（2015）南扬民初字第510号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-08-07

案件名称

杨飞与江苏壹家房地产经纪有限公司、无锡五星花园置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨飞,江苏壹家房地产经纪有限公司,无锡五星花园置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省无锡市南长区人民法院民事判决书（2015）南扬民初字第510号原告杨飞。委托代理人邹宏、陆建娣，均系无锡市南长区华宏法律服务所法律工作者。被告江苏壹家房地产经纪有限公司，住所地无锡市南长区人民西路25号1210-1214室。法定代表人黄洁华，该公司总经理。被告无锡五星花园置业有限公司，住所地无锡市通扬路55-30。法定代表人谢鸣宇，该公司董事长。委托代理人贺煌、葛雨婷，均系上海市协力（无锡）律师事务所律师。原告杨飞与被告江苏壹家房地产经纪有限公司（以下简称壹家房产公司）、无锡五星花园置业有限公司（以下简称五星置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨飞的委托代理人邹宏、陆建娣，被告五星置业公司的委托代理人贺煌、葛雨婷到庭参加诉讼，被告壹家房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨飞诉称：2014年5月25日，杨飞至无锡清扬康臣锦院小区欲购无锡清扬康臣锦院53号商品房，在售楼处被告知“该小区内的所有剩余房源已由五星置业公司全权委托壹家房产公司代为销售”，在此情况下杨飞与壹家房产公司签订了关于清扬康臣锦院53号商品房的认购意向书，并根据认购意向书向壹家房产公司交纳了30万元款项。后因壹家房产公司原因未履行认购意向书内容，壹家房产公司于2014年7月向杨飞承诺于2015年1月25日前退还杨飞购房意向金。另，壹家房产公司与杨飞的上述交易行为，系在五星置业公司授权壹家房产公司代理销售清扬康臣锦院的营销代理关系存续期间。杨飞多次向壹家房产公司、五星置业公司催讨未果，现要求判令：1、壹家房产公司、五星置业公司返还购房意向金30万元并支付利息损失（自支付之日起至实际给付之日止，按同期银行贷款基准利率计算）；2、壹家房产公司、五星置业公司承担本案诉讼费用。被告五星置业公司辩称：五星置业公司委托壹家房产公司销售房屋是事实，但未授权壹家房产公司收取未经五星置业公司同意的任何费用。壹家房产公司未与五星置业公司协商过将涉案房屋销售给杨飞的事宜，亦未将收取的30万元款项支付给五星置业公司。被告壹家房产公司未作答辩，亦未提供证据。经审理查明：2014年5月25日，杨飞与壹家房产公司签订《房产认购意向书》1份，载明：杨飞为认购方，壹家房产公司为见证方，认购房屋为无锡清扬康臣锦院53号，建筑面积为359.01平方米，付款方式为分期付款另定，认购总价为328万元，斡旋意向金为30万元，签约有效时间为2014年5月25日。附注载明：1、如果见证方在斡旋期限内为认购方协商该房屋的价格成功，认购方应于本意向书所规定之签约有效时间内携带身份证、本意向书、定金等办理签约手续。签约同时此斡旋金同时转化为认购房屋的定金，房款按所选付款方式支付。逾期视为放弃，所缴斡旋意向金不予退还。如果在斡旋期间内见证方因价格问题没有为认购方协商成功，则见证方将斡旋金全额退还给认购方。在斡旋期限内，如果认购方违反约定，提出不再购买该房屋或改变认购总价，则斡旋金不予退还；2、以上房屋的价格为房屋的净价；3、认购方所购房屋的面积以房地产产权管理机构核实为准；4、本意向书，一式两份，认购方、见证方各执一份。签约手续完成后，本意向书见证方收回并自然失效。壹家房产公司经办人在意向书上备注：如因价格或分期付款不成立，在3日内退还所有意向金。2014年5月25日、5月30日，杨飞分别向壹家房产公司支付清扬康臣锦苑53号房屋意向金15万元，合计30万元。收款单位处加盖壹家房产公司财务专用章。因购房合同未达成，壹家房产公司向杨飞出具承诺书1份，载明：本公司收到杨飞分别于2014年5月25日和2014年5月30日交付购房意向金合计30万元，将于2015年1月25日前全数退还给杨飞本人。另查明：五星置业公司与壹家房产公司（代理商1）、无锡鼎弘置业顾问有限公司（代理商2，以下简称鼎弘公司）签订《营销代理合同》1份，约定：就五星置业公司委托壹家房产公司、鼎弘公司策划推广、广告服务、代理销售清扬康臣-锦院（以下简称本项目）的代理事宜，达成如下条款：1、委托内容包括项目营销推广策划、形象顾问服务、代理销售；2、五星置业公司委托壹家房产公司、鼎弘公司策划推广、广告服务及代理销售的物业为清扬康臣-锦院，项目地址为金城路南长街交汇处向南200米，共计可销售面积约为12439.85平方米（36套）（备注：以上信息以项目预售许可证为准）；本合同履行期限从2014年4月1日至2014年12月31日止；3、壹家房产公司、鼎弘公司的权责部分主要包括：壹家房产公司负责制定项目的营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、推广活动及项目包装方案等重要方案，鼎弘公司负责协助与配合；各相关报告经五星置业公司书面认可后由壹家房产公司、鼎弘公司负责执行和实施，并及时向五星置业公司汇报；壹家房产公司、鼎弘公司组建本项目的销售团队，统筹标的物业营销工作，并从现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成标的物业销售团队。壹家房产公司销售经理及销售团队应常驻销售现场，专门负责标的物业销售工作，并根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有足够数量的销售人员在售楼现场从事销售工作；壹家房产公司负责项目销售现场的管理；壹家房产公司、鼎弘公司负责协助五星置业公司与客户签订正式的《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件，督促购房客户交纳楼款，负责协助客户办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。