（2015）鄂襄城民二初字第00713号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2017-09-04
案件名称
姚观德与胡寿江租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市襄城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚观德,胡寿江
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄城民二初字第00713号原告姚观德，无固定职业。被告胡寿江，退休干部。原告姚观德诉被告胡寿江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨涛担任审判长，与审判员杨帆、王来照三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚观德、被告胡寿江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚观德诉称：2008年6月6日，姚观德因开办德成塑料制品厂搬迁到余家湖工业园，与胡寿江签订合同，租用胡寿江四间门面房及场地，自建五百平方米作为生产车间。2009年8月16日，双方独立签订补充协议，约定拆迁后补偿分配方案。2012年姚观德因车祸等原因导致经营困难并停产，决定和第三方合营搬迁，胡寿江以欠款未还为由置留姚观德的生产设备，并索要置留期间的租金，引起纠纷。姚观德认为场地上所建的房子是生产车间，依据《合同法》第57条规定，房子拆迁之前使用权属于姚观德。故诉至人民法院，请求判令：一.胡寿江从姚观德自建的500平方米的厂房搬出（后变更为胡寿江恢复腾退前厂房原状，返还2008年合同约定场地范围内姚观德投资自建房使用权）；二.胡寿江赔偿因留置姚观德设备造成的损失110000元；三.胡寿江承担本案的诉讼费用。被告胡寿江辩称：一.2008年6月6日的租赁合同经襄城区人民法院和襄阳市中级人民法院判决解除，判决书判决姚观德向胡寿江返还租赁的房屋和场地并向胡寿江支付拖欠的租金，且合同约定了合同解除后一个月内姚观德需清理场地；二.姚观德从合同解除后自始至终都拒绝搬走设备，为此，胡寿江还申请人民法院强制执行，现姚观德要求赔偿设备损失属于歪曲事实。经审理查明：胡寿江在位于襄城区余家湖办事处黄龙观村1组有两幢自有房屋，第1幢为混合结构，层数为2层；第2幢为砖木结构，层数为1层。（房产证号：襄樊房权证襄城区字第××号；土地使用权证号：xxxxx号）。2008年6月6日，胡寿江将第1幢房屋的一楼第二间［含院内部分场地］和二楼第四间租赁给姚观德，双方当日签订书面租赁合同。2012年9月3日，胡寿江与姚观德为上述房屋场地租赁引发纠纷诉至本院。本院于2012年11月13日作出［2012］鄂襄城民二初字第00988号民事判决书。该判决书审理查明确认以下事实：“2008年6月6日，胡寿江、姚观德双方签订书面租赁合同，由姚观德租用胡寿江房屋及场地开办小型工厂生产一次性塑料袋。该合同约定，租用时间从2008年6月20日开始至2010年6月20日，年租金为每年1万元，从2009年开始每年的6月30日前一次性交清房租。合同签订后，姚观德即开始使用胡寿江的房屋，截止本案立案之日姚观德仍占有使用胡寿江房屋。期间胡寿江共收取姚观德租金3万元，分别是2009年、2010年和2011年租金。胡寿江以姚观德未交纳2011年6月20日至2012年8月20日期间的租金为由，诉至法院，要求解除双方间的租赁合同并判令姚观德支付拖欠的租金。”该民事判决书认为：“胡寿江对本案租赁物依法享有权属，胡寿江、姚观德双方经过协商签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，该合同成立且生效，应受法律保护，双方均应严格依约履行。作为出租方的胡寿江将房屋交付姚观德使用，双方已实际履行合同三年之久，作为承租方的姚观德也应当及时交清房租，避免纠纷的发生。