（2015）苏民二初字第00258号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-04
案件名称
原告张佳蓉与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司沈阳和平支行商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
沈阳市苏家屯区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张佳蓉,辽宁佳地集团房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司沈阳和平支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十八条，第六十四条
全文
沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民二初字第00258号原告张佳蓉，女。委托代理人刘庆阁。被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司。法定代表人赵成功（已故）。被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行。负责人李刚。委托代理人徐峰镖、夏青。原告张佳蓉与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司沈阳和平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员闫晓彦担任审判长并主审，与审判员高春艳、人民陪审员李敏组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张佳蓉及其委托代理人刘庆阁，被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行的委托代理人徐峰镖、夏青到庭参加诉讼，被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司经公告传唤，现公告期限届满，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张佳蓉诉称，原告与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于2004年5月18日签订了商品房购销合同，购买坐落于沈阳市苏家屯佳园路某号房屋一处，原告为房屋所有权人。原告与被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行于2004年6月8日签订了《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，借款金额为人民币85万元，借款期限为180个月。2004年7月20日至2006年7月5日，原告归还被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行贷款本金及利息共计174019.53元。2013年5月13日，贵院就原告与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司、被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行金融借款合同一案作出（2009）苏民初字第764号民事判决书，判决原告与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、与被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行签订的《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》均无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条二款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定及二被告之间的联办协议，故诉至法院，要求二被告共同返还原告预购房款人民币372840元及利息人民币22689.44元；办理房证、契证等费用人民币25837.6元；返还原告已付贷款本金及利息共计人民币174019.53元。被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司未答辩。被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行辩称，一、原告的诉讼请求违反民事诉讼的“一事不二审”原则。答辩人与原告及被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司（以下称佳地公司）金融借款合同纠纷一案已经沈阳市苏家屯区人民法院（2009）苏民初字第764号民事判决书审结，原告提起诉讼的本案中，其与答辩人的法律关系仍为金融借款合同纠纷，属于一事再审，违反了民事诉讼法的“一事不二审”原则。如果原告对上述民事判决书不服，可以按照法律规定，针对该判决书行使自己的权利。二、答辩人与原告签订的《购房抵押借款合同》合法有效。答辩人与原告签订的《购房抵押借款合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，明显是有效合同。答辩人按照原告的指示，将借款转入指定的账户，即完成了向原告的付款，原告前期也一直在正常还款。所以《购房抵押借款合同》是有效的，至于原告提到的《商品房买卖合同》无效，而由此《购房抵押借款合同》同样是为无效，无任何法律依据。如果借款合同无效，依照合同法的规定，应当分别返还，即原告返还借款，银行返还利息，按此计算，原告还应返还答辩人借款。在沈阳市苏家屯区人民法院的诉讼过程中，答辩人起诉时并未要求解除借款合同，或者确认借款合同无效，答辩人的诉讼请求时由于借款人违约，依据合同第十三条，宣布贷款提前到期，要求其结清全部借款。因此，苏家屯法院也未作出解除合同或者合同无效的判决，由于佳地公司承担连带责任保证，只是判决了由谁承担还款义务。另外，答辩人与佳地集团之间根本不存在联办协议，原告要求答辩人返还预购房款及利息，办理房证、契证等费用没有法律依据。三、2007年左右由于佳地公司主要人员外逃，部分购买佳地公司开发房产的购房人开始上访，为了统一解决佳地公司的遗留问题，沈阳中院将被告与原告等197名借款人及其共同的保证人佳地公司纠纷案指定由苏家屯区法院管辖，苏家屯区法院立案共197件。与本案相同类型的案件还有王峰、刘晓军、朱琳等案件，但经沈阳市苏家屯区人民法院审理，相同情况作出了完全不同的判决，这主要是因为人民法院考虑社会稳定，最大限度减少借款人损失而作出的一系列有利于借款人判决，因此，原告及其担保人也是案件审理的受益者。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院驳回其诉讼请求。经审理查明，原告与辽宁佳地集团房地产开发有限公司于2004年5月18日签订了商品房购销合同，合同约定原告购买辽宁佳地集团房地产开发有限公司坐落于沈阳市苏家屯区佳园路某号房屋一处，面积321.8平方米，总房款1222840元，原告支付预购房款人民币372840元，其余85万元系银行按揭贷款。2004年6月8日，原告与本案被告签订了《购房（抵押）借款合同》，借款金额为85万元，借款期限为180个月。同时原告用该处房产抵押，作为借款合同的担保，并办理了抵押登记。合同签订后，被告按照约定向辽宁佳地集团房地产开发有限公司发放了贷款。2004年7月20日至2006年7月5日，原告归还被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行贷款本金及利息共计174019.53元，剩余借款本金774434.23元。现原告要求二被告共同返还原告预购房款人民币372840元及利息人民币22689.44元；办理房证、契证等费用人民币25837.6元；返还原告已付贷款本金及利息共计人民币174019.53元。被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司未将房屋交付原告，案涉房屋现并非原告使用。另查明，我院于2012年5月13日作出（2009）苏民初字第764号民事判决书，该判决书中确认原告购买房屋所占有的土地性质为集体使用的土地、原告与二被告分别签订的《商品房购销合同》、《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》均为无效合同，判令辽宁佳地集团房地产开发有限公司返还中国银行股份有限公司沈阳和平支行借款774434.23元并赔偿借款利息损失，该判决现已发生法律效力。上述事实，有原、被告陈述笔录原告提供的商品房买卖合同、借款合同、银企合作协议、银行对账单、存折、契证（复印件）、房证（复印件）、契税完税证明（复印件）、预付房款凭证（复印件）、保证函、代办费收款收据（复印件）、保险业发票（复印件）、他项权利登记工本费（复印件）、被告提供的购房抵押借款合同、借据、房屋所有权证（复印件）、他项权证（复印件）、情况说明（复印件）在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，因原告与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司之间的《商品房购销合同》、与被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行签订的《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，已被生效判决认定无效，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人之规定，被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司应返还原告预购房款人民币372840元。关于原告主张的要求被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司应返还购房款利息人民币22689.44元，因未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，符合法律规定，故本院予以支持。同理，原告已付贷款本金及利息共计人民币174019.53元，被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司亦应承担返还责任。关于原告主张的要求被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司给付办理房证、契证等费用人民币25837.6元，因原告并不知晓诉争房屋占有的土地性质为集体使用的土地，原告没有过错，故原告办理房证、契证等费用应由被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司承担。关于原告主张的根据二被告之间签订的联办协议要求被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行承担上述款项的返款义务，本院认为虽然被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行与辽宁佳地房产开发有限公司之间虽然签订了银企合作协议，但该协议中并没有约定被告中国银行股份有限公司沈阳和平支行需对辽宁佳地房产开发有限公司的债务承担担保责任，原告的该项主张没有法律依据，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张佳蓉预购房款人民币372840元；二、被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张佳蓉预购房款利息人民币22689.44元；三、被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已付借款本金及利息共计人民币174019.53元；四、被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张佳蓉办理房证、契证等费用人民币25837.6元；五、驳回原告张佳蓉的其它诉讼请求。案件受理费9754元，由被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 闫晓彦审 判 员 高春艳人民陪审员 李 敏二〇一六年二月一日书 记 员 王雪姣 来源：