（2015）太松民初字第00863号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2017-03-10
案件名称
锦州博泽置业有限公司诉锦州奥鸿药业有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
锦州博泽置业有限公司,锦州奥鸿药业有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2015）太松民初字第00863号原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区福州街10号。法定代表人于洪泽，该公司总经理。委托代理人陈大利，该公司职员。委托代理人靖瑛琳，该公司法律顾问。被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司，住所地辽宁省锦州市太和区福州街10号。法定代表人王可心，该公司董事长。委托代理人张凤娟，该公司职员。委托代理人仇一通，辽宁新阳律师事务所律师。原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司诉被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司的委托代理人陈大利、靖瑛琳，被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司的委托代理人王可心、仇一通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司诉称并辩称，2014年2月10日，原告与被告签订了《物业租赁协议》，按“协议”原告将太和区福州街10号的部分房屋及土地使用权租赁给被告用于其在营业执照所规定的经营范围内从事生产和经营及配套活动使用，租期为2014年1月1日开始，至2017年12月31日止。在履行“协议”过程中被告多次违反约定，损害了原告对租赁物业的管理权，并且影响了原告的正常经营活动。一、“该协议”第七条明确规定“承租方的改建：在本协议租赁期限内，未经出租方事先书面同意，承租方不得对物业进行任何新建、重建、添加、改造（为修缮、维护的除外）。如因承租方改建构成违章建筑所导致的种类行政处罚或因此而导致的各类民事责任等由承租方承担。”被告违反该条规定存在以下行为：1、2015年元旦放假期间，被告未经任何部门批准，也未通知原告，擅自在租赁区域内打地下水井一眼。2015年1月2日，原告发现被告在租赁区域内擅自打井，及时出面制止，并以电话沟通形式告知被告领导人员到现场确认并且停止施工，可是被告对原告的告知置之不理，在1月2日水井完成井洞挖掘的基础上，1月3日工程进展完成井管道安置，4日现场完成水井井口砌筑及井盖安装。由此可以看出，被告是在接到原告方通知停止施工的情况下完成水井的打制。根本拒绝接受原告对物业的监督管理。2、2015年9月16日上午9时，被告在未告知原告情况下，擅自在提取车间西侧和污水站污泥池北侧破土改造。原告方工作人员发现后及时出面制止，要求待双方沟通解决后再施工，可是下午原告工作人员到现场查看，被告仍继续施工，原告工作人员拉警戒线并挂“未经博泽置业同意，禁止施工”的警示标识时，被告保安部领导及工作人员阻止拉警戒线将警戒线扯断，并对原告工作人员非常无礼口出脏话，将原告工作人员赶出。原告联系被告领导，多次联系不上，联系上后以开会为由，无法接待。事后原告方再次来到施工现场，发现仍继续施工，并开始回填，原告工作人员再次拉警戒线出面制止时，被告方工作人员仍出面阻止，出言不逊并掺杂威胁成分，在被告工作人员同意将原告要求停止施工的要求转达给上级领导情况下，原告工作人员返回。可在当天晚上21时左右，原告保安人员例行安全检查时发现，西侧通往被告处的院门被人用链锁锁死，无法通行，导致各项安检工作停滞，原告先后与被告门卫保安、安保部门及指定联系人，得到的回复均为不知情，不清楚。令原告非常气愤。并且问题至今无法沟通解决。二、被告违反“协议”破坏原告的正常经营活动。按“协议”14条规定“考虑到租赁物业的相关配套设施（如供电、供水、供暖等）在承租方的控制、管理下，在租赁期间，承租方同意提供出租方同样使用状态的能源供应。包括但不限于供暖、制冷、用电、用水等，除不可抗力外不能擅自停止供应。