双方签订的租赁合同租赁期限虽然只有二年，但合同到期后，姚观德仍占有使用标的物房屋，且胡寿江按原合同标准收取了姚观德2010年6月20日到2011年6月20日期间的房租，应视为双方间的合同从2010年6月20日起已转变成不定期租赁合同。双方租赁关系继续存在，但对于该不定期租赁合同双方均有权随时解除合同。通过庭审查明，姚观德已经交清2008年6月20日至2011年6月20日期间的房租，但2011年6月20以后的租金姚观德未交纳，胡寿江诉至法院要求姚观德交纳2011年6月20日至2012年8月20日期间的房租并解除双方间的租赁合同符合法律规定，应予以支持。该期间的租金经法院核算确认为1.17万元。”该民事判决书作出判决如下：“一、解除原、被告2008年6月6日签订的租赁合同。二、被告姚观德于本判决生效之日起五日内一次性支付胡寿江租金人民币1.17万元。三、驳回原告胡寿江其它诉讼请求”。该案宣判后，姚观德不服上诉至襄阳市中级人民法院。2013年5月13日，襄阳市中级人民法院作出［2013］鄂襄阳中民三终字第00176号民事判决书。该判决书审理查明确认：“原审认定的事实属实，本院依法予以确认。上诉人姚观德在二审庭审中称房屋里有其生产设备，被迫住在那里，是为了看护设备”。该判决书认为：“胡寿江与姚观德签订的房屋场地租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，胡寿江将房屋场地交给姚观德使用，姚观德也按合同约定支付了租金。合同到期后，姚观德仍然占有使用所承租的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，姚观德与胡寿江之间形成不定期租赁合同关系，姚观德没有比照租赁合同继续支付租金，属于违约行为，胡寿江作为出租人要求解除不定期租赁合同，支付租金，符合法律规定，本院予以支持。原审法院判决解除2008年6月6日签订的租赁合同虽然表述不当，但未影响本案的实体处理，故本院予以维持。原审核定租金数额共计14个月，每月按833元计算约为1.17万元，符合本案实际情况，本院予以确认。上诉人姚观德提出不欠被上诉人胡寿江租金。经审理认为，胡寿江与姚观德租赁合同约定期限为二年，每年租金1万元，应为2万元，但姚观德支付租金3万元，其中就有合同期限外的部分租金，且姚观德仍占用租赁场地，仍欠部分租金，故其上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确”。［2013］鄂襄阳中民三终字第00176号民事判决书据此作出判决如下：“驳回上诉，维持原判”。该判决书于2013年5月29日向姚观德送达。2014年6月4日，胡寿江以姚观德拒不搬出为由诉至本院，请求排除妨害。后以起诉的事实及理由不妥为由，于2014年7月24日向本院申请撤回起诉，本院于2014年7月24日作出〔2014〕鄂襄城民一初字第00528号民事裁定书，裁定“准许胡寿江撤回起诉”。2014年8月7日，胡寿江诉至本院，要求姚观德腾退并返还其占用胡寿江的位于襄城区余家湖办事处黄龙观村的房屋及场地，并承担诉讼费。经审理，本院于2014年10月12日作出〔2014〕鄂襄城民二初字第00585号民事判决书，判决：姚观德于判决生效之日起五日内腾退并向原告胡寿江返还其占用原告胡寿江的位于襄城区余家湖办事处黄龙观村1组房产证号为“襄樊房权证襄城区字第××号”所列第1幢房屋的一楼楼梯起第二间房屋和二楼楼梯起第四间房屋以及一楼所属场地。该判决生效后，胡寿江向本院申请强制执行上述判决书确定的内容，本院于2015年5月21日向姚观德发出［2015］鄂襄城执字第00174号通知书，内容为“姚观德：申请执行人胡寿江与你关于房屋租赁合同纠纷一案，本院［2014］鄂襄城民二初字第00585号民事判决书已经发生法律效力，于2015年4月2日向你发出执行通知书，责令你在2015年4月5日前腾退租赁的申请人胡寿江的位于襄城区黄龙观村的房屋和场地，但你至今仍未履行。本院依法于2015年5月22日强制执行，现通知你到场领取位于襄城区黄龙观村一组房产证号为襄樊房权证号襄城区字第××号所列第一幢房屋一楼楼梯起第二间和二楼楼梯起第四间房屋以及一楼所属场地内的设备，如不到场本院将强制执行”。