（2015）贺民二终字第497号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-30
案件名称
江兆华与陈绮芸、陈文军房屋买卖合同纠纷、委托合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江兆华,陈绮芸,陈文军,蒙军全,陈秦臻,陈登科
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第497号上诉人（一审原告、反诉被告）：江兆华，个体。委托代理人：江棣声。委托代理人：贝兰英。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈绮芸。委托代理人：卢文德，广西桂东律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈文军。委托代理人：蒙军全。被上诉人（一审被告）：蒙军全。被上诉人（一审被告）：陈秦臻。被上诉人（一审被告）：陈登科。上诉人江兆华、陈绮芸因与被上诉人陈文军、蒙军全、陈秦臻、陈登科房屋买卖及委托合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第900号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭公开开庭审理了本案，书记员谢玉闲担任记录。上诉人江兆华及其委托代理人江棣声、贝兰英，陈绮芸的委托代理人卢文德，被上诉人蒙军全（并作为被上诉人陈文军的委托代理人）到庭参加诉讼，被上诉人陈秦臻、陈登科经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年，被告陈文军将位于贺州市滨泰二路1号绿洲家园小区B5-2-601号房的购房指标让与被告蒙军全，被告蒙军全取得购房指标后，向广西嘉泰房地产有限公司预付了购房款40000元及车位款5000元，并通过贺州市八步合意房地产信息部发布房屋转让信息，以再转让购房指标。2014年6月初，原告江兆华需要在贺州市八步城区购房，因与被告陈绮芸是亲戚关系，就让被告陈绮芸帮助寻找房源，被告陈绮芸通过贺州市八步合意房地产信息部，获悉被告蒙军全的绿洲家园小区B5-2-601号房屋出售信息后，将相关情况告知原告，并称需付购房指标转让费110000元，原告表示接受。2014年6月20日，原告江兆华通过被告陈秦臻向被告陈绮芸预付购房费用160000元，被告陈绮芸收受款项后立即向被告蒙军全给付购房定金20000元，被告蒙军全随后带着被告陈绮芸以及贺州市八步合意房地产信息部的缪柏莹赶到梧州，与被告陈文军签订了绿洲家园小区B5-2-601号《商品房转让协议书》，被告陈绮芸在协议书上签“江兆华”的名字并捺印，协议约定：原告江兆华向被告陈文军支付购房指标转让费50000元及已预付的购房款40000元和车位款5000元后，取得该房屋的购房指标。由于被告陈文军已将购房指标让与被告蒙军全，原告江兆华的上述付款义务实际向被告蒙军全履行。2014年6月21日，被告陈绮芸向贺州市八步合意房地产信息部支付了房屋转让费30000元及信息费3000元。2014年7月1日，原告江兆华需在短期内交纳购房余款，在向被告陈绮芸预付10000元购房费用后，双方协商不足部分由被告陈绮芸先行垫付。2014年7月4日，被告陈绮芸依据购房协议，将应付被告蒙军全的款项付清后，被告蒙军全出具收到原告江兆华支付购房指标转让费50000元的收条，连同已预付购房款40000元和车位款5000元的票据交被告陈绮芸收执；同日，被告陈绮芸以被告陈文军的名义向开发商交纳购房余款307937元及煤气管道费3000元。2014年10月15日，被告陈文军（由被告蒙军全代理）与广西嘉泰房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》［合同编号：嘉泰房合（2014）第B5-2-601号］，合同约定：建筑面积共195.47平方米，其中套内建筑面积167.