（2015）台温民初字第1797号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-05
案件名称
温岭永峰制革有限公司与王焱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温岭市人民法院
所属地区
温岭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温岭永峰制革有限公司,王焱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二十七条
全文
浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2015）台温民初字第1797号原告：温岭永峰制革有限公司，住所地：温岭市横峰街道马鞍桥村山前施4区36号。法定代表人：丁一卫。委托代理人：罗坚勇，系公司员工。被告：王焱。委托代理人：徐琼喜，浙江中程律师事务所律师。原告温岭永峰制革有限公司（以下简称永峰公司）与被告王焱房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年11月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。2016年1月6日，原告永峰公司向本院申请财产保全，本院依法作出裁定并采取财产保全措施。原告永峰公司的特别授权委托代理人罗坚勇，被告王焱及其特别授权委托代理人徐琼喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温岭永峰制革有限公司起诉称：原告有坐落于温岭市太平街道阳光大道55号的“温岭永峰制革有限公司”厂房。原告已整体租赁第三方，被告向第三方租赁其中1号楼的4、5、6三层全部房屋和一层部分房屋（西北面6间房屋）。被告租赁上述房屋用于经营宾馆。后第三方因故退租，原、被告经协商于2015年4月1日订立由原告直接续租给被告的房屋租赁合同，约定：租赁期限、租金、支付方式、违约责任等权利义务。被告以经营资金困难为由，要求原告给予分期支付前期所欠房租，并于2015年4月1日达成分期偿付房屋租金协议书。原告同意被告分期付款后，被告仍旧不按约支付。至2015年9月1日，被告应付新一期房屋租金一百七十四万元，被告仍以资金困难为由不按合同支付。原告多次催讨无效。原告于2015年10月8日书面发函被告违约，予以单方解除合同，并告之应承担违约责任，至今被告既不支付租金，又不予腾退租赁房屋。现原告起诉要求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同，并于判决执行之日腾退（已附着之装修、装饰归原告所有）；二、1、由被告支付原告先期所欠房租350万及每月1.76%的利息。2、已到期房租1740972元及每月2%的利息。3、因被告不按约支付房租严重违约致原告单方终止合同的违约金三百四十八万一千九百四十四元。4、至判决执行之日所产生的房屋租金及每月按月利率2%的利息。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同、分期偿付房屋租金协议书，用以证明原、被告之间的协议情况。2、公证书，用以证明原告多次向被告催款，被告并未支付的事实。3、报告一份，用以证明涉案土地可以用于“三产”经营。被告王焱答辩称：一、要求判决原、被告与2014年1月10日所签订的房屋租赁协议无效，驳回原告的第一项诉讼请求。二、判决原、被告于2015年4月1日所签订的续租协议及支付违约金等协议无效。三、驳回原告第二项第1、2、3、4的诉讼请求。四、诉讼费由原告承担。具体理由如下：被告与原告签订的房屋租赁协议无效的原因在于原告出租给被告的房屋批准的土地性质是工业性质，原告没有办理好“退二进三”手续的情况下出租给被告开设宾馆，开始原告出租给第三人，出租给第三人时被告就经得原告口头同意后又重签了协议，用于开设宾馆，由于原告没有办理好“退二进三”的手续，使得被告受到了温岭市国土资源局的调查，温岭市国土资源局向被告发了接受调查通知书称被告违反土地管理法的规定，改变土地用途，这是原告的原因所造成的，使被告三千多万的投资处于荒废状态，被告保留向原告主张赔偿的权利。原、被告于2015年4月1日签订的续租合同及分期支付及违约金、利息的约定不具有法律效力，因房屋租赁合同无效，房屋租赁是主合同，则违约金、利息的约定是从合同，也应无效。基于以上理由及事实，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告王焱为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、温岭市国土资源局接受调查通知书（0000021号），用以证明原告出租的土地违反法律规定。2、房屋所有权证复印件，用以证明涉案土地性质为工业用地性质。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告对真实性没有异议，但认为协议内容违反了土地管理法的规定，应属无效。本院审查认为，被告对上述证据的真实性没有异议，故可以证明双方签订相关协议的事实，本院予以认定。原告提交的证据2，被告对真实性没有异议，认为邮件系工作人员签收，但未提交给被告。本院审查认为，邮寄地址系被告独资经营的酒店，被告未能提交相关证据证明其确实没有收取的情况下，工作人员签收视为被告已经收取，故该证据可以证明原告已于2015年10月9日向被告发送解除合同通知书，且被告已经收取的事实。原告提交的证据3，被告认为真实性不能确定。本院审查认为，该证据已经本院作出的已经生效的（2013）台温民初字第1612号民事判决确定其效力，可以证明原告已经取得了相关部门关于改变房屋用途的许可。被告提交的证据1，原告没有异议。本院审查认为，该证据只是接受调查通知书，并未对是否违反土地使用的相关规定作出结论。