（2015）吴江民初字第1430号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-05-30

案件名称

苏州凯拓房地产发展有限公司与南京东徽建筑装饰工程有限公司、南京上海人家餐饮管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州凯拓房地产发展有限公司,南京东徽建筑装饰工程有限公司,南京上海人家餐饮管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百��十三条第一款，第二百一十二条，第二百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

江苏省苏州市吴江区人民法院民事判决书(2015)吴江民初字第1430号原告苏州凯拓房地产发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组（滨湖新城科创园）。法定代表人王振华，董事长。委托代理人赵留平，系公司员工。委托代理人张红娟，系公司员工。被告南京东徽建筑装饰工程有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。法定代表人钱波，总经理。委托代理人陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托代理人任之初，江苏尚维律师事务所实习律师。被告南京上海人家餐饮管理有限公司，住所地南京市白下区中山东路18号六楼。法定代表人顾军，董事长。原告苏州凯拓房地产发展有限公司（以下简称凯拓公司）与被告南京东徽建筑装饰工程有限公司（以下简称东徽公司）、南京上海人家餐饮管理有限公司（以下简称上海人家公司）合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理，于2015年9月7日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告凯拓公司的委托代理人赵留平、张红娟、被告东徽公司的委托代理人陈晔到庭参加诉讼。被告上海人家公司经经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯拓公司诉称：2014年8月26日，原告凯拓公司与被告上海人家公司签订《场地租赁合同》，约定上海人家公司承租原告位于吴江区开平路吾悦广场4F-022商铺用于经营上海��家餐饮。双方商定为支持被告上海人家公司进驻项目，原告同意按照1800元/平方米承担装修款，共计6568200元，该款由原告支付给上海人家公司选定的装修施工单位，三方另行签订装修施工协议。同日，原告与两被告签订《商铺装修施工协议》，约定由被告东徽公司按照被告上海人家公司提供的并经原告确认的设计施工图对商铺进行装修，原告将装修款支付给被告东徽公司，东徽公司向原告开具发票，三方还对装修工期、装修款支付方式及各方的权利义务进行了约定。在商铺具备进场装修条件后，东徽公司于2015年1月4日开始进场装修施工，原告分别于2014年10月23日、2015年4月29日向被告东徽公司支付了共计5911380元。由于东徽公司施工人员不足，施工进度严重滞后，原告多次组织三方召开推进会议，两被告承诺所有装修款完全用于商铺装修，不得挪作他用。被告东徽公��承诺在2015年4月18日完成工程量的50%，2015年4月29日前施工完成，每逾期一天愿罚10万元，并承担不能开业造成的一切损失。但被告东徽公司仍未能按照承诺完成施工，并以其与被告上海人家公司的经济纠纷为由推卸责任。原告分别于2015年5月5日、2015年5月13日致函东徽公司，要求其立即整改，但其至今完成的工程量不到60%，且现场目前已无人施工。由于两被告的行为已经构成根本违约，原告于2015年6月3日通知两被告解除《商铺装修施工协议》。原告认为，原告已按装修施工协议约定向两被告预付装修款5911380元，且装修款已付至工程总款的90%，但两被告施工量远不足90%，经原告委托进行工程造价评估，完成部分的工程造价仅为1070469.31元，因此对未施工部分的工程款，两被告理应返还原告。另外由于两被告构成根本违约，根据三方签订的《装修施工协议》、《场地租赁合同》，两被告应共同向原告赔偿装修款损失1070469.31元（即已完成装修部分工程量）。原告故起诉至法院。1、请求确认原告与两被告签订的《商铺装修施工协议》解除；2、判令两被告共同返还原告已付未施工部分装修款4840910.69元；3、判令两被告共同赔偿原告装修损失1070469.31元；4、判令被告东徽公司向原告支付逾期完工违约金100万元（从2015年4月18日计算至2015年4月28日）；5、判令被告上海人家公司将商铺恢复原状后返还原告；6、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第5项要求被告上海人家公司将商铺恢复原状后返还原告的诉讼请求。