壹家房产公司、鼎弘公司的签约行为及相关内容不得违反国家强制性法律、法规的规定，不得损害五星置业公司的利益；销售价格方案由五星置业公司事先书面确认。壹家房产公司、鼎弘公司不得以低于五星置业公司认可的价格销售本项目。如有必要变更价格，则须五星置业公司另行书面制定，壹家房产公司、鼎弘公司不得自行调整价格。未经五星置业公司书面同意，壹家房产公司、鼎弘公司不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经五星置业公司同意的任何费用。壹家房产公司、鼎弘公司须根据五星置业公司提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因壹家房产公司、鼎弘公司对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由壹家房产公司、鼎弘公司承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。五星置业公司提供锦园73号负一层作为售楼处供壹家房产公司使用，所涉及的水电费、电话费等办公费用由壹家房产公司承担，五星置业公司在现场安排一名工作人员负责配合协调销控，整盘操作过程中，五星置业公司有全程监督以及建议权。合同所附《锦院剩余房源销售底价》载明：53号房面积为359.01平方米，原价为12698元/平方米，总价为4558709元，新单价为8680元，新底价68%为3116207元。审理中，杨飞述称：2014年5月25日，其到无锡清扬康臣锦院小区内的售楼处购房，由穿有统一服装的售楼处销售人员毛继志负责接待，毛继志是壹家房产公司工作人员，现在清扬康臣锦院小区的剩余房产是由壹家房产公司代为销售，并经五星置业公司授权，五星置业公司亦派人在场监督。后杨飞看中清扬康臣锦院53号商品房，并签订了房产认购意向书，支付的30万元意向金实际是买房定金。杨飞多次到售楼处要求壹家房产公司履行其义务，但壹家房产公司明确因其自身原因不能继续履行，并于2014年7月底出具了承诺书。另，五星置业公司作为委托方，对壹家房产公司的销售行为负有监督义务，但五星置业公司对杨飞与壹家房产公司签订意向书、交付款项的行为未予阻止，负有主观恶意，应承担连带还款责任。审理中，五星置业公司述称：五星置业公司在售楼处现场派驻专人1名，专门负责签约和收款，壹家房产公司未经五星置业公司同意不得收取任何费用；且壹家房产公司与杨飞签订的认购意向书和出具的收据抬头均为壹家房产公司，与五星置业公司出具的规范的《商品房认购协议书》和收据完全不同，规范的收据应是定金，而非斡旋金或意向金。上述事实，有房产认购意向书、收据、承诺书、壹家房产公司工作人员毛继志、方晓杰向杨飞发放的标有壹家房产公司工作人员身份的名片、营销代理合同及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：杨飞与壹家房产公司签订的《房产认购意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。认购意向书中载明杨飞交纳的30万元系斡旋意向金，若壹家房产公司协调房屋价格成功，签约同时斡旋金转为认购房屋的定金，若因价格问题没有协商成功，则壹家房产公司将斡旋金全额退还杨飞；收据中亦载明杨飞交纳的30万元系购房意向金，收款单位为壹家房产公司；壹家房产公司在未达成约定的购房事宜后，承诺将意向金全额退还给杨飞，故杨飞要求壹家房产公司返还意向金30万元的主张，符合合同约定，予以支持。关于杨飞主张的利息损失，根据意向书的约定，壹家房产公司负责协商涉案房屋的认购价格，杨飞的认购总价已高于五星置业公司向壹家房产公司提供的房屋销售底价，但双方仍未签订正式的商品房买卖合同；且五星置业公司表示壹家房产公司未就涉案房屋的销售问题与其协商过。因壹家房产公司未尽到约定的义务，故杨飞要求壹家房产公司自付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息的主张，本院予以支持。关于五星置业公司是否承担连带还款责任的问题。1、认购意向书和收据均明确载明该30万元系意向金，收款单位为壹家房产公司，杨飞对此亦应知晓；2、认购意向书中明确了杨飞为认购方，壹家房产公司为见证方，五星置业公司并未确认该意向书；3、负责与杨飞磋商的毛继志、方晓杰均已以名片的形式向杨飞表明了壹家房产公司工作人员的身份，杨飞应明知其认购意向书签约的相对方系壹家房产公司，而非五星置业公司；4、五星置业公司与壹家房产公司签订的营销代理合同中明确约定壹家房产公司不得向客户收取未经五星置业公司同意的任何费用，且杨飞未提供证据证明五星置业公司知晓壹家房产公司向杨飞收取费用的事实；5、杨飞称该款项系壹家房产公司代五星置业公司收取的定金，亦无相应依据。综上，五星置业公司并非认购意向书的合同当事人，该意向书对五星置业公司不具有约束力，故杨飞要求五星置业公司承担连带还款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、壹家房产公司于本判决发生法律效力之日起3日内退还杨飞意向金30万元并支付相应利息（分别自2014年5月25日和2014年5月30日起至实际给付之日止，均以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），息随本清。二、驳回杨飞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5800元、公告费600元，两项合计6400元（已由杨飞预交），由壹家房产公司负担，壹家房产公司于本判决发生法律效力之日起3日内将所负担的诉讼费直接支付给杨飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）审　判　长　汤　然代理审判员　刘　佳人民陪审员　赵建萍二〇一六年二月一日书　记　员　韦柔亦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”