（2015）浦民一（民）初字第36659号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-29
案件名称
上海锦绣华城房地产开发有限公司与韩亚男商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海锦绣华城房地产开发有限公司,韩亚
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第36659号原告上海锦绣华城房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈宁，董事长。委托代理人胡枝东，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人曹丽黎，上海市联诚律师事务所律师。被告韩亚男，女，1968年1月30日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告上海锦绣华城房地产开发有限公司诉被告韩亚男商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹丽黎，被告韩亚男均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海锦绣华城房地产开发有限公司诉称，原告系上海市成山路1488弄《大华锦绣华城》商品房的开发商。2015年3月29日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买座落于本市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋），暂测建筑面积为102.92平方米，总房价款暂定为人民币4，893，080元。合同签订后，被告仅支付了房款1，433，080元，之后未能按合同约定期限支付房款。对于被告的逾期付款行为，原告曾多次催告，但被告均置之不理，原告无奈只得委托律师向被告发出解约通知，根据合同第七条约定��被告提出单方解除的要求，并要求被告配合办理合同撤销的相关手续并承担违约赔偿金，但被告至今未予配合。故原告起诉来院要求：1、判令确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2015年8月15日解除；2、判令被告配合原告至上海市浦东新区房地产交易中心办理撤销上述合同的登记手续，并返还金额为1，433，080元的4张销售发票原件；3、判令被告支付解约违约金146，792.40元。并同意将1，433，080元房款返还被告。被告韩亚男辩称，确实就系争房屋与原告签订了《上海市商品房预售合同》，被告也已经向原告支付了房款1，433，080元。当时由原告为被告找了贷款银行，后被告被告知贷款无法办出来。此后，被告筹集资金需要时间，同时被告曾提出想看看系争房屋，以确定是否继续购房，但原告不愿意给被告看房屋，过错在于原告。另外，被告认为合��条款有不平等处。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年3月29日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的系争房屋，总房价款为4，893，080元；原告定于2015年4月30日前将该房屋交付被告；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付��之日止，逾期超过90天后，原告有权单方面解除本合同或要求被告继续履行。如原告单方面解除合同的，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。合同第十条还约定，该房屋的交付必须符合下列条件，取得了《住宅交付使用许可证》，原告对该房屋设定的抵押已注销；原告已按规定缴纳了物业维修基金；原告承诺在2015年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，被告有权单方面解除本合同。第十一条约定，原告定于2015年4月30日前将该房屋交付给被告。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，原告应在交付之日前7天书面通知被告办理交付该房屋的手续，被告应在收到该通知之日��7天内，会同原告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《住宅交付使用许可证》。《附件一》“付款方式和付款期限”约定，被告应于2015年3月29日前向原告支付房款45，000元；应于2015年4月12日前向原告支付房款1，428，080元；应于2015年5月28日前向原告支付房款（可含贷款）342万元，若被告以申请贷款方式支付房款的，则含该贷款。《补充条款一》约定，被告通过银行贷款支付部分房款的，被告应在签订本合同的同时签署贷款合同，提供贷款所需各类资料并支付所有相关费用，并且被告应严格按照银行通知的时间办理贷款所需的各种手续，如因被告未在期限内提供有关资料或提供资料有欠缺，或因被告原因未在银行规定的时间内完成相关手续或因贷款银行放款迟延等原因造成贷款逾期到账的，视为被告未按合同约定时间付款，逾期付款责任按合同第七条执行；��告办理贷款期间，若被告所提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷或部分拒绝放贷的，被告同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向原告支付该未获批准的部分，被告逾期支付的，视为被告未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。《补充条款一》第七条约定，补充本合同第十条、第十一条、第十三条，原告取得《住宅交付使用许可证》后即完成了房屋交付标志，原告应根据合同约定向被告发出书面进户通知书，被告按进户通知书中载明的日期与原告结清房款，签署进户单，被告凭进户单与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续，领取该房屋钥匙。上述合同签订后，上述合同至交易中心办理了预告登记。被告分别于2015年3月29日、4月1日、4月15日、4月27日向原告支付房款45，000元、155，000元、119万元和43，080元。针对上述房款，原告分别向被告开具了发票号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的《销售不动产统一发票》。2015年4月，原告向被告发出《进户催告书》，5月15日，原告再次向被告发出《进户催告书》，要求被告于2015年5月31日之前办理进户手续，在办理进户入住手续之前，须按合同约定结清房屋余款等。但被告未前往原告处办理。2015年8月14日，原告向被告发出《律师函》，认为被告未按约支付房款，对于原告的多次催款也置之不理，故函告被告，1、确认解除就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；2、要求被告于2015年8月30日前配合原告赴上海市浦东新区房地产交易中心办理签述合同解除的撤销登记手续，并赔偿违约金146，792.40元等。上述《律师函》于8月15日投妥。证明上述事实的证据有：上海市商品房预售合同、签购单及���售不动产统一发票、进户催告书及上海邮政微机专用单册、律师函，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约严格履行。现被告未能按合同约定向原告支付房款，根据合同的约定，在逾期超过90天后，原告享有解约权，故原告于2015年8月14日向被告发出《律师函》，并解除双方的预售合同，符合合同约定，并在2015年8月15日送达被告时发生法律效力。因被告的违约致原告行使合同解除权，故原告有权根据合同约定向被告主张解约违约金，原告要求被告支付违约金146，792.40元的主张，本院应予支持。合同解除后，被告应当配合原告至交易中心办理撤销合同登记手续，并返还销售发票，根据合同的约定，在扣除违约金后，原告应当将已经收取的剩余房款返还被告。综上，依��《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海锦绣华城房地产开发有限公司与被告韩亚男于2015年3月29日就位于浦东新区成山路1488弄《大华锦绣华城》19号203室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2015年8月15日解除；二、被告韩亚男于本判决生效之日起十五日内配合原告上海锦绣华城房地产开发有限公司至上海市浦东新区房地产交易中心办理撤销位于浦东新区成山路1488弄《大华锦绣华城》19号203室房屋所签订的《上海市商品房预售合同》的登记手续；三、被告韩亚男于本判决生效之日起十五日内返还原告上海锦绣华城房地产开发有限公司《销售不动产统一发票》4张，发票编号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX；四、被告韩亚男支付原告上海锦绣华城��地产开发有限公司解约违约金146，792.40元；五、原告上海锦绣华城房地产开发有限公司返还被告韩亚男房款1，433，080元；上述第四、第五项相抵，原告上海锦绣华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告韩亚男房款1，286，287.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，235元，减半收取1，617.50元，由被告韩亚男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡铁红人民陪审员 高天明人民陪审员 梅丽华二〇一六年二月一日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”