（2015）深宝法龙民初字第567号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-12-14
案件名称
张妃雪与李东其,黄梓敖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张妃雪,李东其,黄梓敖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法龙民初字第567号原告张妃雪。委托代理人罗美卿，广东金圳律师事务所律师。委托代理人廖立人，广东金圳律师事务所律师。被告李东其。委托代理人肖迎红，广东商达律师事务所律师。委托代理人王文波，广东商达律师事务所实习律师。被告黄梓敖。委托代理人李铭。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗美卿、廖立人、被告李东其及其委托代理人肖迎红、被告黄梓敖委托代理人李铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实2014年3月16日，被告李东其（甲方）与被告黄梓敖（乙方）签订了一份《白石龙一区162栋房屋承包管理补充合同（一）》，注明：“甲方将位于深圳市龙华民治白石龙一区162栋房屋从一至八楼以每月壹万伍仟元承包给乙方进行管理出租。甲乙双方共同协商从签约起计，合同期限壹年，待租期限为前三个月，七天内乙方向甲方指定银行账户存入拾万元给甲方保管，作为承包保证金。待合约期满后，退还给乙方。乙方在每月6号前把承包租金壹万伍仟元存入甲方指定账户，承包期间，所有维修费用以及物业管理费及房管税及其他支出由乙方承担支付”。2014年4月28日，原告张妃雪（甲方）与被告李东其（乙方）签订了一份《调解协议》，注明：“经法院查明，甲乙双方于2001年初同居，2005年2月22日生育一小孩李龙宝，同居期间所建房屋有深圳市龙华民治白石龙一区162栋房屋一栋。因是小产权房，根据现有国家政策未能办理权属。产生争议，因没有登记，未经确权落实。现在为解决小孩生活费、抚养费等问题，甲乙双方申请司法所调解，经协商，把白石龙一区162栋作出临时出租方案进行出租使用。白石龙一区162栋于2014年3月16日签约承包给黄梓敖管理出租，合同期壹年，每月的租金壹万伍仟元。房屋在合同期间作出临时出租收益分配，由甲乙双方各得50%租金”。2015年4月21日，被告李东其与被告黄梓敖签订了一份《结算确认书》，注明：“关于黄梓敖承包深圳市龙华新区民治街道白石龙一区162栋房屋（以下简称该栋房屋）出租一事，承包签约日期为2014年3月16日，期限为一年，待租期为三个月，待租期满后每月承包租金为人民币壹万伍仟元整（小写￥15000元），黄梓敖在2014年3月21日交给李东其房屋承包出租保证金人民币拾万整（小写￥100000元）。李东其在2015年4月21日已将该保证金退还给黄梓敖，住户押金现已结清完毕，该栋房屋包租一年期限减去三个月待租期，剩余九个月租金按照张妃雪和李东其在民治司法所签订的协议书，由张妃雪和李东其每月各收取壹万伍仟元租金的50%，李东其共收取黄梓敖交来九个月租金的50%计人民币陆万柒仟伍佰元整（￥15000元×50%×9个月＝￥67500元）。另一半租金由黄梓敖与张妃雪结算，与李东其无关”。原、被告均确认原告一直占用深圳市龙华新区民治街道白石龙一区162栋房屋中的一楼104商铺，但双方未对该房间的租金或占有使用费达成一致意见。经本院委托深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司进行评估，深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司回函称由于无法提供产权的相关资料，其无法确定建筑面积、用途等权属情况，故无法对该物业市场价值进行评估。二、诉讼请求原告请求法院判令：1、被告李东其向原告支付租金人民币90000元及利息人民币2925元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年4月6日，利息应计算至付清之日止）；2、被告黄梓敖对被告李东其应向原告支付租金及利息承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由两被告共同承担。三、本院裁判意见本案为房屋租赁合同纠纷，李东其提交的证据并不能证明涉案房屋有合法产权登记，因行政主管部门尚未对涉案房屋作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李东其与黄梓敖签订的《白石龙一区162栋房屋承包管理补充合同（一）》违反了法律的强制性规定，为无效合同。黄梓敖实际占有使用了涉案房屋，应向李东其支付实际占有使用期间的占有使用费。占有使用费参照合同约定的租金标准计算。因需减去三个月待租期，其余九个月份应按合同约定的15000元/月的标准支付实际占有使用该房产期间的占有使用费。李东其与黄梓敖于2015年4月21日签订的一份《结算确认书》已明确告知黄梓敖涉案房屋50%租金向张妃雪缴纳，且黄梓敖也未向李东其缴纳涉案房屋另外50%的占有使用费，故黄梓敖应直接向张妃雪支付涉案房屋另外50%占有使用费7500元/月×9个月＝67500元，被告李东其无需承担连带责任。关于黄梓敖请求扣除张妃雪占用涉案房屋一楼104商铺的占有使用费以及其他损失的请求，因本院委托的深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司回函称由于无法提供产权的相关资料，其无法确定建筑面积、用途等权属情况，故无法对该物业市场价值进行评估。故本院根据双方对占有使用费情况的陈述，结合涉案物业的商铺数、建筑面积，酌定104商铺占有使用费为1500元/月，故应扣除的占有使用费为13500元，计算方式为：1500元/月×9个月。故黄梓敖应向张妃雪支付占有使用费54000元。关于张妃雪诉请的占有使用费利息，应从2015年4月22日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告黄梓敖应于本判决生效之日起五日内向原告张妃雪支付占有使用费人民币54000元及利息（以人民币54000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2015年4月22日起计至款项还清之日止）；二、驳回原告张妃雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1062元，由被告黄梓敖负担762元，原告张妃雪负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 媛代理审判员 江 涛人民陪审员 王 嘉 义二〇一六年二月一日书 记 员 卢欣璇（兼）书 记 员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第7页共7页 来自：