（2015）浦民初字第3871号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-02
案件名称
原告邱业与被告蒋宝慧、陈标敏房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱业,蒋宝慧,陈标敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第3871号原告邱业，女，1983年2月28日出生，汉族。委托代理人张芳，江苏宁诚律师事务所律师。被告蒋宝慧，女，1979年8月13日出生，汉族。委托代理人余栋华，海军指挥学院法律顾问处律师。被告陈标敏，男，1974年8月7日出生。委托代理人余栋华，海军指挥学院法律顾问处律师。原告邱业诉被告蒋宝慧、陈标敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员刘秋苏适用简易程序，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告邱业及其委托代理人张芳、被告蒋宝慧、陈标敏的共同委托代理人余栋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱业诉称，2015年11月23日，原、被告经中介联系后签订了买卖合同，原告购买被告南京市浦口区明发滨江新城212幢1单元801室的房屋，合同约定一旦违约，须向守约方支付违约金258000元，且承担佣金费用。原告支付了定金1万元和中介费5000元。但2015年11月30日却收到被告拒绝出售的短信，违反了合同约定，要求被告承担违约责任并支付违约金10万元。被告蒋宝慧、陈标敏辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，合同确实签过，后来被告之所以不卖房屋原因是多方面的，一是因为涉案房屋购买是被告的父母出了大部分钱，他们想在房屋中居住，不允许卖掉房屋；二是因为房屋买卖合同不完整，无法履行。合同无法履行，合同约定的内容有很多并不具体，如房屋交付的时间没有填写，经甲乙双方协商的内容很多都是空白的，有的虽然填写了时间，但前面的框中并没有打钩，说明该时间并没有约定，只有双方达成一致或者签订了补充协议才能履行，这个合同实际上是无效的。诉状中的违约金10万元没有法律依据，由于合同无法履行，被告同意退回定金1万元，中介费5000元可以协商，进行分摊。经审理查明，2015年11月23日，原告邱业（乙方）与被告蒋宝慧、陈标敏（甲方）在中介方（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，约定原告购买被告位于南京市浦口区明发滨江新城212幢801室房屋，建筑面积110.38平方米，价格129万元，税费和中介费由乙方承担。房地产买卖中介合同第九条违约责任中约定，违约金按标的额的20%，即258000元由违约方承担。在甲乙双方协商约定如下的第（10）条约定双方约定于2016年2月1日前办理房屋交接手续；第（13）条约定违约方承担中介费。2015年11月23日当天，原告支付给被告定金1万元、支付给中介方预付中介费5000元。2015年11月30日，被告通过手机发给原告短信，表示涉案房屋不卖了。原告就诉讼请求，主张10万元违约金包括定金1万元、中介费5000元，认为由于被告违约，目前同样的房价已无法购得同样的房产，江北房价上涨，江北的房价每平方米至少上涨2000元，原告是按不到1000元的价格计算的。被告认为违约金应当以违约超过造成损失30%为标准适当减少，从目前来看，原告在七天之内并没有造成什么损失，七天之内不可能产生什么涨价，原告的主张没有依据。本院认为，原告邱业诉被告蒋宝慧、陈标敏签订的房地产买卖中介合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。合同签订后的第7天被告明确表示房屋不卖给原告，其行为已构成了违约，应当承担违约责任。违约金的数额，应当以实际损失数额作为确认基础。原告的实际损失，除了定金和中介费外，还有江北的房价上涨造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着违约金救济的理念，适度体现惩罚性，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告除退回1万元定价外，酌定被告给付原告违约金2.6万元。被告的行为已构成违约，其辩称于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告蒋宝慧、陈标敏于判决书生效后五日内返还原告邱业定金1万元，并支付原告邱业违约金2.6万元，以上共计3.6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告蒋宝慧、陈标敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审判员 刘秋苏二〇一六年二月一日书记员 钱 颖 来源：