（2015）沪二中民二（民）终字第2161号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-01

案件名称

上海大众汽车有限公司与张荣良房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海大众汽车有限公司,张荣良,董廷霞,上海新佳房屋置换有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第2161号上诉人（原审被告）上海大众汽车有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈虹，董事长。委托代理人陈峰，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人朱艳，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张荣良，男，1958年1月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。原审第三人董廷霞，女，1959年4月25日生，汉族，户籍地上海市。原审第三人上海新佳房屋置换有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人丁建国。上诉人上海大众汽车有限公司（以下简称“大众公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1734号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，大众公司为上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”，建筑面积59.21平方��）产权人。2001年10月，大众公司与董廷霞就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给董廷霞，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）133，900元，大众公司于2001年10月31日前腾出房屋交付董廷霞，双方按国家及本市的有关规定缴纳税、费。签约后，董廷霞支付房款93，900元。2001年10月16日，上海新佳房屋置换有限公司（以下简称“新佳公司”）作为甲方、张荣良作为乙方，签订《住房转让协议书》，董廷霞也在甲方处签字。该协议书约定：总价款合计14万元整（另付：有线费、建筑垃圾、维修基金）、（包括该住房转让中的一切费用及税收）；该住房转让前的空关费、房租等费用由甲方结清，转让结束后发生与住房有关的一切费用，由乙方负责；该住房属产权房；该住房于2001年11月5日交付乙方使用；本协议经双方签字后生效，乙方同时应向甲方交纳定金1万元；付款方式：1、2001年9月5日付110，400元整，余款19，600元办好进户付给甲方；2、如有特殊原因不能办理手续，甲方应将房款全部退回；本协议生效后，双方不得违约。如一方违约，违约方应向被违约方赔偿违约金5，000元；本协议经甲、乙双方签字盖章后即生效。手续办妥后本协议自动终止。协议书签订当日，张荣良支付1万元。2001年10月15日，张荣良支付110，400元，共计120，400元。新佳公司均向张荣良出具了收款收据。2001年11月9日，张荣良至物业公司办理系争房屋入户手续，自此居住该房至今。2002年6月，在大众公司委托管理单位上海桑塔纳房地产发展有限公司（原上海桑塔纳房地产开发经营公司，以下简称“桑塔纳公司”）办公地，大众公司工作人员吴文谊、案外人上海真光房地产经纪有限公司王敏、张荣良签订《洽谈纪要》，主要内容为：“关于董廷霞在2001年向上海大众购买系争房屋事宜，董在未付清房款的情况下瞒着上海大众私自为张荣良办理了入户手续，造成张荣良为上述房屋实际居住人的事实。董现负案在逃，给上海大众售房工作带来了麻烦，造成房款不到位和实际居住人付了房款不能办理产权过户的后遗症。现经上述各方多次商榷，就解决以上问题达成一致。在征得董廷霞所在公司领导、新佳公司丁建国同意的情况下，由丁建国出具关于董廷霞购买上述房屋的情况说明，致函上海大众，从而使上海大众可据此终止、废除原与董廷霞的购房合同，重新与张荣良签订新的房屋购买合同。