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.45平方米；房屋单价为1780元／平方米等。2014年10月22日，贺州市房屋登记交易管理中心对上述交易行为予以确认。2014年12月19日，被告陈绮芸到税务机关申报纳税，以被告陈文军的名义缴纳税金10620.78元。由于原告江兆华取得被告陈绮芸代签的绿洲家园小区B5-2-601号《商品房转让协议书》后，发现其中约定购房指标转让费为50000元，而被告陈绮芸仍要求原告按110000元支付，双方由此产生分歧而协商未果，原告向该院提起诉讼，请求确认协议无效，并要求被告陈绮芸等返还购房款及转让费合计220700元。诉讼中，被告陈绮芸提起反诉，要求反诉被告江兆华返还垫付款309557.78元及垫资期间的利息（按同期同类银行贷款利率的4倍计算）。一审法院经审理认为，本案争议的焦点：一是被告陈绮芸于2014年6月20日代原告江兆华签订的绿洲家园小区B5-2-601号《商品房转让协议书》是否合法有效？二是原告江兆华与被告陈绮芸各自支付的款项如何确定及应否返还？一、关于被告陈绮芸于2014年6月20日代原告江兆华签订绿洲家园小区B5-2-601号《商品房转让协议书》的合同效力问题。首先，原告江兆华以口头形式要求被告陈绮芸帮助购买房屋，被告陈绮芸对此予以接受，双方的意思表示一致，委托合同成立并发生法律效力，被告陈绮芸基于原告江兆华的委托代理签订合同；其次，被告陈绮芸取得原告江兆华的委托后，虽然以“江兆华”的名字签订协议，但是不管在协议的形式，还是协议的内容上，均未损害原告江兆华的利益，该协议是签约当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，被告陈绮芸代原告江兆华与陈文军、蒙军全签订的房屋买卖合同关系合法有效，因此，对原告主张该协议无效的诉讼请求，该院不予支持。二、关于原告江兆华购房已支出的费用问题。被告陈绮芸对收到原告江兆华160000元购房费用无异议，由此可见，被告陈秦臻和陈登科并没有对该款项行使财产权利，当然不应承担返还的责任和义务，因此，对原告江兆华主张被告陈秦臻和陈登科承担返还160000元购房费用的诉讼请求，该院不予支持；原告主张另外用现金支付购房费用10700元，被告陈绮芸仅认可收到10000元，由于原告无证据证实向被告陈绮芸支付的款项数额，故对原告主张超过10000元部分的700元的诉讼请求，该院不予采信；关于被告蒙军全收受购房指标转让费50000元的问题，虽然原告主张自己直接向被告蒙军全支付，并提供被告蒙军全出具的收条复印件予以证实，但是被告陈绮芸则提出是其用原告支付的170000元购房费用代支付的，并持有被告蒙军全出具的收条原件，同时，被告蒙军全也认可由被告陈绮芸支付，该院基于上述情形，应当认定被告蒙军全收受的购房指标转让费50000元，实际由被告陈绮芸代付。综上，该院确认原告江兆华因购房实际支出费用170000元。原告江兆华享有合同项下的权利，当然也应履行相应的合同义务，故对原告江兆华主张被告陈绮芸、陈文军和蒙军全返还购房款170700元及购房指标转让费50000元的诉讼请求，该院不予支持。三、关于被告陈绮芸的反诉。原告江兆华与被告陈绮芸虽然口头约定购房转让费110000元，但在履行过程中，实际发生的转让费为：一是被告蒙军全收受的购房指标转让费50000元；二是鉴于该房屋已交由房屋中介代为出售的事实，房屋中介收受的中介费30000元及信息费3000元，合计83000元。对于被告陈绮芸主张其父陈树林应收取30000元代办手续费的反诉请求，由于被告陈绮芸没有提供证据证实陈树林在本案中的地位及作用，无法证实陈树林为原告江兆华提供了中介服务；同时，被告陈绮芸作为受托人，没有向委托人江兆华报告和明示陈树林的地位以及是否收取费用，根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况”之规定，被告陈绮芸要求原告江兆华向陈树林支付30000元代办手续费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，对被告陈绮芸主张原告江兆华承担购房转让费110000元的反诉请求，该院不予支持，原告江兆华应承担的购房转让及中介费用应为83000元。