出租方使用上述配套设施应当独立分表计量及双方约定的计算方式计算。出租方自用物业发生的能源费用根据承租方为此向相关部门实际支付款费用结算，由出租方支付给承租方，每个月初支付上月费用，承租方开具相应发票给出租方”。夏季供冷气从2015年6月1日开始，可是截止到6月16日被告仍未给原告公司的研发实验室供应地温空调，致使原告研发工作无法正常进行。被告在未通知原告的情况下，将前、后楼及食堂统一由同一个空调制冷机组供应，由于该制冷机组供应能力有限，造成制冷效果严重不足，致使原告三层楼办公室室温持续在30摄氏度以上，无法正常办公。在沟通长达两个多月后，被告8月才同意给予恢复原地温空调制冷状态。被告的行为很显然是故意在破坏原告的正常生产经营活动。故诉至法院，请求法院判决解除原、被告签订的《物业租赁协议》。针对被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司提出的反诉请求，反诉被告辩称，反诉人请求法院判决原告(反诉被告)无条件配合反诉人办理电力设施增容，没有法律依据，属于无理要求。反诉被告认为办理电力设施增容要求分为必要性和需要性，所谓必要性是指法律规定必须增容，不增容即为违法；而需要性指增容是反诉人自己主观需要，而不是法律规定，不办理增容不违反法律规定。反诉人并没有提供证据证明他所要求增容是电业主管部门要求，所以答辩人只能认为是反诉人自己的需要，而非必要。作为必要性的要求，反诉被告必须同意，而作为需要性的要求，反诉被告可以不同意。因为反诉人与与答辩人是租赁合同关系，按照《合同法》规定承租人使用租赁物必须保持租赁物原状，不能随意增加或去除或是改变租赁物原先状态，只有经出租人同意才能对租赁物进行改变。这说明对出租物允许或不允许增加设施是出租人的权利，而非义务。反诉人要求法院判决反诉答辩人无条件配合办理电力增容属于违法要求。作为承租人认为租赁物已经不适应自己的需要，理应另选租赁物，应判决支持反诉被告在本诉中要求解除合同的请求。二、反诉人请求法院判决反诉答辩人赔偿经济损失1万元，毫无根据。三、反诉人请求答辩人于判决生效3日内拆除安置在反诉人工厂内的所有监控设施，属于无理要求，不应得到支持。反诉人陈述了一个不实的事实，即”答辩人在反诉人厂内安装了多个监视设施，对反诉人厂内进行24小时无死角监视并对反诉人厂内进行巡视”。事实情况是答辩人在自己使用的楼房顶上安装了用于监控风机、热水器等机器设备使用情况的监控。答辩人将厂区内房屋的一部份租赁给反诉人用于生产、办公使用，同时仍有一部分房屋自用（包括二楼实验室、四楼董事长办公室）。根据法律关于相邻权规定虽将部份楼层租赁给反诉人，但因还有一部份楼层没有租给反诉原告，故反诉被告人有通行使用的权利。答辩人用于监视设备使用情况的监控并不是监视反诉人楼内情况，因此也不侵犯反诉原告的权利。综上，请求法院依法驳回反诉人的诉讼请求。被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司辩称并诉称，原告所诉事实无事实依据，被告不存在任何违反《物业租赁协议》的行为。1、原告诉称锦州奥鸿药业有限责任公司擅自开采水井的事实与实际情况不符。被告因生产用水，需要在厂区内开挖一口水井。为此被告曾多次通过电话等方式与原告进行沟通，在取得原告口头同意后，才开始进行打井作业的。但打井作业开始后原告派人出面制止被告施工，理由是该打井工程未取得原告书面同意。该情况出现后经双方多次协调施工问题，也未能就继续打井形成统一意见，最后打井施工只能按博泽置业公司要求停工。被告在接到博泽公司停止施工要求后，已经将水井进行回填处理，现该水井已经进行恢复原状。此水井对原告物业没有丝毫影响。被告系按照原告的要求对水井进行的处理，并不存在任何违约行为。2、关于擅自对物业进行改造问题。由于近期天津滨海新区发生严重安全事故，国务院布置各省市区会同安全、消防、环保等部门开展全面检查。在安全局与环保局检查中发现原告相关设施在安全性及环保功能上需待改进，锦州奥鸿药业有限责任公司对相关物业设施的改造系接到上述单位书面等形式合理建议后进行的优化改造与修缮。此改造的直接目的是使企业生产更符合现代化安全生产需要。间接作用也在不给博泽置业公司增加任何成本的前提下彻底为其改造前期物业设计中不合理的设施，确保博泽置业公司相关物业的安全和合理使用。锦州奥鸿药业有限责任公司完全是按照行政部门的合理化建议进行的相关施工，该工程是必要的,是企业应尽的法律义务也是企业对社会应当承当的安全预防责任。