（2015）松民三（民）初字第4328号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-06-22

案件名称

毛宏、华思清等与上海乐都置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

毛宏,华思清,毛远,毛怡云,上海乐都置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第六十二条，第六十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民三（民）初字第4328号原告（反诉被告）毛宏，男，1962年12月24日生，汉族，住上海市徐汇区。原告（反诉被告）华思清，男，1996年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。原告（反诉被告）毛远，女，1969年10月9日生，汉族，住上海市徐汇区。原告（反诉被告）毛怡云，女，1993年10月4日生，汉族，住上海市长宁区。四原告共同委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。被告（反诉原告）上海乐都置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人裘东方，总经理。委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人张倩雯，上海市华亭律师事务所律师。原告毛宏、华思清、毛远、毛怡云与被告上海乐都置业有限公司（以下简称“乐都公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判。审理中，被告提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告毛宏、毛远及其四原告共同委托代理人赵建高，被告乐都公司的委托代理人孙蔚然、张倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛宏、华思清、毛远、毛怡云诉称：2013年7月31日，原、被告就坐落于上海市松江区仓华路XXX弄XXX号XXX层XXX层室店铺（以下简称“系争店铺”）签订了《上海市商品房预售合同》，合同第十一条约定：“甲方（被告）定于2013年10月31日前将房屋交付给乙方（原告）”。但被告未能按合同约定的时间交付房屋，直到2014年1月13日才交付房屋，故请求法院依法判令：被告支付原告违约金73，400.54元。被告乐都公司辩称：被告已经按合同约定将系争店铺交付原告，不存在违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告乐都公司反诉称：根据原、被告签订的《上海市商品房预售合同》约定，原告应于2013年9月14日前付清全部购房价款，但原告直至同年11月14日才付清购房价款，故请求法院判令：原告支付被告违约金18，000元（以600，000元为本金，从2013年9月15日起至同年11月14日止，按日万分之五计算）。针对被告的反诉请求原告辩称：原告不存在延期付款的情形，贷款银行是由被告指定的银行，银行放款时间不受原告控制。另外，被告的反诉请求已经超过了法律规定的诉讼时效。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年7月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争店铺，建筑面积为154.40平方米，单价为每平方米15，091.81元，合计价款暂定为2，330，176元。合同第七条约定：原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期30天后，被告有权单方解除本合同，原告应承担赔偿责任。合同第十一条约定：被告定于2013年10月31日前将系争店铺交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定：被告如未按本合同第十一条约定期限内将系争店铺交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除合同。合同附件一约定：双方确认原告付款方式和付款期限为：1、在签订本合同时原告已支付购房价款1，170，176元；2、尚有购房价款1，160，000元，原告办理按揭贷款，在2013年9月14日前按揭贷款到账。合同另对其他事项作了相应的约定。另查明：原告于2013年7月31日向被告支付购房价款1，170，176元，于同年8月30日向被告支付购房价款560，000元，于同年11月11日向被告支付购房价款600，000元。2014年1月13日，被告向原告交付系争店铺。审理中，被告认为：原告最后一笔付款日期为2013年11月14日，向原告交付系争店铺的实际时间为2014年1月11日。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、中国光大银行上海分行个人贷款放款通知单、物业服务费发票、款项明细表及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点之一，原告在合同履行过程中是否存在违约。对此，本院认为，所谓违约是指合同成立生效后，合同当事人未按合同的约定履行自己的合同义务。违约有两种表现：一是不履行，即合同当事人在履行期内没有履行自己的合同义务，二是履行不当，即合同当事人履行合同义务不符合约定。根据本案合同约定，原告应于2013年9月14日前付清购房价款，被告应于2013年10月31日前交付系争店铺，合同有先后履行顺序。但原告直到2013年11月11日才向被告付清了全部购房价款，显然，原告履行合同义务不符合约定，原告违约在先。关于原告辩称的贷款银行由被告指定其不存在延期付款的情形的意见，本院不予采信。本案争议焦点之二，被告在合同履行过程中是否存在违约。对此，本院认为，在原告违约在先的情形下，被告可以要求原告承担违约责任，继续履行合同，若原告逾期付款超过30天，被告也可以要求解除本合同，并要求原告承担赔偿责任。然，根据双方在2013年9月14日之后的履行情况来看，原告延期到2013年11月11日才向被告付清了全部购房价款，而被告对原告的付款行为并没有提出异议，也没有追究原告的违约责任，且于2014年1月13日向原告交付了系争店铺，由此可见，双方均以自己的行为默示继续履行合同。由于原、被告均未举证证明继续履行《上海市商品房预售合同》的期限，因此，根据《合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。也就是说在原告付清全部购房价款的情况下，原告可以随时要求被告交付系争店铺，但应当给被告必要的准备时间。现原告没有证据证明其已经通知被告在合理的期限内交付系争店铺，而被告予以拒绝的情形，显然，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据。综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于原告没有证据证明双方在继续履行《上海市商品房预售合同》过程中，被告存在违约行为，故原告的诉讼请求，本院不予支持。而被告应当在2013年9月15日就已经知道原告存在违约，但被告直到原告提起本案诉讼后才向原告主张权利，显然已经超过了法律规定的诉讼时效，故被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）毛宏、华思清、毛远、毛怡云的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）上海乐都置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1，635元，减半收取817.50元，反诉案件受理费125元，合计诉讼费942.50元，由原告（反诉被告）毛宏、华思清、毛远、毛怡云负担817.50元（已付），由被告（反诉原告）上海乐都置业有限公司125元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　朱金彪二〇一六年二月一日书记员　　方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”