（2015）朝民初字第703号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-10
案件名称
张丽娜诉孟华、刘春雷、刘百钢确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽娜,孟华,刘春雷,刘百钢
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第703号原告：张丽娜，住吉林省长春市朝阳区。委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。被告：孟华，住吉林省长春市朝阳区。被告：刘春雷，住吉林省长春市。被告：刘百钢，住吉林省榆树市。原告张丽娜诉被告孟华、刘春雷、刘百钢确认合同效力纠纷一案，本院2015年3月12日受理后，依法于2015年10月18日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张丽娜的委托代理人王玉辉，被告刘春雷，被告刘百钢的委托代理人贾文宇到庭参加了诉讼。被告孟华经本院公告传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现己审理终结。张丽娜诉称：张丽娜与孟华原系夫妻关系，双方于2008年3月27日协议离婚。婚姻存续期间即2006年5月11日双方曾购买一处房产，位于长春经济技术开发区富奥花园D区新东区高层2栋2单元804室。离婚时该处房产尚在贷款中，夫妻未就该房产进行分配。2014年2月19日，张丽娜作为原告将孟华作为被告诉至法院，要求分割该处房产，此案正在诉讼中。张丽娜起诉后，案外人初美平向法院申请作为第三人参加诉讼，理由是2013年12月27日其与孟华（刘春雷代理）签订《房屋买卖合同》购买了该处房产。由此张丽娜得知孟华在未征得其同意的情况下，于2013年9月9日给刘春雷出具委托书，委托刘春雷对外出售该处房产。张丽娜起诉孟华分割房产的案件尚在审理中，2015年3月4日，刘春雷又以孟华代理人的身份与被告刘百钢签订了《长春市房屋转让合同》，将该处房产以5万元转让给了刘百钢。张丽娜认为孟华将共有房产单方授权刘春雷对外出售，此授权无效，刘春雷依据无效的授权对外转让该处房产属于无权处分。现诉请，依法确认刘春雷代理孟华与刘百钢之间签订的房屋转让合同无效。案件受理费由被告承担。孟华经本院合法传唤未到庭，亦未提供书面的答辩意见。刘春雷辩称：孟华委托我卖房子的时候我们去过房产调过档案，当时知道孟华离婚，房产处有离婚协议约定房子归孟华所有，我当时以房产交易中心的离婚协议为准，拿着材料到公证处公证，房子实际不是以5万元卖给刘百钢的，在《长春市房屋转让合同》中写5万元转让，是为了少交税，房子我是按照75万元交的税，而房子的实际交易价格是80万元左右。被告刘百钢辩称：张丽娜的请求没有事实及法律依据，刘百钢购买的诉争房屋系依据孟华给刘春雷出具的授权书进行的交易，该授权书有孟华本人的签字并经公证处公证，合法有效完全具备公示效力。刘百钢依据该授权购买房屋主观上不存在任何过错，购买房屋时刘百钢向刘春雷支付80万元购房款，并在房屋登记部门进行了变更登记，现该房的所有权人系刘百钢，这个房屋也由刘百钢占有使用，刘百钢购买房屋的行为系善意取得，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，该买卖行为合法有效，在原告不能推翻孟华授权时，就无权要求确认刘春雷与刘百钢之间的合同无效。原告起诉的事实当中没有提到能够证明诉争房屋系原告与孟华的共同财产的证据，不能证明原告与该房产存在利益关系，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定在原告证明不了合同违反法律性规定的情况下不能确定合同无效，应当保护善意交易人的交易安全。经审理查明，2000年12月7日，张丽娜与孟华登记结婚。2006年8月29日，孟华作为买受人购买了位于长春经济技术开发区富奥花园D区新东区高层D2号楼2单元804号房屋，房屋登记在孟华名下。2008年3月27日，张丽娜与孟华在民政部门协议离婚，离婚协议书第二条“住房归属情况”载明“无住房”，第三条“财产处理情况”载明“自行分配完毕”。2013年9月9日，孟华单独签署委托书，委托刘春雷对本案诉争房屋对外出售，该委托书在吉林省长春市国安公证处进行了公证。2014年2月20日，张丽娜以离婚后财产纠纷为由起诉孟华，案号为（2014）朝民初字第409号，请求依法分割本案诉争房屋。诉讼中，案外人初美平于2014年5月6日向法院提供2013年12月27日其与刘春雷所签订的买卖合同一份，该合同载明刘春雷代孟华以成交价100万元将诉争房屋转让给初美平。刘春雷认可初美平所述。2015年3月4日，刘春雷代理孟华与刘百钢（系刘春雷之父）签订《长春市房屋转让合同》，合同约定转让价格为5万元。税务机关收取的契税22，218.06元，计税金额为740，692元。2015年3月5日，本案诉争房屋的所有权人由孟华变更登记为刘百钢。原告张丽娜得知本案诉争房屋已更名至刘百钢名下，随即提起本案诉讼。以上事实有离婚协议书复印件，刘春雷购房合同复印件，房产证复印件，刘春雷与初美平房屋买卖合同复印件，刘春雷与刘百钢房屋买卖合同复印件，孟华授权委托书、公证书复印件及当事人的陈述等证据证明。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。作为合同当事人应当遵循诚实信用等原则。孟华授权刘春雷对外出售房屋的委托经过公证部门的公证，该委托应当真实有效。刘春雷作为孟华的代理人应当忠实维护被代理人孟华的利益，尽到善良代理人的义务，但孟华委托的事项为处理其名下的房屋，该房屋系其与张丽娜婚姻存续期间取得，孟华单方授权刘春雷对外出售该房屋未征得张丽娜的同意，其损害了张丽娜的利益。处理离婚案件的部门为法院或者民政部门，这是众所周知的事实，刘春雷作为成年公民其到房产部门调取离婚协议且相信协议上载明争议房屋系孟华的个人财产有悖常理。张丽娜在提起本案诉讼前，已经就离婚后夫妻财产分割问题向法院提起诉讼，主张本案诉争房屋为夫妻共同财产，案外人初美平以买受人的身份提出参加该诉讼，刘春雷对此知情，并因此与初美平解除了房屋买卖合同。这表明，刘春雷与刘百钢签订《长春市房屋转让合同》前，已明知本案诉争房屋可能共有人。同时刘百钢与刘春雷（代孟华）签署的《长春市房屋转让合同》约定房屋转让价款仅为5万元，远远低于本案诉争房屋的实际价值。刘春雷、刘百钢均主张双方实际成交价为80万元，但未出示80万元成交的证据。虽刘春雷与刘百钢之间交易最终没有按5万元缴纳税款，但这不足以否认其与刘百钢恶意串通的事实。从刘百钢与刘春雷的近亲属关系及双方之间的交易价格情况看，刘百钢认为其为善意购买的辩解不能成立。综上，刘春雷代孟华和刘百钢之间签订的《长春市房屋转让合同》属于恶意串通，即损害了第三人孟华的利益，也损害了第三人张丽娜的利益，应当认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告刘春雷代理孟华与被告刘百钢2015年3月4日所签订的《长春市房屋转让合同》无效。案件受理费300元由被告刘春雷、刘百钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 李 和人民陪审员 鞠秀英人民陪审员 王晓慧二〇一六年二月一日书 记 员 张大伟 来自