（2015）浙杭商终字第3118号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2018-07-18
案件名称
刘际红、刘西广商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘际红,刘西广,杭州龙嘉房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭商终字第3118号上诉人（原审原告）：刘际红，女，1976年11月28日出生，汉族，户籍所在地为浙江省文成县，现住杭州市西湖区。上诉人（原审原告）：刘西广，男，1975年1月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。两上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：张治，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州龙嘉房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区塘栖镇超山村龟山西319路公交站旁。法定代表人：张旭忠，董事长。委托代理人（特别授权代理）：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上诉人刘际红、刘西广为与被上诉人杭州龙嘉房地产开发有限公司（以下简称龙嘉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘商初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年4月25日，刘际红作为乙方，龙嘉公司作为甲方签订《定金合同一份》，约定：乙方所认购的商品房为21-115（以下简称该房屋），建筑面积232.34平方米，单价18495.16元/平方米，该房屋按建筑面积计价，销售总价为4297165.47元；乙方选择一次性付款，签订《商品房买卖合同》当日支付全部款项；乙方应于签署本合同时向甲方支付定金100000元，该定金作为其签订该房屋的《浙江省商品房买卖合同》及其附件等相关协议（下称“购房合同”）的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款；乙方应在2015年4月29日前，携带本合同、定金收据和身份证与龙嘉公司签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本定金合同自动终止；本合同生效后，若因乙方的原因导致该房屋的购房合同未在本合同第四条约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权解除本合同并将乙方所认购的房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本合同第四条约定的期限止，擅自将该房屋另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方返还乙方已经支付的定金，本合同终止；乙方在签订本协议时，已经充分了解该房屋的有关信息（包括项目建设红线内、外可能对业主生活产生不利影响的环境因素公示），并阅读了甲方公示的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及商品房买卖合同文本及相关补充协议，并不持异议，乙方不得以未能与甲方就购房合同的条款达成一致为由拒绝签署购房合同或解除本合同。该合同还对其他内容进行了约定。同日，刘际红通过银行转账的方式向龙嘉公司转账10万元。刘际红、刘西广为乙方，龙嘉公司为甲方又签订定金合同一份，该定金合同付款方式为：银行按揭贷款方式付款。除此之外，该定金合同的其他内容与2015年4月25日签订的定金合同内容一致。原审庭审中，刘际红与龙嘉公司均称该份定金合同的形成时间为2015年4月29日。2015年4月29日，刘际红、刘西广签订定房变更表一份，将业主姓名由刘际红更名为刘际红、刘西广。同日，龙嘉公司为刘际红、刘西广出具龙湖?超山香醍溪岸-一期项目房间销售价格及优惠确认书一份，将案涉房屋的单价由18495.16元减少为14848.93元，总价由4297165.47变更为3450000元。同日，刘际红、刘西广与龙嘉公司另签订合同填列单一份，载明定金20万元，首期85万元，龙嘉公司财务签字处有欠款55万的手写体，该合同填列单还对其他事项进行了约定。业主签字处有刘际红、刘西广的签字。2014年4月29日龙嘉公司开具票据二张，第一张票据载明：交款单位：刘际红；金额20万元；事由：（超山香醍溪岸）收刘际红HZCS1-21-0115定金等。该票据底部有“本人同意将此款转为与刘西广21-115室的共同定金。证明人：范琳琳。”的手写字，旁边有刘际红的签字。第二张票据载明：交款单位：刘际红、刘西广；金额30万元；事由：（超山香醍溪岸）收刘际红、刘西广HZCS1-21-0115首期。再查明，2014年11月4日，（超山）香醍溪岸房屋通过验收。刘际红、刘西广系夫妻关系。另查明，该院依龙嘉公司的书面申请，于2015年10月16日组织刘际红、刘西广及龙嘉公司至案涉房屋进行现场勘验，刘际红、刘西广要求该院勘验的房屋现场均干燥；地下室有一滩疑似水渍，但已风干，部分存在小范围修补的痕迹；地下一层楼梯转角处地面有一小块水，周围墙壁均干燥，该转角地面有疑似修补的痕迹。现场共拍摄照片14张。龙嘉公司称现场勘验中发现的一小块水系清洁工人清洗遗留的水。原审法院认为：关于本案的定金金额问题。根据法律的规定，当事人协商一致，可以变更合同。2015年4月25日，刘际红与龙嘉公司签订一份定金合同后，刘际红、刘西广与龙嘉公司于2015年4月29日又签订一份定金合同。后一份定金合同应视为对前一份定金合同的变更或补充。法律另规定，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，应视为变更定金合同。由此可见，定金合同应为实践性合同。2015年4月29日，龙嘉公司向刘际红出具的20万元的票据明确载明事由为定金，且该票据手写体“本人同意将此款转为与刘西广21-115室的共同定金”处有刘际红签字确认。而刘西广与刘际红系夫妻，龙嘉公司有理由相信刘际红有代理刘西广的权利，该刘际红的签字行为应视为有效，该法律后果应当及于刘西广。而且，刘际红、刘西广于2015年4月29日在合同填列单上均签字确认，而该合同填列单上也载明定金为20万元。