再结合原告提交的证据3及被告正常办理了营业所需相关手续的事实，该证据不能证明原告出租的房屋违反法律规定的事实。被告提交的证据2，原告没有异议。本院予以认定，可以证明涉案土地的性质为工业用地。综上，本院认定本案事实如下：原告原将坐落温岭市太平街道阳光大道55号的“温岭永峰制革有限公司”厂房整体租赁第三方，被告向第三方承租了其中1号楼的4、5、6三层全部房屋和一层部分房屋用于经营宾馆。后原告与第三方因故解除租赁关系。2015年4月1日，双方达成分期偿付房屋租金协议，约定：截止该协议签订日被告尚欠原告租金600万元，在协议签订之日付100万元、余款在每月月底前偿还本金50万元并按月利率1.76%的标准支付利息；被告不履行该偿付协议，视为违反了双方的租赁合同，原告可单方解除合同，并由被告承担房屋租赁合同约定的违约责任。同日双方另行签订房屋租赁合同一份，约定原告将1号楼的4、5、6三层全部房屋和一层部分房屋直接出租给被告；租赁期限为2015年4月1日至2026年3月30日，2015年至2016年6月30日的每月租金为290162元，2016年7月1日至2019年6月30日的每月租金为323374.96元，以后每三年租金上调8%；租金先交费后使用，每半年支付一次，在半年度开始前一个月内付清。合同还约定：被告不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按照逾期未付租金的日万分之五计算支付违约金；被告拖欠房租逾期超过一个月，原告有权单方解除合同，被告应按照一年度的租金赔偿给原告，并且被告的装饰、装修及改扩建等所添置的已经形成附合部分，无偿归原告所有。2015年9月，被告应支付房屋租金1740972元，但被告并未按约支付。2015年10月8日原告发函给被告单方解除合同，被告已经收取。另查明，被告已经支付了前期租金250万元。2013年10月23日，原告申请将本案租赁标的物临时改变用途兴办第三产业。温岭市第三产业办公室、温岭市人民政府办公室、温岭市建筑工程管理局、温岭市住房和城乡建设规划局等部门共同在该报告上盖章同意兴办第三产业。本院认为：原告永峰公司与被告之间的分期偿付房屋租金协议书及房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效，原、被告双方均应依约履行。根据分期偿付房屋租金协议书的约定，被告应该在每月月底前偿还本金50万元并按月利率1.76%的标准支付利息，现原告支付了本金250万元后不再支付，已构成违约，故原告要求被告支付前期拖欠租金350万元并支付按每月1.76%的标准计算利息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。再根据房屋租赁合同的约：被告拖欠房租逾期超过一个月，原告有权单方解除合同，被告应按照一年度的租金赔偿给原告，并且被告的装饰装修及改扩建等所添置的已经形成附合部分，无偿归原告所有。被告既违反了分期偿付房屋租金协议书的约定，也违反了房屋租赁合同关于租金支付时间的约定，原告可以按照约定解除合同。现原告已于2015年10月8日发函给被告要求解除合同，故原、被告间的房屋租赁合同已经解除。合同解除后，被告已无权继续占有租赁标的物，原告据此要求被告腾退房屋，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告继续占有租赁标的物的，应该参照合同中约定的租金标准支付实际占有使用费至实际腾退之日止。原告再主张被告应一次性支付2015年10月份至2016年3月份的租金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告还要求确认已经形成附合的装饰、装修归原告所有并要求被告支付以一年租金为标准的违约金3481944元，均符合合同约定，本院也予以支持。至于被告辩称原告交付的房屋用地性质为工业用地，并不符合被告开设宾馆的用途，且违反土地管理法的规定，租赁合同应属无效。本院认为原告提交的关于其申请办理第三产业的报告载明：温岭市第三产业办公室、温岭市人民政府办公室、温岭市建筑工程管理局、温岭市住房和城乡建设规划局等部门共同在该报告上盖章同意原告在讼争房地产上兴办第三产业，该报告已经生效法律文书确定其效力，且被告也取得了开设宾馆的相关审批手续并已正常营业，故不能就此认定租赁合同无效，对被告的该辩称本院不予采纳。综上，原告合理的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第两百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告温岭永峰制革有限公司与被告王焱于2015年4月1日签订的房屋租赁合同；二、被告王焱在本判决生效后十日内腾退承租的房屋交还给原告温岭永峰制革有限公司，并支付从2015年10月1日起至被告王焱实际腾房之日止按照房屋租赁合同约定的租金标准计算的实际占有使用费；三、被告王焱添附在承租的房屋内已经形成附合的装饰、装修归原告温岭永峰制革有限公司所有；四、被告王焱在本判决生效后十日内支付给原告温岭永峰制革有限公司违约金3481944元；五、被告王焱在本判决生效后十日内支付给原告温岭永峰制革有限公司前期房屋租金3500000元，并支付从2015年7月1日至实际支付之日止按照月利率1.76%计算的利息；六、驳回原告温岭永峰制革有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72860元，保全费5000元，共计77860元，由被告王焱负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费72860元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）审 判 长 王晓波人民陪审员 潘美娟人民陪审员 叶彩香二〇一六年二月一日代书 记员 陈雨露