由此可得，原告江兆华买受房屋的总费用为：购房款347937元；房产交易税10620.78元；燃气管道费3000元；车位报名费5000元；购房转让及中介费用83000元，合计449557.78元。扣除原告江兆华已支付给被告陈绮芸的170000元，被告陈绮芸实际垫付的购房费用为279557.78元。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”之规定，被告陈绮芸向原告江兆华主张偿还垫付购房费用的反诉请求成立，该院予以支持，原告江兆华应向被告陈绮芸返还购房垫付款合计279557.78元及利息（利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算），对被告陈绮芸过高部分的反诉请求，该院则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十八条、第四百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认被告陈绮芸代原告江兆华与被告陈文军、蒙军全于2014年6月20日设立的现位于贺州市滨泰二路1号绿洲家园小区B5幢2单元6层601号房的房屋买卖合同关系合法有效，原告江兆华享有该房屋买卖合同项下的权利。二、驳回原告江兆华主张被告陈绮芸与被告陈文军、蒙军全签订的《商品房转让协议书》无效，以及主张被告陈绮芸、陈文军、蒙军全返还购房款和转让费合计220700元的诉讼请求；三、反诉被告江兆华应向反诉原告陈绮芸偿还购房垫付费用279557.78元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月4日开始计算至债务偿还之日止）；反诉原告陈绮芸应将持有的权利凭证及票据交付给反诉被告江兆华；四、驳回原告江兆华主张被告陈秦臻和陈登科承担返还购房款160000元的诉讼请求。本案本诉受理费4610元，减半收取2305元（原告已预交2305元）、反诉受理费5944元，减半收取2972元（反诉原告已预交2972元），合计5277元，由原告江兆华负担4505元，反诉原告陈绮芸负担772元。上诉人江兆华不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、一审认定江兆华表示接受购房指标转让费110000元，与事实不符；江兆华同意支付的购房指标转让费以转让方蒙军全收取的50000元为准，而不是支付给中介或陈绮芸等第三方。2、一审认定蒙军全收取的50000元转让费是陈绮芸在江兆华给付的170000元中给付，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。陈绮芸以江兆华名义签订《商品房转让协议书》，未得到江兆华的特别授权及追认，不具有法律效力。该协议内容损害了上诉人的利益，未能实现上诉人的目的。上诉人本意是签订购房合同后，可以凭合同权利或过户后的房屋权属证书办理抵押贷款付清购房款。而该项协议的转让的只是购房指标，完全违背上诉人委托购买房屋的初衷。本案各方转让的房屋名为商品房，实质为单位集资房，协议各方当事人恶意串通，违反行政法规，损害了国家和单位的利益，应自始无效。转让方才有资格收取购房指标转让费，且贺州市合意房地产信息部已经收取中介信息费用3000元，一审却判决原告还应承担房屋中介收受的中介费30000元，于法于理均无据。综上所述，请求改判支持上诉人江兆华的诉讼请求或发回重审，被上诉人陈绮芸应返还170700元，被上诉人蒙军全应返还50000元，并支付上诉款项的4倍同期银行贷款利息（自2014年6月20日至还清之日止）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人陈绮芸上诉并答辩称，本案的购房指标转让费11万元包括转让费、中介费、陈绮芸的代办费，有江兆华在公安机关的报案笔录证实，也与陈绮芸在公安机关的陈述相印证。蒙军全收取的5万元是陈绮芸支付。一审判决确定的3万元房屋转让费应该是笔误，不影响判决结果。