（2015）本民一终字第00505号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-02-26

案件名称

本溪新事业发展有限责任公司与郭世杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省本溪市中级人民法院

所属地区

辽宁省本溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

本溪新事业发展有限责任公司,郭世杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省本溪市中级人民法院民事判决书（2015）本民一终字第00505号上诉人（原审原告）本溪新事业发展有限责任公司，住所地辽宁省本溪市平山区。法定代表人卢振林，该公司董事长。委托代理人王圣君，该公司法律顾问。委托代理人张莉，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）郭世杰，男，1966年5月14日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。委托代理人教翔，辽宁铭博律师事务所律师。上诉人本溪新事业发展有限责任公司（以下简称新事业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定的基本事实：2008年10月1日，新事业公司与郭世杰续签房屋租赁合同，合同约定：新事业公司将座落于本溪市明山区某某大厦1-4层房屋出租给郭世杰使用，期限为五年即2008年10月1日起至2013年9月30日，年租金18万元（上打租每半年交纳9万元），如不按时交给租金，按年租金的1‰计算日滞纳金，时间超过两个月，视为郭世杰违约终止合同；郭世杰在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费及房产税、取暖费、物业费等费用由其自行承担，并按单如期交纳；未经新事业公司同意，郭世杰不能改变租赁房屋的结构进行装修，擅自改变结构对房屋造成的损坏，郭世杰要按价赔偿。郭世杰在经营期间进行的改造和装修，租赁到期后无偿归新事业公司；合同终止，租期结束，若郭世杰不能及时将房屋交还新事业公司，则郭世杰按本合同年平均租金双倍支付新事业公司延时费用。合同签订后，双方均按合同履行。因房屋消防验收出现争议，郭世杰向新事业公司缴纳租金38万元后再未支付租金。现合同期满，新事业公司诉至法院请求判令：1、郭世杰立即腾退房屋；2、支付拖欠租金97万元（含45万元延时费用根据合同第9条2款规定从2013年10月1日至2014年12月31日共1年零3个月，22.5万×2），租金52万（从2008年至2013年10月1日90万，已交纳38万）；3、支付占用费，按年租金18万元计算，从2013年10月1日起至腾退之日止；4、支付房屋占用期间的物业费52143元（2008年10月1日至2011年8月14日每平方米0.25元×房票面积，从2011年8月15日至2014年12月5日每平方米0.8元×房票面积），从2013年8月15日起至腾退之日止，物业费每平方米0.8元，每年12201.6元，至2013年8月14日，我公司已垫付物业费合计为35365.58元；5、缴清其租赁期间和占用期间产生的水电费、房产税（房产租赁税）、取暖费等费用（合同约定第5条1款由承租方承担），缴纳至腾退房屋之日止；6、承担违约金189540元（合同第4条2款每日滞纳金按年租金千分之一缴纳即180元，我公司缴纳至2010年10月11日，从2010年10月11日至合同期满1053天×180元）；7、承担本案的诉讼费用。另查明，新事业公司支付租赁房屋物业费35365.58元。原审法院认为：诉讼双方签订的房屋租赁合同期限已届满，郭世杰应倒出租赁房屋。期间拖欠的房租应予给付。物业费应予给付。因双方在出租房屋消防验收方面出现纠纷已另案提起诉讼，在违约责任未确定情况下，新事业公司要求郭世杰给付延时费用及滞纳金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、郭世杰将租赁房屋（座落于本溪市明山区××路×栋×层×号、×层×号、×层×号、×层×号）倒出交还新事业公司；二、郭世杰给付新事业公司房屋租金，时间从2010年11月11日起至房屋倒出之日止，按年租金18万元计算；三、郭世杰返还新事业公司垫付的物业费35365.58；以上三款均于判决发生法律效力后15日内履行。四、驳回新事业公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由郭世杰负担。上诉人新事业公司的上诉请求：撤销原判，判令郭世杰依约定支付租赁房屋延时费、滞纳金，缴清租赁期间及占用期间的水、电费、房产税、取暖费及物业费，承担诉讼费用。其依据的事实及理由是：1、诉讼双方依法订立《房屋租赁合同》，我公司的合法权益依法应予保护。