（2015）沪一中民二（民）终字第3513号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-07-13

案件名称

白桦诉上海颐景园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3513号上诉人（原审被告）白桦，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海颐景园物业管理有限公司，住所地上海市松江区XX路XX弄XX号。法定代表人缪岳忠，总经理。委托代理人俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。上诉人白桦因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2011年7月9日，上海颐景园物业管理有限公司（以下简称颐景园物业）与上海市松江区泗泾颐景园业主大会签订《泗泾颐景园物业服务合同》，约定该小区由颐景园物业进行管理，合同期限自2011年7月9日至2013年7月8日。合同到期后，双方再次签订了《泗泾颐景园物业服务合同》，合同期限自2013年7月9日至2015年11月23日。在两份《物业服务合同》中，均约定物业的收费标准为：一期地上建筑面积按人民币（下同）2.80元/月·平方米，二期独栋以销售合同约定建筑面积按2.80元/月·平方米，二期联排以销售合同约定建筑面积按2.60元/月·平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳当月物业管理费的义务，如发生逾期缴纳，颐景园物业有权按应缴费用的每日1‰加收滞纳金。白桦��上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋权利人之一，该房屋建筑面积为281.54平方米，其中地下建筑面积为83.61平方米。在白桦与案外人签订的《上海市商品房预售合同》中约定，联体及联排别墅2.6元/平方米/月（包括地下室面积），白桦未缴纳2011年11月至2014年12月地下室面积的物业服务费。原审审理中，颐景园物业起诉要求判令白桦支付2011年11月至2014年12月地下室面积的物业管理费8,260.67元、滞纳金600元。原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案所涉的物业管理为该小区业主大会成立后，颐景园物业与业主大会签订物业管理合同，因此，颐景园物业在为白桦所在的小区履行了物业管理义务后，白桦作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向颐景���物业履行支付物业管理费的义务。根据白桦在购房合同中的约定，物业服务费收取的范围包括地下室面积，故颐景园物业要求白桦支付2011年11月至2014年12月地下室面积的物业服务费，依据充分，法院予以支持。关于滞纳金问题，虽在合同中约定了滞纳金条款，但周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益。对于白桦迟延支付物业管理费，作为颐景园物业理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故颐景园物业要求白桦支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。原审法院于二○一五年十一月九日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判��：一、白桦于判决生效后十日内支付上海颐景园物业管理有限公司自2011年11月至2014年12月地下室部分的物业管理费8,260.67元；二、驳回上海颐景园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由白桦负担。原审判决后，白桦不服，向本院提起上诉，诉称，其物业费已缴纳至2015年年底，有被上诉人出具的收据为证，其没有欠缴物业费。因开发商交付的地下室与预售合同的约定严重不符，经交涉，被上诉人同意免除其地下室的物业费，且小区有很多业主都享受到开发商免除地下室物业费的优惠。小区五年来一直由被上诉人进行物业管理，被上诉人一直未向其收取地下室的物业费，故请求撤销原判��改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人颐景园物业辩称，小区部分业主购房时开发商有优惠活动，并在购房合同中约定免收地下室的物业费。上诉人并未提供开发商或物业公司同意免除其地下室物业费的证据，而从上诉人提交的物业费发票可以看出其没有缴纳地下室面积的物业费。故请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，在被上诉人向上诉人开具的2013年1月至2014年12月的物业管理费发票上标注为“地上面积”，此前，被上诉人出具的物业管理费发票上并未注明系指地上面积。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。涉案小区内确实存在着有部分业主免缴地下室物业管理费的情况，被上诉人虽在向上诉人开具的2013年1月至2014年12月的物业管理费发票上标注为“地上面积”��但被上诉人在此前向上诉人出具的物业管理费发票上并未注明仅指地上面积部分的物业管理费，由此可以表明，被上诉人对于上诉人房屋2013年之前的物业管理费已经收讫。现被上诉人在时隔数年之后又向上诉人主张2011年11月至2012年12月期间地下室的物业管理费，有违诚信，本院不予支持。因被上诉人在其向上诉人开具的2013年1月至2014年12月的物业管理费发票中已明确注明系指地上面积，未包含地下室的物业管理费，故对该期间地下室的物业管理费，上诉人应根据合同约定予以缴纳。综上，原审对被上诉人诉请中的2011年11月至2012年12月期间的地下室物业管理费予以支持，系未考虑到本案物业管理费收缴及发票开具的实际情况，本院对此予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第5442号民事判决第二项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第5442号民事判决第一项为白桦应于本判决生效之日起十日内支付上海颐景园物业管理有限公司自2013年1月至2014年12月地下室部分的物业管理费人民币5,217.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由白桦负担人民币16元，上海颐景园物业管理有限公司负担人民币9元；二审案件受理费人民币50元，由白桦负担人民币32元，上海颐景园物业管理有限公司负担人民币18元。本判决为终审判决。审判��张薇佳审判员　　唐建芳审判员　　盛伟玲二〇一六年二月一日书记员　　强　颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”