（2015）丰民初字第4839号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-12-21

案件名称

泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会与徐清文、泉州市丰泽鲤东公铁联运站租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会,徐清文,泉州市丰泽鲤东公铁联运站,蔡永富

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民事判决书（2015）丰民初字第4839号原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会，住泉州市丰泽区城东街道霞美社区，组织机构代码75737136-4。法定代表人白志科。委托代理人王海秀，福建佳远律师事务所律师。被告徐清文，男，1971年12月9日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人许志君，北京中银（泉州）律师事务所律师。被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站，住泉州市丰泽区仕公岭，注册号3505031007098。负责人徐清文。第三人蔡永富，男，1950年12月9日出生，汉族，住泉州市鲤城区。原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会与被告徐清文、泉州市丰泽鲤东公铁联运站租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。之后，本院依法追加蔡永富作为第三人参加诉讼，并由简易程序转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人王海秀，被告徐清文的委托代理人许志君，第三人蔡永富到庭参加诉讼，被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告徐清文系原泉州市鲤城鲤东公铁联运站的负责人。2005年4月1日被告徐清文以泉州市鲤城鲤东公铁联运站名义与原告签订《租赁土地合同书》，合同约定：原告将位于霞美社区顶新厝面积为3.5亩的土地出租给泉州市鲤城鲤东公铁联运站使用，租赁期限暂定5年，自2005年4月1日起至2010年4月1日止，每亩每年租金3200元，每年租金合计11200元；租金缴纳时间为每年缴纳一次。合同签订后，原告按时将上述土地交付给泉州市鲤城鲤东公铁联运站的负责人徐清文使用。嗣后，被告徐清文既未按时也未足额支付土地租金，被告徐清文于2006年3月16日向原告支付了2005年4月至2005年12月的租金8400元，之后一直拒付租金，在原告的多次催讨下，被告徐清文委托万庭寅分别于2010年12月14日及2013年5月6日通过银行转账的方式向原告支付租金合计8300元。至此，被告徐清文分三次共支付租金合计16700元。后原告多次找到被告徐清文要求支付拖欠的租金，但被告均不予理会。上述土地租赁合同于2010年4月1日到期后，原告也曾多次找到被告协商续签土地租赁合同或终止合同，但被告徐清文均置之不理，并一直占有使用上述土地。为此，原告为维护自身合法权益，于2015年6月29日至泉州市工商行政管理局查询泉州市鲤城鲤东公铁联运站的企业登记信息。此时，原告才得知泉州市鲤城鲤东公铁联运站早于1998年3月5日变更为泉州市丰泽鲤东公铁联运站，并且该被告的营业执照已经于2002年1月1日被工商局吊销，但是被告徐清文一直未到工商局办理注销手续。原告认为，被告徐清文故意隐瞒更名并且被工商局吊销的事实，于2005年4月1日仍以其名义与原告签订《租赁土地合同书》，而企业法人营业执照吊销后，仅能从事与清算事务相关的活动，禁止从事经营活动。据此，原告有权要求土地的实际使用人即被告徐清文和被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站应将占有使用的上述土地恢复原状并返还给原告。请求：1、判令解除原告与被告泉州市丰泽区鲤东公铁联运站（原名泉州市鲤城鲤东公铁联运站）之间的土地租赁关系；2、判令两被告立即将位于泉州市丰泽区城东街道霞美社区顶新厝3.5亩土地恢复原状并返还给原告；3、判令两被告立即向原告支付尚欠的土地租金99189元（从2005年4月1日起暂计至2015年8月5日止，扣除已支付的租金16700元）及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利息支付至判决确定的还款之日止）。