（2015）朝民初字第59558号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-31
案件名称
代文玲与周忠和等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代文玲,周忠和,徐燕,北京麦田房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第59558号原告代文玲，女，1977年3月11日出生。委托代理人邵铮，北京中勉律师事务所律师。被告周忠和，男，1960年4月29日出生。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。被告徐燕，女，1963年11月7日出生。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。被告北京麦田房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。法定代表人缪寿建，总经理委托代理人牛洪顺，男，1986年9月24日出生，汉族，北京麦田房地产经纪有限公司职工，住该公司宿舍。原告代文玲与被告周忠和、被告徐燕以及被告北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员穆兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告代文玲及其委托代理人邵铮，被告周忠和、徐燕之共同委托代理人齐集，被告麦田公司之委托代理人牛洪顺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。代文玲诉称：2015年7月，我通过麦田公司的居间服务从周忠和、徐燕手中购买北京市朝阳区xx路x号院x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）。2015年7月12日，我与周忠和、徐燕签订买卖合同及补充协议，双方约定购房总价款为975万元，我向周忠和、徐燕支付了购房定金50万元。购房时，我并不具备购房资格，于是双方约定我于2015年9月30日前取得购房资格。合同签订后，我出售房屋，进行公证，做了大量工作，但还是没能取得购房资格。我向周忠和、徐燕提出支付全部房款975万元，希望将x号房屋过户至案外人名下，但周忠和、徐燕不同意。此后，周忠和、徐燕将x号房屋高价售予他人。我要求周忠和、徐燕退还购房定金，但其二人不同意。我方认为，我的履约行为虽稍有瑕疵，但不是不能履行合同，不属于根本违约，不应适用定金罚则；且周忠和、徐燕已将房屋高价售予他人，其并无实际损失，在50万元定金已经明显高于实际损失的情况下，法院可以酌减。为了维护我方的合法权益，故诉至法院要求周忠和、徐燕退还购房定金50万元并承担本案诉讼费，麦田公司承担连带给付义务。周忠和、徐燕辩称：2015年6月13日，我方与代文玲就x号房屋的买卖签署过房屋买卖合同，但因代文玲没有购房资格，双方没能履行合同。我方还将代文玲已交纳的定金退还了。2015年7月12日，在麦田公司的居间下，双方再次就x号房屋的买卖签订买卖合同及补充协议，为了避免代文玲再次违约，双方在买卖合同中明确约定了自2015年7月12号起起60日内，代文玲应取得购房资格。但直到2015年10月8日，代文玲也没有取得购房资格。虽然代文玲提出将房屋过户至其他人名下，但买卖合同的向对方是我方与代文玲，我不同意与其他人履行买卖合同。代文玲没有取得购房资格，买卖合同无法履行，其已构成违约。按照定金罚则，代文玲已支付的定金不应退还。同时，定金不同于违约金，没有减少的法律依据。最后，合同不能履行的过错均在代文玲，其应承担相应的法律后果，我方不同意其全部诉讼请求。麦田公司辩称：我公司是本次交易的居间方，如果代文玲认为我们的居间服务有问题，可以另案起诉。我方作为被告不适格。我公司没有收取50万定金，我公司没有隐瞒房源，也尽到了告知双方交易信息以及购房政策的义务。代文玲自己承诺在60日之内取得购房资格，但其没有取得购房资格，因此房屋无法买卖的违约责任，应该由代文玲自己承担。经审理查明：2015年7月12日，周忠和与代文玲在麦田公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：代文玲购买x号房屋及地下X号车位，购房总价款为975万元，代文玲应支付周忠和购房定金50万元。同日，周忠和、徐燕与代文玲签订购房协议以及补充协议各一份。购房协议载明：”为表示履约诚意，代文玲向周忠和、徐燕支付定金50万元整，自本协议签订之日起60日内，代文玲应将其或其家庭成员名下的1套居住类房屋权属转移给第三人，以保证代文玲家庭符合在北京市购买房屋的权属过户资质，否则买卖双方该房屋买卖关系解除，该笔定金作为赔偿金赔付出卖人，除此外买卖双方之间不再追究任何法律关系；同时双方声明不再依据任何合同或任何事由追究居间方及服务方的任何法律责任；在买受人按照上述期限内获取北京市购房资格以后，买卖双方按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定履行义务”。补充协议载明：”在买卖双方，居间方完全配合的情况下，代文玲承诺于2015年9月30日前完成该房屋的权属转移登记手续，给周忠和、徐燕20天搬家时间，2015年10月20如前搬出；代文玲必须具备政府规定的买房资格，若代文玲因不具备买房资格或单方面取消此合同，50万元定金不退。”上述合同及协议签订后，代文玲于2015年7月12日给付周忠和、徐燕购房定金40万元，于2015年7月13日给付购房定金10万元。此后，代文玲将其配偶名下位于北京市房山区良乡地区鸿顺园的房屋出售。但截至2015年9月30日，代文玲未取得北京市购房资格。代文玲提出将x号房屋过户至其亲属名下，周忠和、徐燕拒绝。后周忠和、徐燕将x号房屋出售他人。双方为此发生纠纷，形成本案诉讼。以上事实，有各方当事人陈述，买卖合同、购房协议以及补充协议等在案佐证。本院认为：周忠和、徐燕以及代文玲签订的北京市存量房屋买卖合同、购房协议以及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，依法成立、合法有效，代文玲应当遵守。根据购房协议以及补充协议的明确约定，如代文玲无法在合同签订之日起60日内取得购房资格，则买卖关系解除，定金50万元作为对周忠和、徐燕的赔偿款。根据现有事实，代文玲未能依照上述约定取得购房资格，因此代文玲构成违约。按照约定，买卖关系解除，定金不再退还。据此，代文玲本案的诉讼主张，无法律依据。对于定金能否酌减的问题。本院认为：违约金存在可请求降低的情形；但定金应适用定金罚则，并无可比照违约金减少的法律规定。合同当事人在合同中，同时约定了违约金条款以及定金条款时，守约方可以选择适用违约金或定金条款，选择权在守约一方，而非违约一方。结合本案，守约方周忠和、徐燕要求适用定金罚则的规定，对定金做出不予退还的处理，合法亦符合合同约定。因此，周忠和、徐燕的抗辩，本院采信。最后，代文玲的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告代文玲的诉讼请求。案件受理费4400元，由原告代文玲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 穆 兰二〇一六年二月一日书记员 许少华 来自：