后因姚观德未按执行通知书履行，本院实施了强制执行。另查明：2013年11月18日，姚观德以胡寿江阻止其从本案诉争房屋内搬走设备造成损失为由，向襄阳市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼（该院批准姚观德缓交诉讼费3300至判决生效前）。胡寿江对该院管辖权提出异议。高新技术产业开发区人民法院于2014年2月27日作出［2014］鄂襄新民初字第00058号民事裁定书，裁定驳回胡寿江的管辖权异议申请。胡寿江不服裁定上诉至襄阳市中级人民法院。襄阳市中级人民法院于2014年6月3日作出［2014］鄂襄阳中管民终字第00029号民事裁定书，裁定撤销高新技术产业开发区人民法院［2014］鄂襄新民初字第00058号民事裁定书，将案件移送襄城区人民法院审理。本院接收该案移送后于2014年10月21日立案。经审理，在作出裁判前，于2014年12月25日向姚观德发出了催缴诉讼费通知书，姚观德在规定期限未予交纳，本院于2015年7月27日作出［2014］鄂襄城民一初字第00885号民事裁定书，裁定该案按姚观德撤诉处理，该案现已发生法律效力。还查明：姚观德在租赁胡寿江房屋及场地期间，在所租赁房屋一楼临街一侧靠西加盖小平房一间用作厨房，在后院内场地搭建了遮阳棚（金属支架石棉瓦）。胡寿江认可曾于2009年8月16日为姚观德出具条据一张，内容为“经双方协商，老姚所租场地上建房如遇拆迁补偿，双方各50%(土地除外)胡寿江”。以上事实，有本院［2012］鄂襄城民二初字第00988号民事判决书、［2014］鄂襄城民二初字第00585号民事判决书、［2014］鄂襄城民一初字第00885号民事裁定书、〔2014〕鄂襄城民一初字第00528号民事裁定书、襄阳高新技术产业开发区人民法院［2014］鄂襄新民初字第00058号民事裁定书、襄阳市中级人民法院［2013］鄂襄阳中民三终字第00176号民事判决书、［2014］鄂襄阳中管民终字第00029号民事裁定书等在卷佐证。本院认为：姚观德与胡寿江之间的房屋租赁合同已经诉讼程序依法解除，合同解除后的结算义务，即姚观德拖欠胡寿江租金和返还租赁房屋及场地经人民法院已生效的法律文书所明确，其中返还租赁房屋及场地的内容亦通过执行程序解决。但姚观德租赁期间在租赁物上增加了添附物，即修建一间平房和搭建瓦棚，并未处理，故姚观德对添附物享有诉权。姚观德称双方曾约定了拆迁后补偿分配方案，在添附物拆迁前己方享有使用权。但从其提供的证据内容上看，仅是对附属物遇拆迁补偿分配进行约定，并未涉及附属物在租赁期限届满后的处置，姚观德对该条据内容的解释属于扩大解释，且该解释不符合日常行为习惯，故本院对该节意见不予采信，并据此认定双方并未对租赁期满后附属物的处置达成一致意见。我国现行法律规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。本案中，姚观德与胡寿江并未对租期届满后添附物如何处理作出约定，且事后双方不能达成一致处理意见，依法应当视附属物情况选择拆除或折抵，虽经本院释明，姚观德坚持按第一项诉讼请求主张，故姚观德诉请与法律规定相违背，本院对其请求不予支持。姚观德还提出胡寿江留置并损坏其设备造成110000元的损失，其未提供有效证据证明其损失实际存在以及价值，也未提供有效证据证实胡寿江实施了具体侵权行为，且从双方因租赁合同纠纷形成诉讼直至租赁物返还的强制执行过程来看，均是姚观德消极对抗从租赁房屋及场地中搬出，故即便存在损失也应由其自行承担，姚观德该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》的若干意见第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告姚观德的诉讼请求。案件受理费1330元，由原告姚观德承担。如不服本判决，可在以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 杨 涛审判员 杨 帆审判员 王来照二〇一六年二月一日书记员 左剑伟 微信公众号“”