被告徐清文辩称，1、租赁土地合同书的实际行为人是被告徐清文，相应的权利义务应为被告徐清文享有和承担。被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站因未办理年检被吊销。原告要求被告徐清文要找一家企业才能与其签订租赁合同，因此被告徐清文才以公铁联运站作为合同主体，对此原告是知情的，并向被告徐清文交付土地并催缴租金。2、原告存在违约，无权要求被告徐清文支付租金。首先，原告未按合同约定交付3.5亩土地，但在合同初期仅交付了1200平方米的土地，对未交付的土地（约1100平方米），被第三人侵占，被告徐清文要求原告处理，原告均予以推诿，至今仍未交付。合同约定，被告徐清文因生产经营需要，若出现政府部门干涉、阻扰等，原告应当予以协调处理。然而2005年6月30日，泉州市土地监察大队要求被告徐清文提供用地批准等手续时，原告拒绝协助，导致被告徐清文的基础建设被拆除，造成巨大损失。3、被告首期支付8400元，为4.1年的租金，由于被告基础设施被拆，双方同意将该8400元，作为2005-2009年租金。即便被告徐清文应当支付租金，但原告存在主张错误，超过诉讼时效等问题。2005年-2009年的租金已经支付，即便不足，已经超过诉讼时效。4、退一步，被告徐清文若应当支付租金，对2014年往后的租金，原告实际交付的面积为430平方米计算，即2075元的标准进行支付。5、原告提出解除租赁关系没有依据，原约定为5年，期满后被告继续使用土地，缴纳租金，双方合同关系变为不定期合同，对不定期合同的解除，出租人应当在合理期限通知承租人，但原告没有提前通知。被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站未作答辩。第三人蔡永富述称，1、第三人听说被告说租赁土地被村民占用，但没有说是蔡永富，故不明白为什么被追加作为第三人；2、1986年的时候，诉争土地还是一个小山，第三人在山上承包果树，申请了2.5亩土地，1167平方米，加上第三人自己的宅基地，共有3.75亩，后来小山被夷为平地，就有人去盖房或者办企业，但是因为第三人之前有申请过，所以没人动用第三人的土地，也由于山坡平整为平地，所以具体的位置也说不清。当时社区有要出租土地给人盖厂房，但是一直都没有定下来具体是哪块，要出租的土地在第三人手上，万国兴（即万庭寅的父亲）请第三人出租给他儿子万庭寅，说要与徐清文合作开办联运站。当时第三人就让万庭寅自己挑，他挑中了南边的地。第三人是把自己2.5亩的地租一半给他使用。第三人没有占用被告方的租地，被告的土地被别人占用，跟第三人没有关系。2、原、被告的租赁合同是第三人帮忙拟定的，合同内容是双方多次协商最终达成的，当时社区担心公铁联运站的主体已经注销的问题，但因还有徐清文可以作为合同主体，所以就让徐清文也要签字。第三人至今还保留合同原件，但第三人手头的合同签章情况跟原告现提供的不一致，是原告造假了，躲避了合同中约定的“协调”的义务。经审理查明，2005年4月1日，原告（甲方）与泉州市鲤城鲤东公铁联运站（乙方）签订一份《租赁土地合同书》，约定乙方向甲方租赁址在霞美社区顶新厝的土地3.5亩，年租金11200元，租金每年缴交一次；租赁期限自2005年4月1日起至2010年4月1日止；合同第六条约定，“乙方在厂房、宿舍及办公设施基建时，如遇政府有关部门干涉、阻止时，甲方应负责协助（调）处理，以保证和维护乙方的权益”；合同第八条约定，“乙方在租赁土地界限内及使用土地期间，如出现土地使用权争议或村民干扰等问题，甲方应负责协调处理，与乙方无关，如甲方未能及时妥善处理，造成乙方经济损失，甲方应免去乙方同期租金，并支付同期租金的5%作为违约金”。合同签订后，被告共计缴纳租金16700元，其中2006年3月16日的收款收据8400元载明缴纳的是2005年4月1日至2005年12月31日的租金；2010年12月14日通过银行存入两笔各2075元；2013年5月6日通过银行存入4150元，载明“2012年2013年土地租金”。另查，泉州市鲤城鲤东公铁联运站于1998年3月5日名称变更为泉州市丰泽鲤东公铁联运站，后于2002年1月1日被吊销。以上事实，有原、被告及第三人的陈述及《租赁土地合同书》、吊销内资企业登记基本情况表、收款收据各一份、银行通存转账凭证三份为证，本院予以认定。