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2018-07-21
案件名称
戴方博与刘德民房屋买卖合同纠纷2015民五终5666二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴方博,刘德民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5666号上诉人（原审原告）：戴方博，住广州市海珠区。委托代理人：张杰，广东君之杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘德民，户籍地址广州市越秀区。委托代理人：罗维、冯升，广东国声律师事务所律师。上诉人戴方博、刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月18日，戴方博（买受人）与刘德民（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购买的商铺为广州市越秀区北京路147号首层207号铺，与房管部门出具的房地产权地址广州市越秀区北京路147号1273号对应相同位置；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币550000元，本次交易中买卖双方的交易税费均由买方单独承担；出卖人应于2014年10月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期交付商铺不超过15日的，自本合同约定的期限届满后的第二天起至实际支付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出场人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金，买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同规定的期限届满后的第二天起至实际申办之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，戴方博分三次向刘德民支付了购房款共55万元。2014年3月20日，戴方博（买受人）与刘德民（出卖人）签订《解除协议》，约定：双方同意解除于2012年11月18日签订的关于“广州市越秀区北京路147号首层207号铺”的《商铺买卖合同》。对于买受人已缴交的款项合共金额人民币550000元，出卖人将按如下方式分期退换给买受人：2014年4月25日支付金额人民币20000元；2014年5月25日支付金额人民币176666元；2014年6月25日支付金额人民币176667元；2014年7月25日支付金额人民币176667元，如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任等。上述协议签订后，刘德民于2014年4月25日向戴方博退还2万元购房款,其余购房款尚未退还给戴方博。就上述《解除协议》中“如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”的约定，戴方博认为应适用《商铺买卖合同》中关于买受人逾期付款逾期超过15日、买受人选择继续履行合同的情形下刘德民应承担的违约责任的约定；刘德民则认为涉讼房屋无法分割是政府行为，应减免刘德民责任。戴方博于2014年9月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、刘德民向戴方博退还购房款人民币53万元；2、刘德民向戴方博支付逾期还款违约金（自2014年5月26日起至实际支付之日止，以53万元为基数，每日按千分之一计算）。原审法院认为：戴方博与刘德民签订的《商铺买卖合同》、《解除商铺买卖合同协议》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。刘德民未按上述协议约定向戴方博退还购房款，已构成违约，应承担违约责任。故戴方博现要求刘德民退还购房款53万元的诉讼请求合法合理，原审法院对此予以支持。上述《解除协议》约定“如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”，戴方博主张应适用《商铺买卖合同》中关于买受人逾期付款逾期超过15日、买受人选择继续履行合同的情形下刘德民应承担的违约责任的约定，但该条约定是指买受人选择继续履行合同的情形，与本案中戴方博、刘德民约定解除合同的情形并不相一致；结合本案具体情况而言，与本案情形最为相近的应当为买受人选择解除合同后出卖人应承担违约责任的约定，即《商铺买卖合同》中“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金”。因此，原审法院根据公平合理的原则，将刘德民的违约责任酌情调整为按照已付房价款10%的标准计付违约金，戴方博主张按已付房价款1‰的标准计付违约金不妥，原审法院对此予以纠正。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2015年9月21日作出判决：一、刘德民应在判决生效之日起5日内，向戴方博返还购房款53万元及支付违约金55000元；二、驳回戴方博的其他诉讼请求。案件受理费9630元，由刘德民负担。判后，上诉人戴方博不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订了《解除协议》，该协议合法有效，而刘德民未按协议的约定向戴方博付款，戴方博根据原《商铺买卖合同》的约定，要求刘德民继续履行付款义务，并按每日千分之一要求刘德民支付违约金完全符合双方协议的约定。刘德民在房屋买卖过程中已经违约了，双方解除房屋买卖合同后，戴方博并未追究刘德民的违约责任，只是要求刘德民将己付房款原数返回，但刘德民一直采用各种手段拖延诉讼，一审法院对刘德民仅适用10％的违约金，不仅认定事实错误，甚至在某种程度上鼓励和帮助刘德民拖延付款，达到了其既违约又不付出相应的违约成本的目的，没有体现公平合理的原则。请求法院判令：1、刘德民向戴方博支付逾期付款的违约金，违约金数额以53万元为基数，每日按千分之一计算，自2014年5月26日起计算至实际支付之日止。2、本案诉讼费用由刘德民承担。刘德民答辩称：合同解除的原因属情势变更，不可归责于刘德民，刘德民不应承担违约责任。《解除协议》对如何计算刘德民向戴方博支付的违约金约定不清楚。《商铺买卖合同》的标的物是不动产，解除协议的标的物是购房款，标的物不同。上诉人刘德民亦不服原审判决，向本院提起上诉称：因税务部门更新了房产税费核价系统，导致购铺应缴税款比签合同时有所增高，从而双方产生争议，该情况属“情势变更”，不可归责于刘德民，刘德民不应承担违约责任。请求判令：1、撤销原审判决；2、戴方博承担一、二审诉讼费。戴方博答辩称：1、《商铺买卖合同》解除的原因并非是税务部门的系统更新，而是涉案房屋被抵押过不了户。2、《商铺买卖合同》解除的原因与本案没有关系，本案是基于《解除协议》中刘德民承诺向戴方博退还房款，而其没有退还，违反了《解除协议》的约定。3、关于违约责任，在《解除协议》第三条明确约定是按照原来的商铺买卖合同来追究责任，在本案中刘德民的义务是付款，所以应当按照原来的买卖合同中逾期付款的相关条款来承担违约责任。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方当事人签订的《商铺买卖合同》及《解除〈商铺买卖合同〉协议》意思表示真实，均合法有效，应切实履行。现刘德民没有按合同约定的时间退还房款给戴方博，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘德民上诉认为合同解除是税务部门的税费系统更新原因，其不应承担违约责任。但该上诉理由并无充足证据证实税费问题与合同无法履行过户的关联性，同时也未对逾期退款形成合理的抗辩，本院不予采纳。至于违约责任适用何种条款，戴方博要求适用买受人逾期付款超过15日、买受人选择继续履行合同情形下应承担的违约责任的条款，但现在双方已经协议解除合同而非继续履行，故戴方博该上诉主张不成立。原审法院参照买受人决定解除合同情况下的违约责任条款，将违约金酌情调整为按照已付房价款10%的标准计付并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人戴方博与刘德民的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6393元，由上诉人戴方博负担5218元，由上诉人刘德民负担1175元。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 曹佑平代理审判员 闫 娜二〇一六年二月一日书 记 员 张 利 百度搜索“”