陈绮芸代江兆华签订商品房转让协议书经过江兆华的授权，双方有口头协议，江兆华也支付了17万元的购房款给陈绮芸代办购房事宜。江兆华认为协议内容损害其利益的理由不成立，物权转移与合同效力是不同的法律范畴。江兆华认为协议各方当事人恶意串通没有事实依据，其认为本案的房屋是经济适用房或单位集资房与事实不符。故上诉人江兆华的上诉理由不成立。陈绮芸父亲陈树林与江兆华父亲江棣声是亲表兄弟。江棣声向陈树林恳求帮忙在绿州家园买房。陈树林再委托陈绮芸了解到相关房源转让信息后，遂与江兆华及江棣声约定由陈绮芸代办该房源的一切转让过户手续，该套商品房指标转让费以及陈绮芸、陈树林的代办劳务费总共为ll0000元（不含中介信息费）包干。而陈绮芸实际开支了转让费8万元，况且陈绮芸为江兆华垫资的279557.78元中大部分是陈树林的钱，故有30000元应属于代办劳务费。因此，陈绮芸和陈树林应得30000元代办费有口头约定，也有相应的事实依据。陈绮芸代办商品房转让手续过程中，均向江兆华报告了委托事务的处理情况，并明确说明转让费在双方约定的11万元包干费里面开支，转让费之外的部分当作陈绮芸及父亲陈树林的代办劳务费。综上所述，请求维持一审判决第一、二、四项，撤销一审判决第三项，并改判被上诉人江兆华向上诉人陈绮芸偿还购房款垫付费用及代办劳务费用309557.78元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2014年7月4日开始计算至债务偿还之日止），由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉人江兆华答辩称其上诉状也是对上诉人陈绮芸上诉的答辩。陈绮芸上诉主张30000元为代办劳务费没有约定，当时陈绮芸说是房主要11万元转让费，应以蒙军全要的转让费为准。被上诉人陈文军、蒙军全辩称，本案《商品房转让协议书》真实有效，上诉人江兆华并没有直接给付蒙军全50000元，无权要求其返还。被上诉人陈秦臻、陈登科经本院依法传唤未参加本案诉讼，亦未提供书面答辩意见及新的证据。综合诉辩各方的意见，对一审查明的事实有以下争议：对一审查明“2014年6月初……并称需付购房指标转让费110000元，原告表示接受。”、“2014年7月1日……双方协商不足部分由被告陈绮芸先行垫付”，上诉人江兆华对购房指标转让费110000元有异议；上诉人陈绮芸对需付购房指标转让费110000元有异议，认为是指标转让费、中介费和陈绮芸的代办费总共11万元包干；上诉人江兆华、上诉人陈绮芸均认为是在7月3日给的1万元，不是在2014年7月1日，上诉人江兆华认为没有约定垫付。对一审查明“2014年6月21日，被告陈绮芸向贺州市八步合意房地产信息部支付了房屋转让费30000元及信息费3000元”，上诉人陈绮芸认为是中介费30000元，而不是房屋转让费30000元。二审中，上诉人江兆华向本院提交的证据：1、2014年7月10日，江兆华与陈文军谈话录音，证明陈绮芸在未取得江兆华特别授权，未告知江兆华的情况下与陈文军、蒙军全签订商品房转让协议书；2、2014年7月10日，江兆华与蒙军全谈话录音，证明蒙军全与陈绮芸签订商品房转让协议书时，陈绮云没有打电话告知江兆华；3、陈绮芸与江兆华通话录音，证明江兆华给付17万元给陈绮芸；4、蒙军全与江兆华通话录音，证明陈绮芸在未获得江兆华特别授权，未告知江兆华的情况下与陈文军、蒙军全签订商品房转让协议书；5、陈树林与江兆华通话两段录音，证明江兆华给付的17万元购房款；6、江兆华6月、7月通话清单，证明陈绮芸在签订商品房转让协议时没有打电话告知江兆华；7、王瑞姣收条1张，证明蒙军全写的收据原件和商品房转让协议书原件是由江兆华通过班车转给陈绮芸；8、江小琼存入江兆华银行卡存款凭条1张，证明2014年7月3日晚江兆华给付陈绮芸10000元中的5000元由江小琼存入；9、银行卡取款凭条5张、活期存款历史明细查询单2张，证明江兆华2014年7月4日晚取款9700元，加上自带的300元，当晚共给陈绮芸10000元。二审中，上诉人陈绮芸、被上诉人陈文军、蒙军全均未提供新的证据。