本案审理过程中，对于争议的事实，被告徐清文向本院提交如下证据：1、《查验批地手续通知书》（复印件），拟证明被告徐清文在涉案部分土地上进行施工建设时，泉州市土地监察大队检查并要求被告提供用地审批手续，原告未依合同第六条约定予以协助处理，导致被告施工建设被拆除，造成重大损失，合同目的无法实现；2、现场照片六张，拟证明原告实际交付给被告使用的土地面积仅430平方米；原告辖区居民占用涉案土地面积约1100平方米，被告要求处理，原告拒绝；被告基础建设被拆除后的土地，被原告辖区居民用来种菜等，被告要求原告解决，原告拒绝。原告质证认为，证据1没有原件，真实性、合法性不予认可，也无法体现被告所要证明的原告未协助被告处理土地纠纷的事情；证据2有异议，原告当时交付时四周有围墙，面积为3.5亩，若有人在部分土地上种菜等，与原告无关。第三人质证认为，证据1无异议；证据2中，原告对于土地被其他村民占用建房是知情的，却不予处理或协调处理，不应找被告要租金，被告只需交430平方米铁皮房的租金。至于种菜地，是第三人的老婆去种的，但是是应万建兴的要求去种的。第三人蔡永富向本院提交如下证据：1、《租赁土地合同书》，拟证明原告擅自改动合同；2、《厂房转让协议书》，拟证明与种菜地相邻的厂房是第三人的。原告质证认为，证据1的印章真实性无异议，但原、被告签订协议后可以做修改，第三人持有的是修改之前的，应以原告提供的合同为准；证据2真实性、合法性不予认可，协议书上的厂房、地块，与本案无关。被告徐清文质证认为，证据1、2均无异议，其中，原、被告的合同书应以第三人提供的证据1为准。本案审理过程中，本院组织原、被告双方进行现场勘验，现场情况如下：1、北面一铁皮厂房约432平方米，现由被告徐清文使用；2、与北面厂房相接的东面是另一厂房，该厂房目前为第三人蔡永富租赁给案外人徐雄青使用；3、与东面厂房相邻的南面空地四周有围墙，目前该块地上有种树、种菜等，仍可见钢筋水泥柱。原告与被告徐清文确认诉争合同项下的3.5亩土地包含上述三部分，并确认目前被告徐清文使用的厂房面积为432平方米，种菜的空地面积为1050平方米。第三人则认为租赁给案外人徐雄青使用的厂房系其所有，其在2004年年底左右已开始搭建。对于争议事实，结合当事人的证据及现场勘验情况，本院作如下认定：原告及被告徐清文均认可诉争的土地包含三部分，即被告徐清文目前仍在使用的厂房432平方米，种菜的空地1050平方米，以及第三人蔡永富租赁给他人使用的厂房。对于种菜的空地，被告徐清文其曾进行基建并被拆除，后由其合作者万庭寅交给第三人蔡永富的妻子种菜等，故可证明种菜的空地在合同签订后已交付给被告；对于第三人蔡永富的厂房，第三人蔡永富认为该地块系其申请，并且在2004年年底已搭建，故不论第三人蔡永富厂房所在的土地权属情况如何，可证明原告在2005年4月1日签订合同后未将该部分土地交付给被告。因此，原告在合同签订后实际交付给被告使用的土地面积为1482平方米。被告徐清文提供的《查验批地手续通知书》虽然系复印件，但结合现场勘验情况及第三人的陈述，种菜的空地目前仍可见残留钢筋水泥柱，故可证明2005年被告在该空地上基建时，因无法提供用地批准手续而无法进行基建。本院认为，原告与泉州市鲤城鲤东公铁联运站于2005年4月1日签订《土地租赁合同书》，虽然泉州市鲤城鲤东公铁联运站已于1998年3月5日将名称变更为泉州市丰泽鲤东公铁联运站，并于2002年1月1日被吊销营业执照，但该合同上有泉州市鲤城鲤东公铁联运站的签章及其法定代表人徐清文的签名，故泉州市鲤城鲤东公铁联运站在名称变更后仍使用原有公章与原告签订合同，其权利义务应由变更后的主体即被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站承担。原告与被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站的合同于2010年4月1日到期后，双方未续签合同，因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期合同，当事人可随时解除合同。因此，原告请求解除与被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站的土地租赁关系，本院予以支持。合同解除后，被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站应恢复土地原样（即无建筑物或构筑物）并予以返还。