（2015）贺民二终字第548号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-30
案件名称
王慧与广西至高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西至高房地产开发有限公司,王慧
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第548号上诉人（一审被告）：广西至高房地产开发有限公司，住所地广西南宁市江南区白沙大道35号南国花园商城B2栋B2-21号房。法定代表人：黎祖健，该公司董事长。委托代理人：杜培荣，广西万合律师事务所律师。委托代理人：王光胜，广西万合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王慧。上诉人广西至高房地产开发有限公司（以下简称“至高房地产公司”）因与被上诉人王慧商品房销售合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、张依传参加的合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案。书记员江丹担任法庭记录。上诉人至高房地产公司的委托代理人杜培荣到庭参加诉讼，被上诉人王慧经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年9月6日，原告王慧与被告广西至高房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于富阳镇新永路58－9中央皇府小区5栋2单元401号商品房销售给原告。合同约定房屋面积为121.39平方米，价款为299117元人民币，房屋交付期限为2012年12月30日。关于产权登记方面约定：出卖人应当在商品房交付使用后并经综合验收360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因房管部门造成办证延期或由于买受人未能及时提供办证所需资料、逾期支付房款与相应费用及逾期办理交房手续等买受人的原因，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。合同签订后，原告已按约定付清了购房款，被告亦按约定交付了商品房，但至今仍未为原告办理房地产权属证书。原告经多次催促未果后，向该院提起诉讼，请求判令：1、被告在30日内为原告办理位于富阳镇新永路58-9号中央皇府小区5栋2单元401号房121.39平方米的房地产权属证书；2、被告从2014年1月1日起按购房款299117元人民币的逾期贷款利息计算至判决被告履行为原告办好证书的义务之日止，每天按103.2元向原告支付违约金；3、被告支付因商品房销售广告和宣传资料与被告所交房使用的现状不一致及绿地率不达标造成的违约金14955.8元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。该院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依据该合同履行自己的相应义务。本案中，原告依照合同的约定交付了房款，履行了自己的义务，现房屋权属证书至今未能办理，主要原因是被告方未成就相关部门综合验收的条件，成就这些条件应属于被告应履行的义务。现被告方以格式合同的形式将自己应履行的义务约定为办理房屋权属证书顺延条件，显然对原告不公平。因此，本案应以交付房屋的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案作为被告的义务，即被告在实际交付房屋的360日内，原告方未能取得房地产权属证书的，应视为被告方违约，至今被告方实际交付房屋的时间已远远超出360日，故原告要求被告承担延迟办理房产权属证书违约金的诉讼请求依法应予以支持，鉴于合同中约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的条款属格式条款，对原告明显不公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，该违约金的约定显然过低，该院酌情调整为1%，故，被告应支付原告延迟办理房产权属证书的违约金2991.17元；关于原告要求被告在30日内为其办理位于富阳镇新永路58-9号中央皇府小区5栋2单元401号房121.39平方米的房地产权属证书的问题，因房产权属证书系经政府房屋产权登记部门审核相关资料后依职权登记发放，是行政部门的行政行为，被告作为房地产开发商并无权直接制作，原告要求被告直接向其交付房产证并不现实，故原告此部分诉讼请求，该院不予支持，但被告依据合同仍应向产权登记部门递交完备资料以便办理相关产权登记。关于原告要求被告从2014年1月1日起按购房款299117元人民币的逾期贷款利息计算至判决被告履行为原告办好证书之日止，每天按103.2元向原告支付违约金的问题，因双方在合同中约定的是一次性违约金，而非按日计算的违约金，故，对原告的该项请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付商品房销售广告和宣传资料与被告所交房使用的现状不一致及绿地率不达标造成的违约金14955.8元的问题，因原告所称商品房销售广告和宣传资料与被告所交房使用的现状不一致主要是指规划中该地块只设计有四栋房屋，而被告却建了六栋房屋，但根据庭审查明的情况，该地块规划有五栋房屋，被告亦是建了1、2、3、5、6共五栋房屋，原告诉称被告建了六栋房屋与事实不符，该院不予采信。而绿地率不达标被告应承担何种责任的问题，原、被告双方在合同中并未作出约定，但根据相关法律法规的规定，建设工程项目竣工验收时绿化率不达标的，由有关行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，由有关行政主管部门作出处罚，而非原告所主张的承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金14955.8元的请求，该院不予支持。综上所述，原告的请求部分有理，部分无理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广西至高房地产开发有限公司支付原告王慧因延迟办理房地产权属证书的违约金2991.17元；二、驳回原告王慧的其他诉讼请求。本案受理费1152元减半收取576元，由原告王慧负担76元，由被告广西至高房地产开发有限公司负担500元。上诉人至高房地产公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依据该合同履行自己的相应义务。但一审法院在认定上诉人相关义务并承担相应责任时却做出了错误的认定。二、本案中的违约金不能要求调高。一审法院已经确认合同真实有效，但是对于违约金却认定为过低，认为这对被上诉人不公平，将违约金数额调高十倍，违反了合同当事人自治的原则。请求：1．请求撤销富川瑶族自治县人民法院作出的（2015）富民二初字第20号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2．本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人王慧经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证及质证权利。上诉人二审期间向法庭提交《竣工验收表》一份，证实涉案的房屋已经竣工通过验收。本院对证据的分析与认定，上诉人所提交的证据与事实相符，本院予以采信。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，办理房屋产权登记手续是购房人即被上诉人的义务，上诉人的义务是协助被上诉人办理房屋产权登记手续，并提供必要的证明文件。且根据双方签订的合同，上诉人广西至高房地产开发有限公司的义务是将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，而非为被上诉人办理产权登记。被上诉人请求上诉人办理房屋产权登记没有法律依据，在该事项中上诉人广西至高房地产开发有限公司不存在违约的事实。一审处理缺乏法律依据，处理不妥，本院予以纠正。综上，一审认定事实正确，但适用法律错误，导致实体处理错误，上诉人广西至高房地产开发有限公司的上诉有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第20号民事判决；二、驳回被上诉人王慧的全部诉讼请求。一审案件受理费576元（被上诉人王慧已预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计626元，由被上诉人王慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 凌丽琪代理审判员 邓行奇代理审判员 张依传二〇一六年二月一日书 记 员 江 丹 来自：