对上诉人江兆华提供的证据，被上诉人蒙军全认为对其与江兆华的通话记不清楚，对其余证据也不清楚，与其无关。上诉人陈绮芸认为：对证据1、2、4的真实性、关联性有异议，不能确定通话时间及通话人身份，陈绮芸是否取得江兆华的特别授权，应以公安机关的调查笔录为准；对证据3、5无异议，恰恰证实江兆华委托陈绮芸办理购房事宜的事实；对证据6的关联性有异议；对证据7，无法核实收款人身份，不予认可；对证据8，与本案无关联性，该5000元是存入江兆华的账户；对证据9的真实性无异议，陈绮芸承认在2014年7月份共收到江兆华l0000元。对江兆华提供的证据1、2、4，无法确定其真实性，本院不予采信；对江兆华提供的证据3、5，陈绮芸无异议，也能与本案当事人在公安机关所作的笔录相印证，本院予以采信；对江兆华提供的证据6，未能证明陈绮芸在签订协议时是否打过电话给江兆华，本院不予采信；对江兆华提供的证据7、8，与本案没有直接关联性，本院不予采信；对江兆华提供的证据9，陈绮芸认可其收到江兆华的10000元，本院予以采信。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，除“2014年7月1日，原告江兆华需在短期内交纳购房余款，在向被告陈绮芸预付10000元购房费用后……”应更正为“2014年7月3日，原告江兆华需在短期内交纳购房余款，在向被告陈绮芸预付10000元购房费用后……”之外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的讼争焦点为：一是上诉人陈绮芸于2014年6月20日代上诉人江兆华签订的绿洲家园小区B5-2-601号《商品房转让协议书》是否合法有效？二是上诉人江兆华请求上诉人陈绮芸返还购房款170700元、被上诉人蒙军全返还上诉人江兆华转让费50000元是否有事实和法律依据？三是江兆华与陈绮芸约定的购房转让费是多少？是否包括陈绮芸的代办劳务费30000元？根据上诉人江兆华在贺州市公安局所作的两份报案笔录的陈述，可以确认上诉人江兆华曾口头委托上诉人陈绮云帮助购买房屋；陈绮芸基于江兆华的委托代理签订合同，并以委托人江兆华的名字签订本案《商品房转让协议书》。根据上诉人江兆华二审提交的证据3、5，其在录音中均提到已交给陈绮芸购房款为170000元，需要再汇给陈绮芸290000元，总共约460000元的陈述，上述协议的签订是当事人的真实意思表示。结合陈文军与广西嘉泰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及贺州市房屋登记交易管理中心出具房屋所有权交易确认书，上述协议的签订并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，该合同真实有效，江兆华享有该合同权利，也应履行该合同义务。上诉人江兆华主张该协议无效及陈绮芸应返还其170700元购房款的理由不成立，本院不予支持。上诉人江兆华在一审庭审中已认可50000元转让款系其交陈绮芸，然后陈绮芸交给蒙军全，且其未能提供有效证据证明蒙军全直接收取其50000元，故其主张蒙军全应返还其50000元无事实和法律依据，本院不予支持。对于江兆华与陈绮芸约定的购房转让费，双方系表姐弟，虽然双方口头约定购房转让费110000元。但双方均未提供有效证据充分证明已明确约定该110000元转让费具体包含哪些费用、陈绮芸及其父亲陈树林是否需要另外收取代办劳务费30000元？一审基于本案讼争涉及房屋已由房屋中介代为出售的事实，确定本案实际发生的转让费为83000元，并无不当。上诉人陈绮芸的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人江兆华与陈绮芸的上诉均无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14295元（上诉人江兆华已预交8802元，上诉人陈绮芸已预交5493元），由上诉人江兆华负担8802元，由上诉人陈绮芸负担5493元。本判决为终审判决。审 判 长 苏少勋代理审判员 邓行奇代理审判员 蒙晓华二〇一六年二月一日书 记 员 谢玉闲 更多数据：