（2015）吴江太民初字第0431号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-30

案件名称

陈皓、计马雅与吴江万业房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈皓,计马雅,吴江万业房产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴江太民初字第0431号原告陈皓。原告计马雅。以上两原告共同委托代理人申竹冰，江苏剑桥人律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人李志民，江苏剑桥人律师事务所实习律师。被告吴江万业房产开发有限公司。法定代表人裴安庆，该公司总经理。委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。原告陈皓、计马雅与被告吴江万业房产开发有限公司（以下简称万业房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理，因案情复杂，本案于2015年9月21日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告陈皓、计马雅的委托代理人李志民，被告万业房产的委托代理人沈梦醉到庭参加诉讼。原告陈皓、计马雅诉称：2010年4月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的盛世花苑三期玲珑苑xxxx房屋一套，建筑面积为297.64平方米，单价为4567.279元每平方米，房款总价为1360000元，并约定如被告逾期交房超过30日，原告可继续履行合同，并要求被告按日向原告支付已付房款的万分之七违约金，自合同约定的最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止。根据合同约定被告应于2010年10月31日前向原告交付房屋，但时至今未向原告出具书面通知及交付房屋钥匙。现请求判令：1、被告支付逾期交房违约金690336元（以房款的万分之三按日自2010年11月1日暂计算至2015年6月20日，并继续计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告万业房产辩称：一、原告在购房时明知该房屋不能按合同约定时间交付。被告对上述情况有明确告知并在房价上享受了大的优惠，原告的损失在购房时已经预见且得到弥补。二、如果最终认定被告需要赔偿原告相应损失，被告认为也不应该按照合同约定，应该按照租金标准进行相应调整计算损失。三、房屋的交付时间应考虑原告明知或应知房屋交付日的时间而确定。如无其他证据，应当以原告提交办理权属证书的申请时间为交房日（2013年12月10日）。经审理查明，2010年4月21日，陈皓、计马雅与万业房产签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：y2010003003）1份，合同约定陈皓、计马雅向万业房产购买位于苏州市吴江区横扇菀坪社区创业路218号盛世花苑玲珑苑xxxxx房，建筑面积为297.64平方米，房价为1360000元，万业房产应当在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府的规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的交房条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另查明，2010年4月21日，万业房产向陈皓、计马雅开具了玲珑苑xxx房屋共计136万元的收款凭证。2010年10月25日万业房产向陈皓、计马雅开具办证费及相关费用78452元的收款凭证。诉讼中，经万业房产申请，本院委托江苏正成房地产评估咨询有限公司对本案所涉房产的租金进行评估。2016年1月15日，该评估公司作出《估价报告书》，上载明经评估计算，估价对象于2010年11月1日至2015年12月4日的房产租金价格为人民币169242元。庭审中，被告明确以该时间段内的平均租金计算违约金至原告提请办理房屋权属证书之日其无异议。原告对估价报告书亦无异议。另查明，2013年12月10日，陈皓、计马雅向吴江市房产管理处提交吴江房屋登记申请表，登记类型为商品房转移登记，万业房产在转让人意见处盖章，陈皓、计马雅在受让人意见处签字。2014年8月16日，陈皓、计马雅取得横扇镇菀坪社区创业路218号盛世花苑玲珑苑x幢xxxx的所有权。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》复印件、收款凭证、交付使用通知书（网页信息）、付款凭证、本院向吴江房产管理处调取的吴江市房屋登记申请表、房屋权属登记信息查询结果证明、江苏正成房地产评估咨询有限公司作出的《估价报告书》、致委托方函以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。本案的争议焦点一：商品房买卖合同中约定的每日按已付房款万分之七为标准计算的违约金是否应当调整；如果应调整，按照何种标准调整。原告陈皓、计马雅认为，商品房买卖合同文本由被告提供，应做出有利于相对方的解释；原告在起诉时已考虑到实际情况，故将万分之七调整为万分之三。