（2014）梨民一初字第265号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-11-23

案件名称

韩长玉与杨臣、金玉芬、祥和小区物业管理办公室、杨雪峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

梨树县人民法院

所属地区

梨树县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韩长玉,杨臣,金玉芬,祥和小区物业管理办公室,杨雪峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

吉林省梨树县人民法院民事判决书（2014）梨民一初字第265号原告韩长玉，女，1980年11月2日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人赵勇，吉林赵勇律师事务所律师。委托代理人徐成，吉林辅民律师事务所律师。被告杨臣，男，1951年3月5日出生，汉族，现住梨树县。被告金玉芬，女，1951年9月25日出生，汉族，现住梨树县。二被告共同委托代理人杨靖，梨树县法律援助中心律师。被告祥和小区物业管理办公室。负责人邓海力，经理。第三人杨雪峰，男，1978年1月11日出生，汉族，现住梨树县。原告韩长玉诉被告杨臣、金玉芬、祥和小区物业管理办公室及第三人杨雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次开庭进行了审理，原告韩长玉及其委托代理人赵勇，被告杨臣及其与金玉芬共同委托代理人杨静，被告祥和小区物业管理办公室负责人邓海力参加了第一次庭审，在第一次庭审后，本院依原告方的申请，追加了杨雪峰为本案第三人参加诉讼，并再次开庭审理，原告韩长玉及其委托代理人徐成，被告杨臣与金玉芬的委托代理人杨静，第三人杨雪峰到庭参加诉讼，被告祥和小区物业管理办公室经传唤未参加本次庭审，本案现已审理终结。原告韩长玉诉称，2009年4月25日，原告韩长玉与倪赞签订《售楼契约》。双方约定祥和小区后楼一单元四楼东侧，面积86.96平方米卖给韩长玉。韩长玉居住至今，2014年3月5日被告伪造购楼合同，四平辽河农垦管理区房地产产权市场管理处错误将原告所买房屋落户给二被告，故请求法院判令：1、确认四平市祥和房地产开发有限公司与杨臣、金玉芬签订售楼合同无效。2、确认祥和小区后楼一单元四楼东侧（面积86.96平方米）楼房所有权归韩长玉所有。3、诉讼费由被告承担。庭审中表示，我们确认祥和小区物业管理办公室与金玉芬签订的合同无效，所以第一项请求内容发生变化。被告杨臣、金玉芬辩称，售楼合同有效。该楼房所有权归被告杨臣金玉芬所有。被告祥和小区物业办公室（以下简称物业办公室）辩称，物业和杨臣、金玉芬签订的购楼合同有效，倪赞是回迁户，他获得3户回迁房屋，他卖给谁在我们那有登记，我们就协助谁办理产权过户手续。第三人述称，原告的请求不合理，房屋买卖都是父母出的钱，父母也没说房子给我们，如果说房子是原告签的字，房子也是我们俩的。在开庭审理时，根据原被告的诉辩内容，本院总结本案争议焦点为：1、物业办公室和杨臣、金玉芬签订的合同是否有效？2、祥和小区1单元4楼东侧楼房所有权归谁所有？原告提交的证据为：1、契约和欠条，证明祥和小区后楼1单元4楼东侧楼房归原告所有，证明物业和二被告签订的合同无效。被告杨臣、金玉芬质证认为，对真实性没异议，关联性有异议，原告是杨臣、金玉芬的儿媳妇，买楼时原被告都在场，钱是杨臣交的，不能证明物业和杨臣、金玉芬签订的合同无效。