洽谈确定：1、张荣良应付所缺的购房款，计23，500元整，由张荣良付给上海大众，上海大众向张荣良出具收据；2、董廷霞原付张荣良的10，000元违约金，由张荣良转付给王敏，王敏向张荣良出具收据（以防董廷霞今后向张荣良结算此款，张所持王敏收据让董廷霞向王敏结算）；3、王敏因与董廷霞共事期间的业务经济往来，表示愿意承担董廷霞所欠上海大众的购房余款计6，368.80元；4、由上海大众致公函给上述房屋所在物业上海安业物业发展有限公司，向其说明情况，并出具上海大众给张荣良的入户通知书、合同书，准其入户。原上海大众与董廷霞所签合同由上海大众收回，请安业物业公司将原由董廷霞所付房屋空关费收据复印后加盖公章交上海大众作为付款依据，由上海大众承担此费用”。该《洽谈纪要》签订后，张荣良支付23，500元整，桑塔纳公司向张荣良出具了收据。2011年8月30日，张荣良作为乙方与大众公司作为甲方签订《协议书》，《协议书》上未加盖大众公司公章，但有大众公司原工作人员赖文签名。双方经协商达成��下协议：1、乙方承担此次房产交易而可能导致的一切风险；2、乙方支付甲方交易系争房屋未收到款项计16，500元；3、各自承担此次系争房屋过户交易费及税费等；4、本协议的生效以上述房产交易完成为前提条件。次日，张荣良支付16，500元，桑塔纳公司出具了收据。2014年7月28日，张荣良以系争房屋产权过户手续至今未予办理为由向法院提起诉讼，请求法院判令：大众公司协助张荣良将系争房屋产权过户至张荣良名下，税费按照法律规定由双方各自承担。原审法院审理中，张荣良提供其与大众公司于2011年8月30日签订的《协议书》。经质证，大众公司对其真实性无异议，表示该《协议书》仅是双方达成的房屋买卖意向，并非正式买卖合同，且双方约定“本协议的生效以上述房产交易完成为前提条件”，张荣良要承担因交易可能产生的一切风险，��该《协议书》是附条件的。之后，因系争房屋市场价格未能通过税务部门审核，属于条件未成就，因而该《协议书》并未生效。另外，即便双方有意以合同价133，900元的价格办理产权过户手续，因该价格明显低于市场价，属于无效约定，故合同亦为无效。张荣良对此不予认可，表示该《协议书》就是房屋买卖协议或房屋买卖合同，而非意向，因其中对房款的支付、税费等都有明确约定，且张荣良依据《协议书》约定向大众公司支付了房屋尾款16，500元，大众公司亦收讫并出具收据。大众公司提供《房地产估价报告》一份，证明大众公司于2011年9月曾委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场价格进行评估。经评估，该房于2011年9月7日这一估价时点的市场价为120万。据此，因双方须按照120万元的价格进行交易，最终导致双方签订的《协议��》无法履行。经质证，张荣良对该估价报告的真实性无异议，但认为大众公司应当先履行交易过户的义务，双方再按照国家规定交税。对此，大众公司表示，张荣良向新佳公司支付了大部分的房款，而桑塔纳公司仅收取4万元房款，张荣良不能因向大众公司支付了4万元，即要求大众公司将价值120万的系争房屋转让给张荣良，且承担巨额税费。原审法院认为，大众公司与董廷霞就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定将系争房屋以133，900元的价格出售给董廷霞后，收到董廷霞支付的房款93，900元。张荣良与新佳公司、董廷霞签订《住房转让协议书》后，共计向新佳公司、董廷霞支付房款120，400元。嗣后，张荣良办理了系争房屋入户手续，并自此居住该房至今。期间，因董廷霞、新佳公司去向不明，张荣良、大众公司就系争房屋买卖事宜多次协商，并签订《洽谈纪要》、《协议书》，大众公司分别于2002年6月、2011年8月收取张荣良支付的房款共计40，000元。从《洽谈纪要》、《协议书》内容分析，结合张荣良购房后长期居住系争房屋及大众公司收取张荣良房款的事实，大众公司确系明知董廷霞去向不明后与张荣良达成了合意，并同意与张荣良进行产权变动的登记，然仅因承担税费过巨而搁置。由于依法纳税是公民、法人应尽的义务，因此，尽管系争房屋市场价格上涨，但张荣良、大众公司仍应按照约定全面履行自己的义务。现张荣良要求大众公司协助张荣良将系争房屋产权过户至张荣良名下，税费按照法律规定由张荣良、大众公司各自承担的诉请，未违反法律规定，法院应予支持。