（2016）辽11民终94号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-06
案件名称
长城公司与连常旭买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盘锦长城房地产开发有限公司,连常旭,贾红岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终94号上诉人（原审原告）：盘锦长城房地产开发有限公司，住所地，辽宁省盘山县。法定代表人：朱铁芬，该公司经理。委托代理人：张树林，该公司职员。被上诉人（原审被告）：连常旭，男，1981年10月29日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。被上诉人（原审被告）：贾红岩，女，1981年10月19日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。二被上诉人委托代理人：连丹，辽宁鑫泉律师事务所律师。上诉人盘锦长城房地产开发有限公司（下称长城公司）因与被上诉人连常旭、贾红岩房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2015）双民一初字第00963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长城公司的委托代理人张树林，被上诉人连常旭、贾红岩的委托代理人连丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告长城公司一审诉称：2009年9月3日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设双台子区福林家园利民小区二期10#楼4单元602室。建筑面积104.79平方米，单价3000元／平方米，总房款314，370元，合同第六条约定付款为银行按揭贷款，被告首付164，370元，贷款15万元，合同签订后被告支付了首付款，并实际占用了房屋。2009年底，原告得知该房屋无法办理贷款，双方签订的房屋买卖合同不能实现时，原告及时通知被告解除合同，被告接到通知后，没有提出异议。故诉至法院，要求被告腾迁出涉案房屋。原审被告连常旭、贾红岩一审辩称：一、被告与原告签订商品房买卖合同，原告明确肯定能给被告办理公积金贷款，双方才达成购房协议，被告交付首付款16.4万元，对房屋进行装修，从2012年居住至今，由于原告方原因导致不能办理公积金贷款，责任应由原告承担。二、2014年4月2日，原告通知被告由于手续原因到现在未能办理银行贷款，提出几项解决方案，通知落款时间更改为11月2日。请求法院驳回原告诉讼请求。原审法院审理查明：2009年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》被告购买原告开发建设的位于双台子区福林家园利民小区二期10#楼4单元602室，建筑面积104.79平方米，单价每平方米3000元，总金额314，370元。合同第六条约定付款方式为公积金贷款，被告首付164，370元，贷款15万元。合同签订后，被告按约定交付首付款后，对房屋进行了装修，从2012年居住至今。由于原告开发手续原因导致几年来被告未能办理公积金贷款。2014年11月2日，原告以书面方式通知了被告，经协商双方未能达成一致意见。原审法院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》合法有效，被告按双方约定，已交付首付款，由于原告单方原因导致公积金贷款未能办理，被告所欠房款至今未还，原告2014年4月2日通知被告后，其落款日期庭审中，原告承认更改，故通知时间应为2014年11月2日。对被告抗辩理由予以支持。被告从2012年对购买房屋居住至今，应补交拖欠房款及利息，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告连常旭、贾红岩于本判决生效后十五日内给付原告盘锦长城房地产开发有限公司房款15万元，并从2014年11月2日起至本金付清止，按照中国人民银行同期贷款利息支付利息。如果被告未按本判决规定日期内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3300元，简易程序审理，减半收取1650元，由二被告承担。上诉人长城公司提出上诉称：原审认定合同约定付款方式为公积金贷款错误，应为银行按揭贷款，认定上诉人单方原因导致未能办理贷款错误，实际应为被上诉人不办理按揭贷款，又不具备公积金贷款条件导致贷款未能办理。被上诉人没有选择《通知》约定的解决方案，《通知》对被上诉人没有法律效力，不应以通知时间作为利息的起算时间。被上诉人连常旭和贾红岩当庭辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张没有事实依据。双方对于原审未审理买卖合同能否解除，而审理买卖合同如何履行和违约责任承担，二审审理买卖合同的违约责任承担，即购房款给付时间如何确定均无异议。二审争议焦点为原审认定给付购房款利息的时间点是否正确。双方对于买卖合同中约定是公积金贷款还是按揭贷款存在争议，上诉人在原审提交的买卖合同复印件中付款方式处字迹不清，上诉人未在法院限定时间内提供买卖合同原件。上诉人提供规划许可证、建设许可证等五证复印件证明涉案房屋手续齐全，提供同一小区的另一户居民的贷款手续，证明可以办理贷款手续。被上诉人质证对五证没有异议，认为其他居民的贷款为按揭贷款，不能证明可以办理公积金贷款，因上诉人未能提供有效的企业代码证，未能办理公积金贷款。二被上诉人称因房款没有交齐，没有取得买卖合同文本。二审认定事实与原审认定一致。本院认为：因上诉人提交的买卖合同复印件中付款方式处字迹不清，未在法院限定时间内提供买卖合同原件进行核实，二被上诉人称没有取得买卖合同文本，故可以按被上诉人的观点认定付款方式为公积金贷款。不论是按揭贷款还是公积金贷款，均应在一定的期限内办理并将房款交付给上诉人，且公积金贷款的相关手续必须由被上诉人本人办理，故被上诉人在签订房屋买卖合同后的合理期限内应当知道贷款未能正常办理。被上诉人主张上诉人2014年通知其交纳房款时才知道未能办理贷款没有证据支持，不符合常理，被上诉人至迟在买卖合同签订后一年内应当知道贷款未能办理。原审认定因上诉人原因未能办理贷款没有证据支持，且即使确为上诉人的原因不能办理贷款，合同约定的付款方式不能实现，被上诉人只是取得了选择权，可以选择其他方式付款或要求解除合同，而不能延迟支付购房款。被上诉人继续使用涉案的房屋，是以实际行动表示继续履行买卖合同。因房屋买卖合同没有约定以贷款方式支付其余房款的时间，应当从被上诉人知道或应当知道贷款未能办理之日的合理期限内采取其他的付款方式。因被上诉人有选择是否继续履行买卖合同的权利，可以允许其在三个月内选择是否继续履行买卖合同，逾期仍未付款构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。原审认定按通知之日起被上诉人承担逾期付款的责任没有法律依据。上诉人要求被上诉人从房屋买卖合同签订之日起承担逾期付款的违约责任理由也不充分，被上诉人应当在合理期间内完成付款义务。综上，原审法院适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2015）双民一初字第00963号民事判决；二、被上诉人连常旭、贾红岩于本判决生效后十五日内给付上诉人盘锦长城房地产开发有限公司房款15万元，并从2010年11月3日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。如未按本判决确定的期限履行金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一、二案件受理费4950元，由被上诉人连常旭、贾红岩承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵长伟审 判 员 张景振代理审判员 韩雪姣二〇一六年二月一日书 记 员 魏艳伟 来源：百度搜索“”