说明一下，原告同被告的儿子结婚后，一直跟被告同居室居住，当时楼款没交齐，这一万块钱是杨臣在外打工还的，最后一笔是通过原告还的，所以这条在原告手。被告物业办公室质证意见为，不清楚。第三人质证认为，我不认识我媳妇的时候买的老楼，后来我结婚之后，卖的钱买的新楼，我们跟我父母一起居住，交钱的时候我没去，我媳妇跟我父亲一起去交的。当时老房子卖了5.6万元，买新楼是7.2万元，当时欠1万元，给付了6.2万元，6.2万元和5.6万元的差价是我父亲还的，欠1万元是分几次还的，条是怎么抽回来的我没在意，对细节不清楚，忘了。原告补充说明，韩长玉与被告的儿子结婚后没有和被告在一居居住。购楼款6.2万元，是原告和杨雪峰是共同交付的，欠款1万元是原告还的，该还款的收据在原告手里。2、2006年5月20日房屋买卖合同和2008年9月19日房屋买卖合同，证明原告2006年5月20日花3.5万元从颜丙力手中买了一个房屋，2008年9月19日又以5.6万元的价格卖给了尹子东，之后原告又填了6000元才购买了争议房屋，用以说明购楼款的出处，当时原告和杨雪峰结婚的条件是男方给过2.6万元彩礼及一处楼房。被告杨臣、金玉芬质证认为，对真实性没异议，证明问题有异议，2006年原告和杨雪峰还没订婚的时候杨臣拿钱在孤家子买的颜丙力的楼，当时杨臣没在孤家子，所以杨臣让杨雪峰代替自己同颜丙力签的合同，买后杨臣和杨雪峰在这个楼一起居住，一直没办过户手续，当时是杨臣拿的钱。被告物业办公室质证认为，跟我没关系。第三人质证认为，最初是把农村的房子卖了，买的颜丙力的房子，当时房子卖了2.8万元，我父亲下岗给了1万多元，合同是我签的，这时候没结婚，不认识原告那。彩礼2.6万元是对的，房子没有，2008年9月份卖房子的事是对的，后来添了6000元钱是我父母添的。取暖费票据两张、水费票据一张、物业费票据、电费票据5张，卫生费票据一张，证明楼房归韩长玉所有，从取暖费看，现实生活中取暖费的交纳主体有两种，一种是房产证产权人，另一种没有产权证的购楼主体，收据的日期是2010年10月28日，证明交纳取暖费的时候祥和小区认定房屋所有权的主体是韩长玉。被告质证认为，对真实性没异议，关联性有异议，证明不了楼房是原告的，钱都是老年人拿，年轻人跑道，就凭交纳取暖费票据就认定产权人是韩长玉的说法不能成立。被告物业办公室认为，头一年是原告交的，第二年锅炉就卖了，谁交的我就不知道了，我们也不管了。第三人认为，票据作为证据不成立，谁交的不重要，钱谁出的我不清楚，这是生活细节。今年我交纳的取暖费，票据开的是我的名，不能证明房子是我的。（播放录音），证明金玉芬、杨臣和物业伪造合同，侵犯了原告的合法权益，应确认伪造合同无效，该争议楼房归原告所有。被告杨臣、金玉芬质证认为，有异议，邓海力已经到庭，应以到庭陈述为准，其他城管人员也没到庭，也不知道是谁。被告物业办公室质证认为，当时倪赞跟我们说，争议楼房卖给杨臣了，倪赞的三处房卖给谁了，我们都有登记，别人家也都是这么开的。第三人质证认为，我认为物业合同是有效的，我也是从事物业工作。5、（播放录音），证明原告从倪赞处卖了有争议的房屋。被告杨臣、金玉芬质证认为，证人本人已到庭，应该以本人陈述为准。被告物业办公室质证认为，跟我们没关系。第三人认为，录音的东西实际意义不大，可能有诱导的话，应以到庭为准。6、产权档案，证明杨臣、金玉芬和物业签订的合同无效，原因是房子倪赞的，物业无权处分这房子，邓海力无权对该房屋进行出卖，以收款方邓海力，付款方金玉芬是无效的，邓海力无权处分该房屋，物业不具备卖楼的主体资格，所以他签订的售楼合同是无效的，该档案不能证明本案争议的房屋原为物业所有。