故，应认定本案中，刘际红、刘西广向龙嘉公司支付的定金为20万元。关于是否可以解除定金合同的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。否则，应当承担不利后果。在本案中，刘际红、刘西广主张因龙嘉公司销售房屋存在漏水、渗水等质量问题导致定金合同目的无法实现，故要求解除定金合同。刘际红、刘西广虽主张房屋存在质量问题，但其未提供有效证据证明，也未就该房屋的质量问题提出鉴定申请。故刘际红、刘西广提供的现有证据无法证明房屋质量问题已经导致定金合同的目的无法实现，其提出解除双方定金合同，无事实及法律依据，龙嘉公司关于没有法定及约定的理由解除双方定金合同的抗辩意见，该院予以采信，刘际红、刘西广的该项诉讼请求，该院不予支持。关于首付款30万元的问题，虽然合同填列单中已经明确载明了标的物的位置、购房方式、定金、首付款等事项，刘际红、刘西广也已支付30万元的首付款，因首付款属于购房款的一部分，而支付购房款应当是本约即正式的商品房买卖合同中所约定的买受人的主要义务，在双方当事人未签订正式的商品房买卖合同即在案涉房屋买卖关系尚未成立的情况下，龙嘉公司收取刘际红、刘西广30万元购房首付款的依据不足，龙嘉公司应当予以返还。关于刘际红、刘西广要求龙嘉公司赔偿5000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，该院于2015年10月28日作出如下判决：一、龙嘉公司于判决生效后十日内返还刘际红、刘西广购房首付款300000元；二、驳回刘际红、刘西广其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，减半收取4425元，由刘际红、刘西广负担1796元；由龙嘉公司负担2629元。宣判后，上诉人刘际红、刘西广不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、刘际红、刘西广提交的视频证据中，记录了维修工人维修的场景及墙上、地上的漏水渗水的痕迹；录音证据中的销售人员和物业工作人员也承认房屋漏水渗水的事实。龙嘉公司在原审庭审中也承认在双方签订定金合同后，对房屋进行过修缮。刘际红、刘西广提交的三组证据可以相互佐证，具有高度的盖然性，应当予以确认。原审判决认定刘际红、刘西广提交的证据无法证明案涉房屋存在漏水渗水等质量问题，故认为刘际红、刘西广要求解除定金合同、返还定金依据不足，属认定事实有误，导致判决错误。二、原审判决将刘际红、刘西广不继续履行合同的原因归结为房屋质量问题并不全面。在定金合同签订前，龙嘉公司提供的房屋已经过多次修补，但销售时未将此情况告知刘际红、刘西广；在案涉房屋出现渗水、漏水情况后，龙嘉公司存在消极应对等不诚信言行。在此等情况下，要求刘际红、刘西广与龙嘉公司签订房屋买卖合同有违公平公正原则。以上诸多因素共同导致案涉定金合同无法履行。故原审判决认定本案无法定或约定的理由解除定金合同并不恰当。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持刘际红、刘西广的一审诉讼请求；并判令龙嘉公司承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人龙嘉公司答辩称：一、刘际红、刘西广并无证据证明其享有约定或法定的解除权，原审法院驳回刘际红、刘西广的第一项诉请正确。1.刘际红、刘西广并未在一审中提交证据证实龙嘉公司所销售房屋存在漏水、渗水等质量问题，原审法院至房屋现场调查时也未看出销售房屋存在漏水、渗水等质量问题，在原审庭审中，法院向刘际红、刘西广释明是否提起房屋质量鉴定，刘际红、刘西广并未提起质量鉴定申请，故原审法院未予确认案涉房屋存在致使合同目的无法实现的质量问题是正确的。2.刘际红、刘西广并未提供证据证明龙嘉公司存在不诚信行为，且其诉讼请求为“解除定金合同”，“不诚信行为”不构成解除合同的事由。3.双方在定金合同中未约定刘际红、刘西广可据本案所称之事由解除合同，并要求返还定金。二、刘际红、刘西广预订案涉房屋后，龙嘉公司不能将该价值300多万元的房屋及时另行出售，龙嘉公司根据定金合同不予返还20万元的定金也不足以弥补其损失，故原审判决不支持刘际红、刘西广要求返还20万元定金的诉请是正确的。三、刘际红、刘西广所预订的房屋系现房，已经具备交付条件，在其下定之前，已经实地查看房屋，按房屋现状下定购房；且该期项目的合同文本已对房屋质量问题的处理及龙嘉公司所承担的质量保修责任进行了充分的约定，足以保障刘际红、刘西广的合法权益，刘际红、刘西广要求赔偿其损失无事实和法律依据，故原审判决不支持刘际红、刘西广的该项诉讼请求是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为案涉定金合同是否符合约定或者法定的解除条件以及刘际红、刘西广交付的20万元定金应否返还。刘际红、刘西广上诉认为案涉房屋存在漏水、渗水等质量问题且龙嘉公司存在诸多不诚信的言行，从而导致定金合同无法履行，故要求解除定金合同。对此，本院认为，案涉定金为立约定金，其目的在于为双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》提供担保。现刘际红、刘西广未提交有效证据证明案涉房屋存在严重影响其正常居住使用的质量问题，导致其合同目的无法实现，同时，也未就房屋质量问题申请司法鉴定。故依据现有证据，案涉定金合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。且案涉定金合同也未就解除合同的相关事项作出另行约定，故刘际红、刘西广亦不享有约定解除权。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。案涉定金合同项下，刘际红、刘西广的主给付义务之一为与龙嘉公司在约定期限内就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。现刘际红、刘西广不履行该项义务，依法无权要求返还定金，故对其要求解除定金合同并返还20万元定金的上诉请求，本院不予支持。另，刘际红、刘西广虽主张要求龙嘉公司赔偿损失5000元，但其并未提供相应证据予以证明，故对其该项上诉主张，本院亦不予采纳。综上，刘际红、刘西广的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由上诉人刘际红、刘西广负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 静审判员 夏明贵审判员 陈 剑二〇一六年二月××日书记员 余 凯