（2015）新民初字第3077号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-27
案件名称
无锡景友物业管理有限公司与黄葳蕤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡景友物业管理有限公司,黄葳蕤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第3077号原告无锡景友物业管理有限公司。法定代表人史永东。委托代理人廖鉴铭。被告黄葳蕤。委托代理人黄建国。委托代理人陶净。原告无锡景友物业管理有限公司（以下简称景友公司）与被告黄葳蕤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法由审判员郭莹华适用小额诉讼程序，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告景友公司的委托代理人廖鉴铭，被告黄葳蕤的委托代理人黄建国、陶净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：黄葳蕤系新都会小区的业主，其公司为该小区提供物业管理服务。黄葳蕤尚欠其公司2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费未交，其公司多次催讨未果。现要求黄葳蕤立即支付拖欠的2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费6630元，并按照每逾期一日按拖欠金额的万分之五计算滞纳金1816元，以及承担本案的诉讼费用。被告黄葳蕤辩称：景友公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，故不同意缴纳物业费，不同意支付滞纳金。经审理查明，2013年8月15日，景友公司进驻无锡市新都会小区，为该小区提供物业服务。2013年9月1日，景友公司与无锡市新都会小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业服务委托管理合同》，就具体的服务内容进行了约定，其中第22条第1款约定了住宅房屋由景友公司按建筑面积每月每平方米1.4元向物业使用人收取；第5款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2015年1月18日，景友公司终止了物业服务。2015年1月22日，小区业委会张贴公告，告知业主景友公司为该小区提供服务的期限为2013年8月15日至2015年1月18日，景友公司有权收取其服务阶段的物业费。另查明，黄葳蕤系无锡市新都会小区9号3002室业主。黄葳蕤对于房屋面积按276.92平方米计算无异议，对于尚欠景友公司物业管理费的期间为2013年8月15日至2015年1月18日无异议。双方曾经至法院诉前协商过一次，但未能达成一致意见，景友公司遂诉至本院。诉讼中，黄葳蕤认为景友公司的服务存在质量问题，如防盗门锁未能及时修理致使其家中失窃，监控不到位致使无法追回损失，车库灯光亮度不够致使多次绊脚摔伤，房顶漏水无人维修致使地板长时间泡水受损等等，并提供起诉后拍摄的小区内环境照片加以佐证。景友公司表示其公司并不存在服务质量问题，也并非因此原因而退场，且黄葳蕤提供的照片是其公司退场后的，与本案无关联性。上述事实，有双方当事人陈述及景友公司提供的《物业服务委托管理合同》、公示照片、通告、《商品房买卖合同》复印件（部分），黄葳蕤提供的照片等在卷佐证。本院认为，景友公司与新都会花园小区业主委员会订立的物业管理委托合同，其效力及于该小区的全体业主。物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，为利于物业公司及时有效地为全体业主提供物业服务，业主理应按照该合同的约定向物业公司及时交纳物业管理费。本案中，一方面，物业服务是针对整个物业管理区域，而非针对个别业主，景友公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务，而黄葳蕤自景友公司为该小区提供服务开始即未交物业费，至景友公司退场期间长达一年多的物业费均未交纳于法不符，也与常理相悖，理应补交。另一方面，从双方提供的证据、所作的陈述及小区实际情况来看小区内不少业主对景友公司的物业服务不满意，可以看出景友公司在物业服务质量上存在一定的瑕疵。故鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，本院对2013年8月15日至2015年1月18日期间黄葳蕤应支付景友公司的物业管理服务费酌定以85%的比例计算5635元。至于滞纳金，因景友公司未能提供充分证据证明就本案诉争期间的��业费进行过书面催告的情况，且其自身也存在一定的服务瑕疵，故对该部分主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第三十六第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：黄葳蕤应于本判决发生法律效力之日起三日内支付景友公司2013年8月15日至2015年1月18日的物业管理费5635元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由景友公司预交），由景友公司负担8.33元，由黄葳蕤负担16.67元。（景友公司同意其预交的案件受理费16.67元由黄葳蕤向其直���支付，本院不再退还，由黄葳蕤在本判决发生法律效力之日起三日内向景友公司支付）。本判决为终审判决。审判员 郭莹华二〇一六年二月一日书记员 狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制���的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 微信公众号“”