被告万业房产认为，原告在购房时明知房屋是现房且不能按合同约定时间交付，因此原告在房价上享受了大的优惠，原告的损失在购房时已预见且得到弥补。即使法庭认定被告需要赔偿原告损失，也不应按合同约定，而应按照租金为标准进行相应调整。本院认为，双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。根据双方所签订的商品房买卖合同，原告已经按期支付了房款，被告应于2010年10月31日前将符合合同约定房屋交付原告，但实际被告未如期交付房屋，被告逾期交房的事实成立，应当承担逾期交房的违约责任。在合同有效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故衡量违约金是否过高的基础为实际损失，而确定调整后的违约金数额一般应以不超过实际损失的130%为标准。本案为商品房买卖合同，被告的主要义务为向原告交付符合合同约定的商品房，双方之间法律关系性质属于民事法律关系，并非包含商业或投资、盈利性为内容的商事法律关系。况且，在本案中原告购买房屋时并没有明确的出售计划，也并未确定因被告逾期交房给其造成的投资损失金额。故被告违约给原告造成的损失主要在于迟延交付期间内原告对于合同标的物使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量被告逾期交房导致原告的实际损失的主要标准。本案评估机构采用的评估依据、评估原则、评估方法等均符合评估的法定要求，评估程序合法，故对评估结果予以认定。根据该《估价报告书》，估价对象在2010年11月1日至2015年12月4日期间的房产租金价格为人民币169242元，日租金价格经计算约为90.99元。而双方约定的违约金为952元／日（1360000元＊0.0007），约为日租金的10.46倍，明显过高。被告申请法院对违约金进行调整，符合法律规定，本院予以支持。由于该评估报告对调整违约金起参考作用，同时，考虑到合同的实际履行情况，违约方的过错程度，合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在兼顾租金损失与其它相关损失的基础上，本院对本案讼争合同的违约金按损失的1.3倍计算，故酌情调整为118.29元／日。本案的争议焦点二：被告交房的时间即违约金的终止日如何确定？如果被告无法提供书面交房通知书，是否视为房屋一直处于未交付状态？原告陈皓、计马雅认为：被告至今未交房，根据商品房买卖合同，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告于2015年6月1日才从建设局网站上知晓涉案房屋已符合交付使用条件。但原告至今未收到被告的书面交房通知书。涉案房屋至今未交付给原告使用。被告万亚房产认为：原告购房时涉案房屋已是现房，购房手续办理完成后即已将钥匙交付给原告，在办产证时以口头及书面形式告知了包括原告在内的相关业主。因资料保管的原因，被告无法向法院提交书面的交房通知书。原告已于2014年8月办理了房屋产权登记证，被告以某个时间点从网上打印的政府公示文件作为其第一次知晓涉案房屋已备案的时间是不可信的。在没有其他证据能够证明原告更早取得房屋的前提下，从止损的角度考虑，同意以原告向有关部门提交办理权属申请的时间视为交房时间来计算违约金的终止日。本院认为：关于计算违约金的终止日，按合同约定，被告应书面通知原告交房。但被告未能提供书面的交付通知书，经原告申请，本院调取了吴江市房屋登记申请表及涉案房屋产权登记信息，上述两份证据显示，2013年12月10日，陈皓、计马雅已向吴江市房产管理处提交吴江房屋登记申请表，2014年8月16日，陈皓、计马雅已取得涉案房屋的所有权。虽然本案中被告方未提供书面的交付通知书证实其已履行了交付义务，但调取的上述两份证据可以推知被告应早于2013年12月10日就向原告交付了房屋。关于被告辩称“吴江市房屋登记申请表上的受让人意见处陈皓、计马雅的签字不是原告所签，应系被告伪造”的意见，本院认为，原告当庭亦承认向万业房产交付了办证费，此应系二者之间达成的合意，由二原告委托万业房产办理产证，故申请表上受让人意见处即使不是原告本人的签字，但这与二原告委托万业房产办理相关产证的事实是相吻合的，故原告的辩解本院不予采纳。由于被告未能提供其他证据，故本院推定交房日为2013年12月10日，故违约金金额为134377.44元。另外，本案对租金的评估系因被告万业房产为调整违约金而提起，故本案评估费应由被告万业房产承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告吴江万业房产开发有限公司应支付原告陈皓、计马雅2010年11月1日至2013年12月10日的逾期交房违约金134377.44元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10704元，由原告陈皓、计马雅负担7715元，由被告吴江万业房产开发有限公司负担2989元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告陈皓、计马雅。原告陈皓、计马雅已预交的案件受理费本院不再退还。本案评估费3000元由被告吴江万业房产开发有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99）。审　判　长　　刘胜芝人民陪审员　　徐火观人民陪审员　　黄惠荣二〇一六年二月一日书　记　员　　马亚龙 关注公众号“”