答辩人正是出于对《物业租赁协议》遵守，对被答辩人物业安全的高度责任感，对企业社会责任的使命感才积极履行设施改造义务。3、关于输送冷气问题，被答辩人提供的物业供电设施供能有限,现有供电能力已经不能满足答辩人正常生产所需。通过答辩人与供电部门协商，供电部门已经批准对被告的电力增容申请，只需原告配合供电部门进行电力改造。但原告迟迟不配合电力改造导致出现用电紧张。造成冷气无法输送的原因是由于原告的物业电力设施供能不足造成，而非被告原因。二、原告的解除合同、从租赁物中搬迁的诉讼请求没有法律依据。本案为租赁合同纠纷，原告仅以锦州奥鸿药业有限责任公司违反租赁协议为由主张解除租赁合同并搬迁。根据双方签订的《物业租赁协议》第18条约定：“如承租方违反协议约定擅自改变土地用途或未经出租方同意而进行任何新建、重建、添加、改造的，则应出租方要求承租方需恢复原状、赔偿损失。”根据此条款约定即便锦州奥鸿药业有限责任公司存在擅自改建等行为，博泽置业公司也不能解除合同而只能要求奥鸿药业恢复原状、赔偿经济损失。由于锦州奥鸿药业有限责任公司一直按照租赁协议要求履行合同，因此博泽置业不享有合同解除权更无权要求答辩人搬迁。在审理过程中，被告锦州奥鸿药业有限责任公司提起反诉。诉称，反诉人系高科技、高附加值医药生产企业，因技术先进等综合优势，其生产的产品一直在市场十分紧俏、供不应求。为此反诉人生产任务十分繁重，每天必须不停机生产。由于生产任务的不断增加，导致用电量激增，被反诉人物业原承载的电力设施已经无法满足反诉人的基本生产需要。反诉人现有的用电需求只能通过电力增容方式解决。为解决用电需求反诉人曾多次要求被反诉人进行电力增容，保证正常生产，由此产生的全部电力增容费用由反诉人承担，面对如此优惠条件被反诉人仍迟迟不允许电力改造。正是由于被反诉人的错误决定，导致反诉人各生产车间无法正常生产只能轮流开机工作，企业产能急剧下降，纳税金额锐减。为此，反诉人又多次主动与被反诉人沟通，寻求妥善解决，但至今无果。根据现状，如再无止境等待被反诉人就电力增容问题主动表态将严重影响反诉人正常生产，反诉人只能寻求法律解决途径解决电力问题。进入2015年被反诉人在该租赁物业周边安装了多个监控设施，对反诉人厂区进行24小时无死角监控并派人对反诉人厂区进行不当巡视。反诉人属于知识产权密集型企业，对于知识产权保护强度要求极高。被反诉人对反诉人进行监控及派人巡视的行为已经严重侵犯了反诉人的知识产权保护战略，此举极可能造成反诉人商业秘密外泄。对此，反诉人强烈要求被反诉人于限期内拆除全部监控设施，立即停止上述不当行为。同时请求判决被反诉人相关人员未经批准不得进入反诉人厂区。经审理查明，2014年2月10日，锦州昊宇木制品加工有限公司作为出租方与锦州奥鸿药业有限责任公司签订《锦州昊宇木制品加工有限责任公司物业租赁协议》，将出租方合法拥有的位于锦州市太和区福州街10号物业的部分厂房、办公楼、车间等租赁给锦州奥鸿药业有限责任公司。合同中约定：“租赁期限自2014年1月1日开始至2017年12月31日止；年租金800万元；在本协议租赁期限内，未经出租方事先书面同意，承租方不得对物业进行任何新建、重建、添加、改造（为修缮、维护的除外）。如因承租方改建构成违章建筑等所导致的各类行政处罚或因此而导致的各类民事责任等由承租方承担；考虑到租赁物业的相关配套设施（如供电、供水、供暖等）在承租方的控制、管理之下，在租赁期间，承租方同意提供出租方同样适用状态的能源供应。包括但不限于供暖、制冷、用电、用水等，除不可抗力外不能擅自停止供应。出租方适用上述配套设施应当独立分表计量及双方约定的计算方式计算。如承租方违反协议约定擅自改变土地用途或未经出租方同意而进行任何新建、重建、添加、改造的，则应出租方要求承租方需恢复原状、赔偿损失；承租期间，承租方对承租物业及相关设施造成损毁的，需在返还物业时恢复原状（以双方书面确认的现状为准），如无法恢复原状的，需赔偿给出租方造成的损失。除此之外，合同还约定了允许用途、租金支付、滞纳金、争议解决等条款。2014年2月12日，双方针对租赁协议又签订了《奥鸿药业能源供给补充协议》，能源供应包括生活用水、办公用电、空调供暖以及空调制冷，协议中关于能源供应费用标准及支付方式作出了约定。2014年1月16日，锦州昊宇木制品加工有限责任公司经锦州市工商行政管理局核准后更名为锦州博泽置业有限公司。