被告杨臣、金玉芬质证认为，真实性没异议，这个档案只能证明这个房子所有权人是杨臣、金玉芬的，程序是否合法是行政诉讼解决的范围。被告物业办公室质证认为，我们开具的都是合法真实的。第三人质证认为，物业都应该配合做一些协助工作，我认为物业都是这么做的。7、房产证两份，共有人是杨臣、金玉芬是共有房照，证明侵害原告的合法权益。被告杨臣、金玉芬质证认为，真实性没异议，对原告的证明问题有异议，房产证证明所有人是杨臣、金玉芬的。被告物业办公室质证认为，正常办理的。第三人质证认为，房子本身就不是我们的，原告的说法不成立。被告杨臣、金玉芬提交的证据为：收条一张，证明楼是杨臣买的，所有权归杨臣所有。原告质证认为，有异议，该证据是伪造的，我们申请鉴定，申请签订标注时间和形成时间不一致，并依法追究杨臣、金玉芬的法律责任。后在组织鉴定过程中，被告杨臣、金玉芬将该条原件遗失，造成无法鉴定，本院已释明被告，如因不能提供原件，导致鉴定不能进行，后果由其自负。被告物业办公室质证认为，不清楚。第三人质证认为，收条的甲乙双方是认可的，有没有收条不重要了。2、房产证两本，证明该争议楼房归杨臣、金玉芬所有。原告质证认为，该房照因严重侵害了原告的合法权益，应依法撤销。被告物业办公室无异议。第三人认为，房子不是我的，我没有权利提意见。3、被告申请证人倪赞出庭作证。倪赞证实，2008年4月份我的地房开发回迁，总共给我3个住宅楼，2009年4月份在孤家子我碰见杨臣了，听他说要买楼，我就领他到我回迁的楼看看毛坯房的格局，他当时挺满意，当时还没交钥匙呢，看完以后我们俩就定下了，谈的过程就我们俩，其余杨臣家里的人我都不认识，当时在我毛坯房里定的7.2万元，说改天找你签协议，过了10多天也就是4月25日在孤家子粮库家属楼杨臣的姑爷家，我和我的同事叫柳耀明一起去的，当时杨臣，杨臣的儿媳妇韩长玉，还有杨臣的姑爷叫魏明华总共有我们5个人在场。售楼协议当时我在单位起草的，我拿出打好的协议他们看后，韩长玉签的字，当时我没考虑太多，谁签都行都是一家人，杨臣从他姑爷家拿出6.2万元现金，我和柳耀明点的钱，点后少一万，杨臣说：“我经济条件不好，给点时间，过后再给一万”，我就同意了，韩长玉随后给我出的一万元欠条，我当时说这钱我得朝杨臣要，所以杨臣也在欠条上签了字，后来这一万也给我了，是分三次，第一次2009年的年底在杨臣家给我5000元，第二次是杨臣把我从单位找出来给了我3000元，第三次是杨臣给我打电话，让我上他家取钱，我从长春到孤家子杨臣家，韩长玉给我2000元，我将10000元的欠条交给了韩长玉。我就认识杨臣别人也不认识，我本意就把楼卖给杨臣。原告质证认为，证人与杨臣是同学关系，证词偏袒杨臣，钱是6.2万元现金是原告给付证人的，证人涉嫌伪造证据，待鉴定证据回来，依法追究伪造证据的责任。被告杨臣、金玉芬无异议，被告物业办公室无异议。第三人认为倪赞的证言是真实的。见证书，证明该争议楼房是倪赞回迁楼。原告与被告、第三人均无异议，本院予以确认。5、彩礼单一份，证明原告结婚时，彩礼中不包括房屋。原告质证认为，不具有证据的证明力，其次原告与第三人是在2007年结婚，涉案购买楼房是在2009年4月份，在夫妻二人2年生活中，用他们共同收益购买楼房与彩礼单没有任何关系。第三人认为是真实的，没意见。被告物业办公室提交的证据为：证明一份，证明倪赞给物业出的证明该楼房卖给杨臣了。原告质证认为，该证据是伪造的，我们保留申请鉴定的权利。被告杨臣、金玉芬及第三人无异议。经审理查明：2006年5月20日，由杨臣家庭出资，以杨雪峰的名义在颜丙力处购买楼房一套，价格35000元，面积83平方米。2007年1月9日，原告韩长玉同第三人杨雪峰登记结婚。被告杨臣、韩长玉提供了2006年7月30日的彩礼单一份，证明当时给付女方彩礼26000元。