（2015）青民三（民）初字第4084号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-06-27

案件名称

李敏与上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4084号原告（反诉被告）李敏，女，1980年11月11日出生，汉族。被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人张智刚，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告李敏诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告李敏、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏诉称：2013年5月28日，原、被告签订《预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》X室房屋出售给原告，房屋暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13,692元，总价为1,181,757元。被告确认其所出售的房屋价款是按照套外面积计算。而国家有关部门早在2002年7月就出台今后中国商品房的出售提倡按照套内建筑面积计价，且新建项目都必须按照套内建筑面积计算的相关规定。建设部等七部委也曾联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建筑房[2002]123号），要求对当前房地产市场存在的违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱及物业管理等问题进行规范和整顿，并规定今后商品房的销售推行按套或套内建筑面积计价，合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。故根据国家相关规定，被告应当立即退还多收取原告的购房款7,667元。另被告作为上海著名房产国资企业，对于房产新政的出台更应具备敏锐性和洞察力，但被告却在明知新政出台的情况下，继续沿用旧政向购房者出售房屋,且明知收取补差房款金额不对的情况下依然向原告收取，可见被告故意隐瞒事实，其不诚信行为构成欺诈。根据消费者权益保护法对欺诈的相关处罚规定，被告应按多收房款的一倍对原告进行赔偿。另根据预售合同附件三约定阳台的构造是铁艺栏杆及安全玻璃的结构，但实际交房时该房屋的阳台构造为以水泥砌墙的半封闭式阳台的建筑结构，严重影响采光及通透性。即使该栋楼前方无其他建筑物遮拦，在白天阳光充足情况下，该房屋客厅依然黯沉。故原告诉诸法院，要求判令：1、被告退还多收原告的购房款7,667元；2、依照“退一赔一”的相关处罚规定，被告赔偿原告多收房价款的一倍即7,667元；3、被告赔偿原告由于阳台的建筑结构等与合同约定的标准不符而造成的损失5,000元（合同约定的是玻璃的铁艺栏杆，现在拿到的是一半砌墙的）。审理中，原告明确上述第2项诉请中赔偿钱款性质为违约金，其他诉请不变。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告按照合同及目前法律规定，在交房前和业主对正负3%之内的面积款进行结算，且原告当时也认为应当补差。被告对原告主张第二项诉请的理由表示不解，其不存在向业主隐瞒事实的不诚信行为，被告认为应该补差。虽然被告坚持不予退还差价款，但若法院最终判定被告退还，被告对原告主张的补差款金额予以认可。对于第三项诉请，被告未看到相应证据。另被告认为原告应在2013年6月28日前支付70万元，实际在7月23日支付525,000元，逾期25天；在7月24日支付175,000元，逾期26天；遂提起反诉，要求判令原告支付逾期支付房款违约金5,302元。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告购房申请贷款，放款时间为2013年6月18日，被告的开具发票时间晚于放款时间。经开庭审理查明，2013年5月28日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》X房屋，房子暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为13,692元，总价为1,181,757元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；原告未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，原告应于2013年5月28日支付首付款481,757元；于2013年6月28日前支付房款70万元。附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，原告支付房款481,757元，被告开票日期为2013年5月28日；原告支付房款525,000元，被告开票日期为2013年7月23日；原告支付房款175,000元，被告开票日期为2013年7月24日。另查明：2013年6月18日，原告与中国银行股份有限公司上海分行签订抵押贷款合同，约定贷款金额为52.5万元，预计贷款期限自2013年6月18日起至2043年6月18日止。同日，原告签订住房公积金个人购房担保借款合同，约定借款17.5万元，借款期限自2013年6月18日至2040年6月18日止。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、发票、房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款，对于房款金额被告亦予以认可。原告认为被告存在故意隐瞒、不诚信等欺诈行为要求赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期付款的争议。原告主张实际付款时间早于发票开具时间，但经法庭释明后未就实际支付时间提供依据予以证实，本院确认原告付款时间为发票开具时间。原告需就逾期支付房款提供免责依据，但原告未就此提供充分依据予以说明，本院认为原告需承担逾期付款的违约责任。被告主张的标准符合合同约定，本院予以确认。关于阳台的争议，本院认为，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、被告的违约程度以及对原告的影响，原告主张赔偿5,000元的诉求尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李敏房款7,667元；二、原告李敏要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿原告多收房价款的一倍即7,667元的诉讼请求不予支持；三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李敏阳台不符合约定的赔偿款5,000元；四、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告李敏支付逾期付款违约金5,302元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费308.30元，减半收取计154.15元，由原告负担95.85元，被告负担58.30元；反诉受理费25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　邵　霞二〇一六年二月一日书记员　赵晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”