被告东徽公司辩称：1、东徽公司与原告之间不存在装饰装修合同关系，装修合同相对人是东徽公司与上海人家公司，原告与上海人家公司之间是租赁及装修补贴的法律关系。2、原告支付的款项是其向被告上海人家公司支付的商铺装修补贴款，被告东徽公司仅是原告付渠道，而不是款项权利人，东徽公司对该款项没有合同上请求权，该付款与原告向东徽公司支付装修合同对价有本质区别，原告没有向东徽公司主张返还的事实和法律依据。3、原告诉称认为东徽公司未按约定履行合同义务，其本质是指逾期未完成合同义务，该过错不在东徽公司。因原告房屋消防验收晚、被告上海人家公司设备采购变更及未到位、被告上海人家公司未按合同约定支付工程款等原因，导致东徽公司未能按期完成施工。4、涉案房屋原告已另行租赁给第三方使用，被告东徽公司及上海人家公司完成的装修部分，未完全拆除后就交付第三方，部分保留。侧面反映出原告接受被告的装修工程，原告丧失主张赔偿的权利。被告上海人家公司未作答辩。经审理查明��2014年8月26日，凯拓公司（作为出租方）与上海人家公司（作为承租方）签订《场地租赁合同》，约定：凯拓公司将其拥有的座落于苏州市吴江区开平路秋风街口新城吾悦广场4F-022商铺租赁给上海人家公司使用。建筑面积3649平方米，以实测面积为准。租赁期限为15年，自2015年5月1日至2030年4月30日止。免租期自该店铺实际交付之日起242日内结束即2014年9月1日至2015年4月30日。租赁用途为餐饮业务。合同中还约定凯拓公司给予上海人家公司装修补贴为每平方米1800元（办理完进场手续7个工作日内支付60%，即3940920元；装修完成50%后7个工作日内，支付装修补贴的30%，即1970460元；开业经营后10个工作日内支付装修补贴的10%，即656820元。若因凯拓公司原因暂缓支付相应的装修补贴款项的，每逾期一日，应按应付而未付款项的3‰加付给上海人家公司，并赔偿上海人��公司由此造成的实际经济损失及合同期无条件顺延。装修补贴由凯拓公司直接支付给上海人家公司委托的装修施工单位，装修施工单位向凯拓公司开具当地建筑业统一发票。具体由凯拓公司、上海人家公司和施工单位另行签订《装修施工管理协议》。合同约定租赁期间出现下列情形，凯拓公司可直接提前终止合同：上海人家公司违反合同约定，经对方提出书面整改15个工作日后，仍拒绝或未按要求时间予以纠正；上海人家公司的行为确实损害了凯拓公司整体运营秩序或致使其他商家无法正常经营的；不具备法律规定的行为能力或本合同约定的履约能力的。如因上海人家公司导致终止或解除合同的，需按装修补贴款项的20%承担违约责任及赔偿凯拓公司因此造成的实际经济损失。如上海人家公司擅自单方面提前终止租赁合同或擅自撤场的，或因上海人家公司原因导��租赁合同被提前解除的，上海人家公司除承担上述违约责任外，有权要求上海人家公司赔偿装修补贴款损失，装修补贴款损失具体计算如下：装修补贴款*（1-在该商铺的实际经营时间÷租赁合同期限）。合同还约定，所有信件、通知送至合同载明的联络地址（上海人家公司联系土地为南京市白下区中山东路18号六楼），7日后均视为已经有效送达。若经邮局或快递公司投送后退回，同样视为已经送达对方。同日，凯拓公司（出租方）、上海人家公司（承租方）、东徽公司（施工方）签订《商铺装修施工协议》一份，内容主要为：鉴于凯拓公司与上海人家公司签订的《租赁合同》，为支付上海人家公司进驻，同意向上海人家公司提供商铺装修补贴款6568200元，东徽公司为上海人家公司选定的有资质的装修施工单位，负责依照上海人家公司提供的设计施工图纸对该商铺进行装修。装修范围为位于苏州市吴江区开平路带吴江吾悦广场4F-022商铺，以上海人家公司提供并经凯拓公司确认的设计施工图纸为准。装修工期自2014年9月1日至2015年4月30日，共计242天。合同关于装修款的支付约定如下：1、上海人家公司办理进场手续后7个工作日内，凯拓公司向东徽公司支付装修补贴的60%即3940920元；上海人家公司完成50%的7个工作日内，凯拓公司向东徽公司支付装修补贴的30%即1970460元；上海人家公司开业经营后10个工作日内，凯拓公司向东徽公司支付装修补贴的10%，即656820元。2、凯拓公司按期向东徽公司支付装修补贴款项后7日内，东徽公司须向凯拓公司提供已收到装修补贴款项相应的苏州市建筑业统一发票，否则凯拓公司有权拒付下期装修补贴。如因凯拓公司原因暂缓支付相应的装修补贴款项的，每逾期一日，凯拓公司应按��付而未付款项的3‰加付给上海人家公司，并赔偿上海人家因此造成的实际经济损失及合同期无条件顺延。凯拓公司将款项支付给东徽公司后，视为凯拓公司已经按照装修补贴协议约定向上海人家公司提供装修补贴款。如按照上海人家公司设计施工图纸装修但最终装修款超过本合同约定的，超出部分由上海人家公司承担。凯拓公司承担的付款总额以本合同约定之装修补贴款为限，上海人家公司须承担超出部分装修款的，上海人家公司、东徽公司将就包括装修款在内的相关权利义务另外约定，凯拓公司对此无异议。