（2015）丽莲民初字第1419号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-01
案件名称
王苏玉与丽水市兴和市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丽水市莲都区人民法院
所属地区
丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王苏玉,丽水市兴和市场管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲民初字第1419号原告：王苏玉。委托代理人（特别授权）：林三忠，浙江三见律师事务所律师。被告：丽水市兴和市场管理有限公司。住所地：丽水市莲都区花园路***号****室。法定代表人：蓝跃华，经理。委托代理人：彭明玲，该公司员工。委托代理人：李保宗，该公司员工。原告王苏玉与被告丽水市兴和市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁莉针独任审判，于2015年1月18日公开开庭进行了审理。原告王苏玉及其委托代理人林三忠、被告丽水市兴和市场管理有限公司及其委托代理人彭明玲、李保宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王苏玉诉称：莲都区人民路菜市场B交易区2号店铺（后经了解，该店铺系违法建筑）原系案外人郑三龙从被告处租赁经营，2014年11月5日，被告丽水市兴和市场管理有限公司及郑三龙故意隐瞒该店铺系违法建筑的事实，分别与原告签订了《市场店铺租赁合同》和《转让协议》。根据《市场店铺租赁合同》约定，被告将其位于人民路菜市场B交易区2号店铺租赁给原告从事粮油副食品经营；租赁期限为2年（自2014年12月10日起至2016年12月9日止）；第一年租金为人民币59850元，第二年租金为人民币62842元。合同还约定了保证金等其他事项。根据《转让协议》约定，郑三龙将人民路菜市场B交易区2号店铺连同房租押金一起作价19万元（其中房租押金为5000元）转让给原告。原告履行了全部义务，支付了全部到期款项。2015年8、9月份，因包括该店铺在内的违法建筑要被拆除，被告以此为由多次要求原告无条件解除合同并搬离该店铺。原告认为租期未满，且当时之所以愿意支付高额转让费的原因是考虑到租期满后原告依法享有优先续租权。2015年10月9日，被告仍以原告承租的店铺因规划调整，要进行拆除为由向原告送达通知书，要求原告在10月30日之前搬离该承租店铺，如逾期不予搬离，一切损失和责任由原告负责。被告于2015年10月31日强行拆除了原告周边的店铺，故意让原告的店铺四周成为建筑工地，造成原告根本无法正常经营。被告的行为造成原告经济损失216395元，其中房租押金5000元、转让费损失185000元、2015年11月1日至2015年12月9日的租金损失6395元、其他经营损失20000元。为此，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《市场店铺租赁合同》；二、被告返还原告房租押金5000元并赔偿原告经济损失211395元，共计损失人民币216395元。被告丽水市兴和市场管理有限公司辩称：一、原告称案涉店铺系违章建筑属无中生有，歪曲事实。人民路菜市场改造项目是依据丽水市人民政府常务会议纪要（2013）7号文件精神组织实施的，2013年8月7日由丽水市农贸市场改造建设提升工作领导小组牵头，国土、建设、城管、环保、消防等相关部门参加，审查并通过了人民路菜市场改造提升方案，在项目实施过程中，市创卫办于2013年8月15日下发通知并要求该项目加快施工进度。2015年1月19日，市政府办公室发函再次确认了该项目的改造范围与使用性质。案涉店铺符合上述相关文件精神，并非违法建筑。二、案涉店铺系原告从原租户郑三龙手中转让而来，原告要求转让费由被告承担缺乏证据和理由，被告不予认可。案涉店铺原承租人为案外人郑三龙，郑三龙将店铺转让给原告，发生的转让费属于原告与郑三龙之间的经济关系，此事与被告无关。同时，原告于2014年11月5日与被告重新签订了市场店铺租赁合同，被告严格执行合同条款并无任何过错。2015年10月9日，由于城市规划调整，该店铺需要拆除，被告提出用菜场其他店铺来置换的方案未得到原告的同意，因此，被告并未拆除店铺，只好等到租赁期满再进行拆除。且原告诉称之所以支付高额转让费是即使租赁期满，原告仍然享有有限续租权，对此说法被告认为并未影响到原告享有的权利。店铺租赁合同规定租赁期为2014年12月10日至2016年12月9日，但同时店铺租赁合同第十条免责条款规定：遇政策性原因致使菜市场场地不适于使用、租赁和继续经营时，本合同自动解除，被告不应承担任何违约责任。