郭世杰改变租赁房屋使用用途、未按期交纳租金、物业费、水电费、房屋税、取暖费，租赁期满未交还房屋，郭世杰违约，应承担违约责任。2、我公司已经提供了市消防局关于建筑工程消防验收意见书（本公消验字（2004）第0043号）的对某某俱乐部改造工程消防复验合格的意见所作出的验收结论为消防复验合格。最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（2003）民地字第11号，第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申办消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故郭世杰违背合同改变租赁房屋用途，应由其申办消防安全检查而不办却将其义务强加于我公司。被上诉人郭世杰答辩称：原审判决正确，应予维持。本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。另查明，新事业公司请求郭世杰缴纳从2010年11月11日至2013年9月30日共1053天的未按时交纳租金的滞纳金。再查明，新事业公司垫付郭世杰交纳租金20万元的房产租赁税24000万元。上述事实，有房屋租赁合同、房租费发票、物业服务协议及收据、建筑工程消防验收意见书、电子缴税付款凭证及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经一、二审审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：依照《中华人民共和国合同》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案诉讼双方签订的房屋租赁合同期限已届满，新事业公司要求郭世杰腾退租赁房屋的诉讼请求，应予支持。关于租金及占用期间使用费一节。因诉讼双方约定的房屋租赁期限已经届满，而郭世杰作为承租人未按照合同约定及时全额交纳租金，故郭世杰应给付合同约定租赁期限届满之日止的剩余租金52万元。租期届满后，郭世杰仍然占用租赁房屋，应给付占用期间的使用费，因诉讼双方在合同中约定年租金18万元，故新事业公司请求按照此标准计算占用期间的使用费至郭世杰腾退房屋之日止，本院予以支持。关于延时费用及滞纳金一节。因《房屋租赁合同》第9-2项约定了郭世杰不能及时交还房屋，则按年租金18万元的双倍支付新事业公司延时费用。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。故新事业公司请求郭世杰按照此约定给付延时费用45万元（2013年10月1日至2014年12月31日，共15个月），已经超过租金22.5万元损失的30%，故本院对新事业公司的此项请求予以调整，仅支持67500元。又因合同第4-2项约定了郭世杰不按时交纳租金，按年租金千分之一计算日滞纳金。郭世杰已交纳的38万元租金应计算为交纳到2010年11月10日，故从2010年11月11日开始至2013年9月30日合同期满为止，共计1055天，新事业公司请求按照每日180元计算1053天共计189540元，已经超过法律规定的造成租金损失的30%，故本院调整滞纳金为157950元。关于物业费、房产租赁税、水电费、取暖费一节。因《房屋租赁合同》第5-1项中约定了物业费、房产租赁税、水电费、取暖费由郭世杰自行负担，故新事业公司请求郭世杰按照此约定在腾退房屋时缴清所欠的以上费用，本院予以支持。对于新事业公司已经实际为郭世杰垫付的物业费35365.58元、房产租赁税24000元，郭世杰应予返还。关于新事业公司提出消防复验合格一节。因诉讼双方已就消防验收方面出现的纠纷另案诉讼，且本案系新事业公司依据租赁合同请求郭世杰履行合同义务，故其提出的该项上诉意见，不在本案的审理范围内，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00955号民事判决第一、二、三项；二、被上诉人郭世杰给付上诉人本溪新事业发展有限责任公司延时费六万七千五百元及滞纳金十五万七千九百五十元；三、被上诉人郭世杰返还上诉人本溪新事业发展有限责任公司垫付的房产租赁税二万四千元；四、被上诉人郭世杰在腾退房屋时缴清欠付的物业费、房产租赁税、水电费、取暖费；五、驳回上诉人本溪新事业发展有限责任公司的其他诉讼请求。以上判项均于判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费九千元，由上诉人本溪新事业发展有限责任公司负担三千二百四十元，由被上诉人郭世杰负担五千七百六十元；二审案件受理费八千零五十元，由上诉人本溪新事业发展有限责任公司负担五千二百三十二元五角，由被上诉人郭世杰负担二千八百一十七元五角。本判决为终审判决。审　判　长　　王淑新审　判　员　　郑　红代理审判员　　于　璇二〇一六年二月一日书　记　员　　霍　颖附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”