合同还约定因该商铺装修所产生的一切责任及义务、纠纷、施工安全等均由上海人家公司、东徽公司双方自行承担或解决，凯拓公司无须为此承担任何责任。如凯拓公司擅自单方提前终止租赁合同或因凯拓公司原因导致租赁合同被提前解除的，凯拓公司应按��赁合同约定承担违约责任外，上海人家公司无须退还凯拓公司已支付的装修补贴款。上海人家公司保证按照租赁合同及本协议约定履行，在凯拓公司支付完全额商铺装修补贴款后，上海人家公司擅自单方面提前终止租赁合同或擅自撤场的，或者因上海人家公司原因导致租赁合同被提前解除的，凯拓公司有权要求上海人家公司赔偿装修补贴款损失，装修补贴款损失具体计算如下：装修补贴款*（1-在该商铺的实际经营时间÷租赁合同期限）。合同明确约定“本协议系租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力。本合同未尽事宜（包括但不限于争议解决方式等），按租赁合同的约定执行；本协议约定与租赁合同相冲突的，以本协议约定为准。”该合同中载明东徽公司的地址为南京市栖霞区和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。2014年9月12日，上海人家公司作为发包方与东徽公司作为承包方签订《建筑装饰工程施工合同》，约定工程内容为上海人家吴江店装修工程，工程内容包括砌筑工程、装饰工程、安装工程、智能化系统、深化设计，承包方式为包深化设计、包工、包料、包单价、包质量等。开工日期为2014年10月1日，竣工日期2015年4月1日。合同价款按固定项目单价形式，江苏省省装饰工程定额计价，工程平均每平方1200元，建筑面积3649平方米，合同价4378800元。承包人代发包人垫付设计费用277520元，设计费用在发包人开业前支付50%，发包人在开业后3个月内付清剩余50%。承包人借款19万元给发包人，此款项用于发包人交纳有交租赁保证金及房租，承包人有权在收到该项目装修补贴后扣回此借款。如承包人不再承包施工，发包人需在一个月内负责还清给承包人。工程款于开业之前七日内由凯拓公司代付78.75%,3448305元；开业之日起第三个月后每月5日前支付，每月支付5万元，直至付清；开业之日起第二十四个月之后5日内支付5%质保金218940元。另查明：2014年10月23日，凯拓公司支付东徽公司3940920元。2014年10月28日，东徽公司开具付款方为凯拓公司、金额为3940920元建筑业统一发票。2015年3月18日，吴江吾悦商管与上海人家公司、东徽公司召开上海人家开业人推进会，并签署《会议纪要》，载明：上海人家装修期2015年1月4日至2015年5月30日。2015年4月15日，东徽公司在上海人家装修协调会会议纪要中承诺：到4月18日，未完成50%的工程量，每逾期一天，罚款十万元（凯拓公司造成的逾期原因除外）。凯拓公司有权拒付装修余款。2015年4月28日，上述三方再次召开上海人家开业推进会，签署的《会议纪要》载明需协调事项包括由吴江吾悦商管核实上海人家工程量已完成50%，商管进行付款。2015年4月29日，凯拓公司支付东徽公司1970460元。2015年6月，凯拓公司向东徽公司邮寄《解除合同通知》，载明：凯拓公司已向东徽公司支付5911380元，但东徽公司施工人员不足，施工进度严重滞后，东徽公司及上海人家公司承诺所有装修款完全用于商铺装修。但至今东徽公司完成的工程量不到60%，且现场无人施工。故通知东徽公司解除《商铺装修施工协议》，上述《解除合同通知》未妥投。同日，凯拓公司向上海人家公司邮寄《解除合同通知》，载明：凯拓公司已向东徽公司支付5911380元，但东徽公司施工进度一直严重滞后，多次以东徽公司与上海人家公司的其他经济纠纷拖延施工，目前已停止施工。上海人家公司未能进行有效协调，且目前由于涉及多个诉讼案件，已被法院列入失信被执行人名单，已经��具备履行合同的能力。故通知上海人家公司解除双方签认的《场地租赁合同》及《商铺装修施工协议》，上述《解除合同通知》亦未妥投。再查明：2015年9月7日，江苏正大建设项目管理有限公司受凯拓公司委托，对苏州吴江吾悦广场上海人家餐厅室内装修工程截止到2015年8月25日前已完成的工作内容进行工程量测量出具《工程造价咨询报告》，结论为上海人家装修工程及附属安装工程审定金额为1070469.31元。庭审过程中，原告凯拓公司陈述，因上海人家公司构成根本违约，未按时完成装修、开业，且其本身已被列入法院的黑名单，故原告依法解除与其签订的租赁合同，为避免损失的进一步扩大，原告已将本案所涉商铺另行出租他人。对该商铺内原由东徽公司施工的部分凯拓公司已完全拆除。以上事实，由原告提交的《场地租赁合同》、��商铺装修施工协议》、《会议纪要》、《工程造价咨询报告》、银行转账凭证、建筑业统一发票、照片、《解除合同通知》、EMS邮寄回单，被告提供的《建筑装饰工程施工合同》及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。