2015年元旦期间，被告锦州奥鸿药业有限责任公司为解决生产用水问题，在厂区租赁范围内挖掘水井一眼，经原告出面阻止，2015年1月3日，被告停止施工，并且将水井回填，已恢复原状。2015年9月16日，被告（反诉原告）在提取车间西侧和污水站污泥地北侧，为修缮提取车间A线静电接地，在内部敷设防静电接地扁钢破土改造。2015年6月进入夏季制冷期，由于部分设备老化，制冷机组供应能力有限，致使被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司一直在电力饱和的困难中维持生产经营，在线路改造及设备维修过程中，不能给原告正常供应地温空调，导致原告六月份有12个工作日没有冷气、七月份有5个工作日没有冷气、9月份仅有8天有冷气的后果。原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司在厂区内安装了6个监控摄像头。2015年10月25日，被告（反诉原告）在厂区内张贴了告示，禁止外来人员从厂区正门以外的其他渠道进入厂区，并且将西侧院门上锁。2015年12月25日，被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司给付原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司2016年的年租金800万元。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、《物业租赁协议》、《能源供给补充协议》、沟通函、回复函等材料载卷佐证，上述证据经本院开庭质证及审查，予以采信。本院认为，原告(反诉被告)锦州博泽置业有限公司与被告（反诉原告）锦州奥鸿药业有限责任公司签订的《物业租赁协议》以及《能源供给补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，依法应当予以保护。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。协议中约定，在租赁期限内，未经出租方事先书面同意，承租方不得对物业进行任何新建、重建、添加、改造（为修缮、维护的除外）。如承租方违反协议约定擅自改变土地用途或未经出租方同意而进行任何新建、重建、添加、改造的，则应出租方要求承租方需恢复原状、赔偿损失。被告锦州奥鸿药业有限责任公司在物业租赁区域内，为解决生产用水问题挖掘水井一眼，在原告阻止后已经将水井回填并恢复原状；被告在提取车间西侧及污水站污泥池北侧破土改造，系为修缮提取车间A线电气装置金属部分接地或接零缺陷，在防静电扁钢接地后，被告已将破土部分回填并恢复原状；由于线路老化、设备故障、电力供应不足等原因造成的制冷问题，被告已经对设备进行了维修并恢复能源供应。协议中并未约定合同解除的条件，并且被告对其实施的破土动工行为均在原告要求下恢复了原状，原告的诉讼理由，并未导致合同目的不能实现，而且原告已经收取了被告缴纳的2016年年租金800万元，在租赁期限未到期的情况下，原告要求解除合同无事实依据及法律依据，本院不予支持。反诉原告锦州奥鸿药业有限责任公司要求反诉被告为电力设施增容，该项内容在《租赁协议》中并未约定，本院不予调整。反诉被告在厂区内安装监控摄像头是用于监控风机、热水器等机器设备使用情况，反诉原告未提交证据证明反诉被告的该项行为对其构成危害并侵犯了其商业机密，故对于反诉原告要求反诉被告拆除监控设施的反诉请求本院不予支持。反诉被告将部分物业租赁给反诉原告，但还有部分物业归反诉被告使用，反诉原告与反诉被告的办公区域相连通，在《租赁协议》中并未对反诉被告的通行权加以限制，故对于反诉原告要求反诉被告相关人员未经允许不得进入反诉原告厂区的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回原告锦州博泽置业有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）锦州奥鸿药业有限责任公司的反诉请求。案件受理费200元，由原告锦州博泽置业有限公司负担；反诉费150元，由反诉原告（被告）锦州奥鸿药业有限责任公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 李丽辉代理审判员 王旭寒人民陪审员 蒋 衍二〇一六年二月一日书 记 员 王思佳 来自：