（2015）文民一初字第229号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-07-07

案件名称

安阳市南湖新村Ａ、Ｂ住宅区业主委员会与安阳市文峰区南湖新村烟酒店服务合同纠纷一审民事判决书

法院

安阳市文峰区人民法院

所属地区

安阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安阳市南湖新村Ａ、Ｂ住宅区业主委员会,安阳市文峰区南湖新村烟酒店,安阳市祥和物业服务中心

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第七十七条，第八十四条第一款

全文

河南省安阳市文峰区人民法院民事判决书（2015）文民一初字第229号原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会，住所地安阳市文峰区。负责人高永亮，主任。委托代理人关永朝，河南新大地律师事务所律师。被告安阳市文峰区南湖新村烟酒店，住所地安阳市文峰区。负责人曹文庆，个体工商户。委托代理人李海岩，河南彰德律师事务所律师。委托代理人曹文芹。第三人安阳市祥和物业服务中心，住所地安阳市。法定代表人孟芳，经理。委托代理人敦新余，大沧海律师事务所律师。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会诉被告安阳市文峰区烟酒店、第三人安阳市祥和物业服务中心物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会负责人高永亮及其委托代理人关永朝，被告安阳市文峰区南湖新村烟酒店负责人曹文庆以及委托代理人李海岩、曹文芹，第三人安阳市祥和物业服务中心委托代理人敦新余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会诉称，2012年1月，原告所在的南湖新村小区有大门营业房，第三人系原告委托的物业服务中心，委托期限至2013年5月止，也就是上一届南湖新村业委会任期届满日止。因第三人在原告小区经营不善，于2013年12月在小区贴出通知，要在三个月后退出小区管理，2014年3月27日，祥和物业撤出小区。在第三人服务原告小区期间，被告和南湖新村物业服务中心签订了房屋租赁协议，租期5年。即从2012年12月31日起至2017年12月31日止，每月租金500元。原告认为，原告委托祥和物业对原告小区提供服务，从未委托过南湖新村物业服务中心对原告小区服务，原告不知道南湖新村物业服务公司是何时成立的，是否备案登记，更不知道该中心负责人是谁。因此被告与南湖新村服务中心签订的房屋租赁协议是无效的，不应将2014年的租金交给第三人。第三人于2014年3月27日已不再对原告小区服务，对收取被告的2014年4月以后的租金，应当返还原告并从2014年4月1日起支付利息。为此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法确认被告安阳市文峰区南湖新村粮油烟酒店与南湖新村物业服务中心于签订的房屋租赁协议无效；判令第三人将收取被告的租金4500元及利息（从2014年3月27日按中国人民银行同期贷款利率计算至支付完毕之日止）退还给原告；本案诉讼费用由被告及第三人承担。被告安阳市文峰区烟酒店辩称，1、第三人祥和物业是原告委托的物业管理公司，第三人与被告签订房屋租赁协议，是物业公司的管理范围内的行为；被告自2012年12月31日起租用涉案房屋，长期以来被告明知且并未提出任何异议。证明原告对第三人的出租行为是认可的；被告依约交纳房屋租金，没有任何违约行为，合同不得单方中止。2、根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的、不影响租赁合同的效力”。因此，不能因第三人祥和物业将管理权转移给原告，就中止原租赁合同的履行；3、根据《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。因此，第三人祥和物业与被告签订房屋租赁协议的法律后果，应当由委托人即原告承担继续履行义务，不能单方中止；4、原告诉状要求确认房屋协议无效，不能成立。被告不存在《合同法》第五十二条认定合同无效的五种法定情形的任何一项，故而原告的要求没有法律根据，不能成立。综上，被告认为原告的起诉没有道理，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人安阳市祥和物业服务中心辩称，我们认为南湖新村物业服务中心与被告签订的租赁协议合法有效，原告依据合同无效要求第三人返还收取的租金无法律依据，应当予以驳回。经审理查明，原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会与第三人安阳市祥和物业服务中心签订物业服务合同，合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，合同第七条约定小区业主的共用财产收入可以抵、减物业费的基础上，再依据安阳市人民政府248号文件“普通商品住宅小区，物业服务收费实行政府指导价和级别管理”。2012年12月31日，第三人安阳市祥和物业服务中心下属机构南湖新村物业服务中心与被告安阳市文峰区烟酒店签订房屋租赁协议，协议约定租赁时间5年，自2012年12月31日起至2017年12月31日止，租赁金每月500元，按季度交（提前15天）2012年12月31日起交纳。2014年4月20日，安阳市南湖物业服务中心出具证明，证实南湖大门口烟酒店不慎把房屋租赁票据丢失，2014年租赁费已缴纳。庭审中，原告及第三人均认可第三人的物业服务截止至2014年3月27日。以上事实，有原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会提供的租赁合同复印件、交费证明复印件、物业服务合同复印件，被告安阳市文峰区烟酒店提供的房屋租赁协议、交费证明、房租收据，第三人安阳市祥和物业中心提供的公告复印件、欠费业主及欠费明细、物业服务合同以及原告、被告、第三人陈述予以证实，以上所有证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会与第三人安阳市祥和物业服务中心签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，本院依法予以确认。该物业服务合同约定第三人安阳市祥和物业服务中心服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日止。2012年12月31日，第三人安阳市祥和物业服务中心下属机构南湖新村物业服务中心与被告安阳市文峰区烟酒店签订房屋租赁协议，虽系当事人真实意思表示，但该房屋租赁协议租赁期限已超过物业服务合同的期限，故第三人与被告签订的租赁合同超过物业服务合同期限的部分无效。原告、第三人安阳市祥和物业服务中心庭审认可其2014年3月27日停止物业服务，故第三人安阳市祥和物业服务中心应当将多收取被告安阳市文峰区烟酒店2015年4月至2015年12月的房屋租金人民币4500元返还原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会。关于原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会要求第三人安阳市祥和物业服务中心支付利息的诉请，利息应从原告起诉之日即2015年1月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至第三人实际履行完毕之日止。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十七条、第八十四条的规定，判决如下：一、第三人安阳市祥和物业服务中心与被告安阳市文峰区烟酒店签订房屋租赁协议自2012年12月31日起至2015年12月31日期间部分有效，2016年1月1日至2017年12月31日期间的部分无效；二、第三人安阳市祥和物业服务中心于本判决生效之日起十日内返还原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会房屋租金人民币4500元及利息（利息从2015年1月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至第三人安阳市祥和物业服务中心实际履行完毕之日止）；三、驳回原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由第三人安阳市祥和物业服务中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审　判　长　　刘亚峰审　判　员　　和晓璞人民陪审员　　刘世伟二〇一六年二月一日代理书记员　　王静楠来自：