店铺拆除并非被告意愿，属于城市建设规划调整的政策原因，因此即使租期未到而进行拆除，被告也不应当承担任何违约责任。三、原告诉称店铺根本无法正常经营与事实不符。因菜场周边城市建设规划调整，被告拆除了个别菜场摊位，在拆除期间，并未影响到原告的店铺经营。原告当时也并未向被告反映在拆除其他个别摊位时对其经营造成的影响。四、被告要求原告履行其所签订的市场店铺租赁合同并支付所欠店铺租金及逾期缴纳的违约金。原告自承租店铺至今，被告严格执行与其签订的租赁合同条款，虽因城市建设规划调整要求拆除此店铺，但与其协商并未得到原告的同意，因此至今未拆除案涉店铺，同时原告的经营一切正常，并未受到影响。按照租赁合同约定，2015年12月5日前原告应向被告缴纳第二年（2015年12月10日至2016年12月9日）租金62842元，可被告多次催缴，原告均以各种借口无理搪塞、拖延，因此，被告要求原告尽快缴纳拖欠的店铺租金及违约金。经审理本院认定：2014年11月5日，原告王苏玉与被告丽水市兴和市场管理有限公司签订《市场店铺租赁合同》。约定：原告王苏玉承租原告丽水市兴和市场管理有限公司位于莲都区人民路菜市场B交易区2号店铺使用，按市场划行归市要求经营用途粮油副食；租赁期限贰年（自2014年12月10日起至2016年12月9日止）；第一年租金为人民币59850元，第二年租金为人民币62842元；被告因管理不善引起市场内用水、用电等致使原告不能正常经营的，应减收相应租金，原告有权要求被告继续履行或解除合同；合同签订之日，原告应支付人民币5000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保，合同期内原告没有违约情形的，租赁合同到期后30日内被告予以退还保证金（案涉店铺的租赁保证金5000元原系案外人郑三龙向被告交纳，后原告从案外人郑三龙处转让了案涉店铺后，该保证金转化为原告的保证金，被告对此予以认可）。2015年10月9日，被告以原告承租的店铺因规划调整要进行拆除为由向原告送达通知书，要求原告在10月30日之前搬离案涉店铺，如逾期不予搬离，一切损失和责任由原告负责。后被告于2015年10月31日拆除了原告承租店铺周边的店铺。目前，原告承租的案涉店铺仍然由原告经营使用。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告身份证、被告组织机构代码证、企业查询表、《转让协议》、转账凭证、《市场店铺租赁合同》、通知书及当事人当庭陈述。本院认为：原、被告所签《市场店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，双方租赁合同关系依法成立并生效，各方应依约履行。被告在租赁期未满的情况下要求原告搬离案涉店铺，影响了原告的正常经营，已属违约，依法应承担违约责任。故原告要求解除原、被告签订的《市场店铺租赁合同》，本院予以支持。2015年10月31日，被告拆除了原告承租店铺周边的店铺之后，影响了原告承租的案涉店铺的正常经营，故原告诉请要求返还其已缴纳的2015年11月1日起至2015年12月9日止的租金，本院予以支持。原告主张店铺押金5000元予以返还的诉讼请求，合情合理，本院予以支持。原告向案外人郑三龙支付转让费与本案系不同法律关系，现原告要求被告予以返还，于法无据，本院不予支持。原告主张由被告支付其经营损失20000元，未提供证据予以证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王苏玉与被告丽水市兴和市场管理有限公司于2014年11月5日签订的《市场店铺租赁合同》。二、被告丽水市兴和市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还给原告王苏玉坐落于莲都区人民路菜市场B交易区2号店铺的租赁保证金5000元。三、被告丽水市兴和市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王苏玉坐落于莲都区人民路菜市场B交易区2号店铺的租金6395元（2015年11月1日至2015年12月9日的租金）。四、驳回原告王苏玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，减半收取2275元，由原告王苏玉负担2155元，由被告丽水市兴和市场管理有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 丁莉针二〇一六年二月一日代书记员 何 烨 关注公众号“”