由于原告未能提供证据证明合同签订后其已将3.5亩土地全部交给被告使用，故被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站应返还的土地为双方合同签订后明确已实际交付的土地，包含被告徐清文使用的厂房所在的地块和目前闲置的种菜的空地，合计1482平方米；对于第三人蔡永富厂房所在的地块，由于原告未能提供证据证明其在合同签订后交付给被告，且第三人蔡永富对该地块主张权利，故原告可依据权属情况另行主张权利。关于租金，原告主张按合同约定，租金为每年11200元；被告徐清文则辩解合同履行过程中，双方已将租金变更为按其实际使用的厂房所在的土地面积432平方米计算租金，即每年2075元，并且其已支付租金至2013年。对此，本院认为，首先，关于种菜的空地，因无法提供用地审批手续被拆除基建，目前该空地仍闲置，即被告无法实现其签订土地租赁合同时的合同目的，而合同第六条约定，“乙方在厂房、宿舍及办公设施基建时，如遇政府有关部门干涉、阻止时，甲方应负责协调处理，以保证和维护乙方的权益”，第八条约定，“乙方在租赁土地界限内及使用土地期间，如出现土地使用权争议或村民干扰等问题，甲方应负责协调处理，与乙方无关，如甲方未能及时妥善处理，造成乙方经济损失，甲方应免去乙方同期租金，并支付同期租金的5%作为违约金”。因此，原告在签订土地租赁合同时即已清楚该地块可能无法进行基建，而该地块也因无法进行基建一直闲置，故如原告收取该地块租金，有违公平原则，而被告徐清文辩解双方已对租金进行调整，有符合合同约定的合理性；其次，从租金缴交情况来看，被告在五年的合同期内仅支付一次租金计8400元，如双方未对租金进行调整，在合同期满后，依常理，原告不仅会要求被告支付拖欠的租金，同时会收回所出租的土地。但原告并未提供证据证明其曾向被告提出上述要求。再者，被告在2010年12月14日交付了两笔租金各2075元，2013年5月6日则再次交付一笔租金4150元，且2013年交付的租金的通存转账凭证上明确载明“2012年2013年土地租金”，即被告交纳的租金已明确载明了交纳的年度及费用。综合上述理由，对于被告的辩解，本院予以采信，即本案的租金已变更为2075元／年，被告已实际支付租金至2013年年度。由于被告仅支付租金至2013年年度，故自2014年1月1日起至被告实际腾空返还土地之日止，被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站仍应按2075元／年的标准支付租金及占用费。另被告徐清文系被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站的负责人，虽其签订合同的行为系职务行为，但其自认租赁场所由其实际使用，并称应由其承担相关权利和义务，因此，被告徐清文应与被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站共同承担返还诉争租赁土地及支付租金和占用费的责任。被告泉州市丰泽公铁联运站经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会与被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站关于址在泉州市丰泽区城东街道霞美社区顶新厝的土地租赁关系；二、被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站、徐清文应于本判决生效之日起一个月内将址在泉州市丰泽区城东街道霞美社区顶新厝的土地计1482平方米恢复至地上无建筑物状态并返还给原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会；三、被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站、徐清文应于本判决生效之日起十日内按2075元／年的标准，支付原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会自2014年1月1日起至实际返还租赁土地之日止的租金和占用费；四、驳回原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会的其他诉讼请求。本案受理费2280元，由原告泉州市丰泽区城东街道霞美社区居民委员会负担2185元，被告泉州市丰泽鲤东公铁联运站、徐清文负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审　判　长　　陈奕辉代理审判员　　高声远人民陪审员　　王少红二〇一六年二月一日书　记　员　　郑锦芬附：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”