本院认为：原告凯拓公司与被告公司上海人家公司之间签订的《场地租赁合同》、被告上海人家公司与被告东徽公司之间签订《建筑装饰工程施工合同》及三方签订的《商铺装修施工协议》均合法有效，对双方具有约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。其中《商铺装修施工协议》包括上海人家公司与凯拓公司之间的租赁关系及上海人家公司与东徽公司之间的装饰装修合同关系。关于原告请求确认原告与两被告签订的《商铺装修施工协议》解除的诉讼请求。本院认为，因上海人家公司未按《场地租赁合同》的约定及时开��且处于下落不明状态，经催告后仍未在合理期限内履行其主要义务，故凯拓公司有权解除与其签订的《场地租赁合同》及《商铺装修施工协议》。凯拓公司已于2015年6月将上述解除合同的通知按《场地租赁合同》及《商铺装修施工协议》上载明的送达地址邮寄上海人家公司、东徽公司，虽该解除通知并未送达二被告，但因合同中明确约定所有信件、通知送至合同载明的联络地址，7日后均视为已经有效送达。若经邮局或快递公司投送后退回，同样视为已经送达对方。故根据该约定可视为解除相应合同的通知已到达二被告处。故本院认定原告与二被告之间的《商铺装修施工协议》于2015年6月已解除。其中装饰装修合同的相对人为上海人家公司与东徽公司，凯拓公司并非本案所涉装饰装修合同的发包方，故凯拓公司无权要求解除上海人家公司与东徽公司之间签��《建筑装饰工程施工合同》，因上海人家公司与东徽公司均未要求解除双方之间的装饰装修合同，故《商铺装修施工协议》解除后并不能产生解除二被告之间的装饰装修合同的效力。关于凯拓公司已支付东徽公司的5911380元，虽系凯拓公司直接交付东徽公司，但从性质上应为凯拓公司支付给上海人家公司的装修补偿款，同时也作为上海人家公司支付给东徽公司的工程款。根据《商铺装修施工协议》约定：上海人家公司办理进场手续后7个工作日内，凯拓公司向东徽公司支付装修补贴的60%即3940920元；上海人家公司完成50%的7个工作日内，凯拓公司向东徽公司支付装修补贴的30%即1970460元。虽凯拓公司提供的《工程造价咨询报告》，结论为装修工程及附属安装工程审定金额为1070469.31元。但该评估报告系凯拓公司单方委托，且2015年4月28日召开的上海人��开业推进会，明确由凯拓公司方的商管核实工程量已完成50%后付款，并于次日支付1970460元。故应认定凯拓公司2015年4月28日时已确认东徽公司、上海人家公司之间的装修工程量已完成50%。即东徽公司收取凯拓公司支付的5911380元符合合同约定，原告要求东徽公司返还已支付的装修款并无依据,本院不予支持。关于原告主张东徽公司支付逾期完工违约金100万元，因原告并非为本案装修合同的主体，故该主张，本院同样不予支持。关于原告主张上海人家公司返还原告已付未施工部分装修款4840910.69元、赔偿原告装修损失1070469.31元，即原告总共支付的5911380元装修款补偿款，因原告与被告上海人家公司之间的《场地租赁合同》、《商铺装修施工协议》已解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告凯拓公司要求被告上海人家公司返还已支付5911380元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于东徽公司为上海人家公司已完成的装饰装修部分，因租赁合同的解除系由于作为承租方的上海人家公司违约所致，且上海人家公司并未举证作为出租方的凯拓公司对已完工部分的装饰装修物加以利用，故对该部分装饰装修部分不应返还或折价补偿。被告上海人家公司经本院合法传唤未到庭抗辩及质证，视为放弃相应诉讼权利，本院依法进行缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百六十九条，《中华人民��和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州凯拓房地产发展有限公司与被告南京上海人家餐饮管理有限公司、南京东徽建筑装饰工程有限公司之间签订的《商铺装修施工协议》于2015年6月已解除。二、被告南京上海人家餐饮管理有限公司应支付原告苏州凯拓房地产发展有限公司5911380元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、驳回原告苏州凯拓房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60180元，公告费560元，由被告南京上海人家餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事��的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审　判　长　　康　琳人民陪审员　　丁松林人民陪审员　　张芹芳二〇一六年二月一日书　记　员　　傅辰浩更多数据：