（2015）文民一初字第230号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-07-07

案件名称

安阳市南湖新村Ａ、Ｂ住宅区业主委员会与刘山芹物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

安阳市文峰区人民法院

所属地区

安阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安阳市南湖新村Ａ、Ｂ住宅区业主委员会,刘山芹,安阳市祥和物业服务中心

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第七十七条，第八十四条第一款

全文

河南省安阳市文峰区人民法院民事判决书（2015）文民一初字第230号原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会，住所地安阳市文峰区。负责人高永亮，主任。委托代理人关永朝，河南新大地律师事务所律师。被告刘山芹，女，1985年8月20日出生，汉族。第三人安阳市祥和物业服务中心，住所地安阳市。法定代表人孟芳，经理。委托代理人周亚男，大沧海律师事务所律师。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会诉被告刘山芹、第三人安阳市祥和物业服务中心物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会负责人高永亮及其委托代理人关永朝，被告刘山芹，第三人安阳市祥和物业服务中心委托代理人周亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会诉称，2012年1月，原告所在的南湖新村小区有办公室负一层地下室，第三人系原告委托的物业服务中心，委托期限至2013年5月止，也就是上一届南湖新村业委会任期届满日止。因第三人在原告小区经营不善，于2013年12月在小区贴出通知，要在三个月后退出小区管理，2014年3月27日，祥和物业撤出小区。在第三人服务原告小区期间，被告于2012年1月10日和南湖新村物业服务中心签订了房屋租赁协议，租期5年。即从2012年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金500元。原告认为，原告委托祥和物业对原告小区提供服务，从未委托过南湖新村物业服务中心对原告小区服务，原告不知道南湖新村物业服务中心是何时成立的，是否备案登记，更不知道该中心负责人是谁。因此被告与南湖新村服务中心签订的房屋租赁协议是无效的，不应将2014年的租金交给第三人。第三人于2014年3月27日已不再对原告小区服务，对收取被告的2014年4月以后的租金，应当返还原告并从2014年4月1日起支付利息。为此，为维护原告的合法权益，请求依法确认被告刘山芹与南湖新村物业服务中心于2012年1月10日签订的房屋租赁协议无效；判令第三人退还收取被告的租金4500元及利息（从2014年3月27日按中国人民银行同期贷款利率计算至支付完毕之日止）；本案诉讼费用由被告及第三人承担。被告刘山芹辩称，原告与物业发生的事情不知道，物业什么时候退出不知道，具体谁委托的谁被告刘山芹也不清楚，房子当时不知道是谁的，房租交给郑军，协议是和郑军签的，认为郑军就是管理小区的，谁管理就给谁缴纳房费。认为被告刘山芹签订的合同还是有效的，14年的房费全部交给郑军，15年的房费交给现在的业委会，16年两个月的房费交给现在的业委会。第三人安阳市祥和物业服务中心辩称，被告与我方签订的协议有效，不存在无效的情形；2、原告以合同无效要求我方向其返还租金及利息无任何依据；3、南湖物业服务中心为管理方便而设立，南湖新村物业服务中心与被告签订的租赁协议是我方的行为，我方与被告签订协议时在授权期内，虽签订的合同期限超出物业服务合同的授权期限，原告不追认超出期限的部分不影响我方在授权期内签订合同的效力；4、如果原告不认可南湖新村物业服务中心签订的协议，是我方的行为，就不应当将我方列为第三人参与诉讼；5、本案中原告在起诉后变更了被告及诉讼请求，我方认为对我方的诉讼是依据我方对被告的诉讼而产生，现在原告变更被告及诉讼请求，没有法律依据，认为原告应当另案起诉解决。经审理查明，原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会与第三人安阳市祥和物业服务中心签订物业服务合同，合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，合同第七条约定小区业主的共用财产收入可以抵、减物业费的基础上，再依据安阳市人民政府248号文件“普通商品住宅小区，物业服务收费实行政府指导价和级别管理”。2012年1月10日，第三人安阳市祥和物业服务中心下属机构南湖新村物业服务中心与被告刘山芹签订房屋租赁协议，协议约定租赁时间5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租赁金每月500元。2013年11月1日，被告刘山芹向第三人安阳市祥和物业服务中心交纳了2014年全年租赁费人民币6000元。庭审中，原告及第三人均认可第三人的物业服务截止至2014年3月27日。以上事实，有原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会提供的租赁合同复印件、收费票据复印件、物业服务合同复印件，被告刘山芹提供交纳房费票据、电费票据，第三人安阳市祥和物业中心提供的公告复印件、欠费业主及欠费明细以及原告、被告、第三人陈述予以证实，以上所有证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会与第三人安阳市祥和物业服务中心签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，本院依法予以确认。该物业服务合同约定第三人安阳市祥和物业服务中心服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日止。2012年1月10日，第三人安阳市祥和物业服务中心下属机构南湖新村物业服务中心与被告刘山芹签订房屋租赁协议，虽系当事人真实意思表示，但该房屋租赁协议租赁期限已超过物业服务合同的期限，故第三人与被告签订的租赁合同超过物业服务合同期限的部分无效。原告、第三人安阳市祥和物业服务中心庭审认可其2014年3月27日停止物业服务，故第三人安阳市祥和物业服务中心应当将多收取被告刘山芹2015年4月至2015年12月的房屋租金人民币4500元返还原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会。关于原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会要求第三人安阳市祥和物业服务中心支付利息的诉请，应从原告起诉之日即2015年1月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至第三人实际履行完毕之日止。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十七条、第八十四条的规定，判决如下：一、第三人安阳市祥和物业服务中心与被告刘山芹签订房屋租赁协议自2012年12月31日起至2015年12月31日期间部分有效，2016年1月1日至2017年12月31日期间的部分无效；二、第三人安阳市祥和物业服务中心于本判决生效之日起十日内返还原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会房屋租金人民币4500元及利息（利息从2015年1月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至第三人安阳市祥和物业服务中心实际履行完毕之日止）；三、驳回原告安阳市南湖新村A、B住宅区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由第三人安阳市祥和物业服务中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审　判　长　　刘亚峰审　判　员　　和晓璞人民陪审员　　刘世伟二〇一六年二月一日代理书记员　　王静楠更多数据：搜索“”来源：