韩长玉则认为彩礼不仅是26000元，还包括在颜丙力处购买的楼。2008年9月19日，杨雪峰与尹子东签订房屋买卖协议书，将颜丙力处购买的楼房以56000元的价格卖给尹子东。2009年4月25日，韩长玉同杨臣同学倪赞签订了一份售楼契约，约定购买倪赞的祥和小区1单元4楼东侧楼房，价格86.96平方米，价格72000元。首次交付62000元，其中包含售楼的56000元。对差额的6000元，原告陈述是其出资，被告杨臣、金玉芬陈述系其出资。剩余1万元给倪赞出具欠条，后陆续还清，现欠条在原告手中。原告陈述是其还清后收回的欠条，被告杨臣、金玉芬陈述是分三次还款，最后一次没在家，韩长玉在家交付的钱款，所以欠条交给原告韩长玉了。倪赞对首次交付62000元无异议，对剩余款的还款经过与杨臣、金玉芬陈述相一致。第三人杨雪峰对倪赞的还款经过陈述无异议。2014年3月3日，杨臣、金玉芬同被告物业办公室订立了转让契约，约定将中心街七委二组1号楼5单元4层东门的楼房出售给杨臣、金玉芬。该楼房实际就是倪赞的祥和小区1单元4楼东侧楼房，由于房权部分同物业管理之间排列标准不一致产生的序列号不一致，实际是同一处房产。房产登记部门依据该协议为杨臣、金玉芬办理了房屋共有产权登记。本院认为，原告韩长玉同第三人杨雪峰系夫妻关系，在与倪赞签订合同时，杨臣也在场，楼的出资款来源均是原楼房的卖楼款，订立购楼合同时并未对家庭中的财产进行详细分割，基于同一家庭财产混同条件下签订的合同，对这一点作为原告丈夫的第三人杨雪峰对此有明确的认可，虽合同上是原告韩长玉签字，但不能视为其一人是合同的购楼主体，应当视为家庭共同购楼行为，也不能据此合同认定楼房为韩长玉个人财产。原告提出在颜丙力购买的楼房作为彩礼归其所有，但仅有本人陈述，对被告杨臣、金玉芬的彩礼单又不予认可，2006年合同标的楼房又没有登记落实到原告名下，故此原告称该楼是彩礼的说法无证据支持，本院不予采信。房屋价格为72000元，其中56000元均是由杨臣、杨雪峰、金玉芬家庭的共有财产支付，由于该财产的产生是在杨雪峰、韩长玉结婚之前，故此不发生财产混同、共有的法律效果。对56000元韩长玉不享有所有权。同时对增加的6000元，韩长玉陈述是其添加，但无任何证据证明其主张，作为其财产混同主体的丈夫杨雪峰也否认这一事实，认为是杨臣夫妇所增添，故此应认定添加的6000元为杨臣、金玉芬出资。对偿还剩余的1万元，杨臣、金玉芬陈述是其偿还，并且作为债权人的倪赞也认可杨臣这一说法，是杨臣分期偿还的1万元。作为与原告财产混同主体的丈夫杨雪峰认为倪赞陈述的是事实，故此，原告陈述其偿还了剩余1万元的观点无证据支持，因为其是家庭一员这一特殊身份，不排除倪赞将欠条交付其手中，不能仅凭欠条在其手中就认定是其偿还了1万元。鉴于以上情况，原告无任何证据证明其对购买的楼房进行了出资，仅凭其在合同上作为主体签字就认定房屋系其所有的观点不能成立。由于杨臣与物业公司再行订立转让契约，是为了倪赞回迁楼再行转让办理登记手续需要，不违法法律强制性规定，应为有效合同。故此应驳回原告的诉讼请求。综上所述，经梨树县人民法院2016年第3次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告韩长玉的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告韩长玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　　王立新审　判　员　　张海燕人民陪审员　　孙淑芳二〇一六年二月一日书　记　员　　张可维关注微信公众号“”