董廷霞、新佳公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对张荣良的诉请放弃全部答辩权利，不影响法院依法裁判。综上，��审法院判决如下：上海大众汽车有限公司应于判决生效之日起十日内协助张荣良办理上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，产权人登记为张荣良，相关税、费依据国家规定各自承担。原审法院判决后，上诉人大众公司不服，向本院提起上诉称，大众公司与张荣良之间并没有直接的房屋买卖关系。《住房转让协议书》上有董廷霞签字，但其当时是新佳公司的工作人员，签字系职务行为，并非代表其个人，因此，大众公司和董廷霞之间的房屋买卖关系与张荣良和新佳公司之间的房屋买卖关系是两个独立的法律关系；大众公司确有将系争房屋转让给张荣良的意向，但是否按照当初转让给董廷霞的价格要看房产交易部门是否同意按此价格办理过户，因此，大众公司的工作人员赖文与张荣良签订的《协议书》是附条件的，其中明确约定了协议生效以房产交易完成为前提条件，张荣良承担房产交易可能导致的一切风险等，这些约定说明在签订该《协议书》时，双方对是否能够按照约定价格过户的风险存有预期，并就风险承担进行了分配。后房产交易部门不同意系争房屋按照双方协商价格过户，《协议书》约定的房产交易无法完成，因此《协议书》未生效。从大众公司与张荣良后来的往来邮件中也可以看出双方对于《协议书》生效的前提条件是清楚的；原审法院认为大众公司系由于房价上涨不愿承担过巨税费而不同意为张荣良办理过户，该认定的前提条件是大众公司已经就系争房屋按照133，900元的价格与张荣良达成了生效协议，而事实是大众公司与张荣良并未就此达成生效协议。原审法院直接判令大众公司未张荣良办理过户登记属于越俎代庖，主观上偏袒张荣良，客观上造成大众公司国有资产的流失。因此，请求��院撤销原判，依法改判驳回张荣良的诉讼请求。被上诉人张荣良辩称，大众公司与张荣良之间的房屋买卖关系到2011年已经持续了10年，张荣良已将该付款项全部付清。张荣良一直要求大众公司过户房产，大众公司一直拖延，至2011年张荣良再次敦促其履行，双方磋商的是如何使过户税费更低，对于买卖价款等不存在需要磋商的情形。张荣良不同意大众公司的上诉请求，请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人董廷霞、新佳公司均未作述称。经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，大众公司与董廷霞签订《房地产买卖合同》，张荣良与新佳公司、董廷霞签订《住房转让协议书》后，因董廷霞、新佳公司去向不明，张荣良、大众公司就系争房屋买卖事宜签订《洽谈纪要》、《协议书》。从《洽谈纪��》与《协议书》内容看，大众公司确认了董廷霞将系争房屋转售张荣良并收取房款的事实，并与张荣良就系争房屋产权过户事宜达成协议，且收取了张荣良购房款4万元，故大众公司关于董廷霞并非《住房转让协议书》当事人，大众公司和董廷霞之间与张荣良和新佳公司之间的房屋买卖关系分别独立，大众公司与张荣良之间不存在直接的房屋买卖关系的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。大众公司与张荣良在办理产权过户期间，因税费过巨产生争议，大众公司以其与张荣良签订的《协议书》中约定协议生效以房产交易完成为前提条件，现房产交易部门不同意以133，900元的价格办理过户为由，认为双方签订的《协议书》未生效。对此，本院认为，《协议书》明确约定大众公司与张荣良各自承担系争房屋交易的相关税费，双方除缴纳税费外，并无其他无法完成交易的��碍。依法纳税是公民、法人应尽的义务，大众公司理应按照约定履行自己的义务。大众公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18，300元，由上诉人上海大众汽车有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理常飞审　判　长　　王　珍审　判　员　　陈　俊代理审判员　　马忆蔺二〇一六年二月一日书　记　员　　彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：