（2015）杭余民初字第4524号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-01
案件名称
马利东与杭州昊嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马某某,杭州昊嘉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余民初字第4524号原告：马某某。被告：杭州昊嘉置业有限公司，住所地：杭州市余杭区东湖街道星光街870号。法定代表人：边某，董事长。委托代理人：徐麟，北京观韬（杭州）律师事务所律师。原告马某某诉被告杭州昊嘉置业有限公司（以下简称置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理，依法适用简易程序由审判员楼德卫独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告马某某、被告置业公司的委托代理人徐麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某起诉称，被告置业公司未按合同约定出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称两书），未按承诺建立相关的小区配套设施，大量减配；小区及房屋存在诸多问题，交房日全体业主拉横幅抗议拒绝收房；出现房屋内挑高露台被浇注和楼板被打洞的问题。今起诉，请求判令：一、解除原、被告之间的商品房买卖合同；二、被告置业公司支付原告房款百分之二的违约金，即18765元。原告马某某为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同、竣工图纸各一份，用于证明合同约定被告置业公司交付房屋时应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的事实；2.通知书、照片各一份，用于证明业主拉横幅拒收房屋、房屋存在许多质量问题的事实；3.照片四张，用于证明案涉房屋的楼板被打洞及露台被浇筑的事实；4.光盘一张，用于证明小区建设及房屋不符合之前宣传时承诺的配套设施条件的事实。被告置业公司答辩称，1、置业公司已经按照合同约定的时间履行了正常的交房通知义务，不构成逾期交房；2、马某某拒绝接收房屋没有正常理由，案涉房屋具备两书，这从工程竣工验收备案文件目录中可以得到反映。马某某以置业公司没有出具两书作为拒绝收房的理由不成立。马某某所述的被告未按承诺建设配套设施，并没有确凿的事实和依据，也与事实不符。在置业公司通知马某某收房时，案涉房屋符合交付条件，不存在露台被浇筑和楼板被打洞的事实。无论是从案涉房屋的竣工验收备案表，还是从马某某自身调取的竣工图纸均可以看出，案涉房屋在竣工时是完全按照图纸施工并有挑高露台的，现在房屋挑高露台被浇筑和楼板被打洞是在置业公司已经履行交房义务、原告未及时收房而由特定案外人行为导致，与置业公司无关；3、商品房买卖合同第十二条对交付所做的约定，应当作为审理本案的依据。综上，马某某不具有合同解除权，置业公司不存在违约行为，法院应驳回马某某诉请。被告置业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.EMS邮寄单和雍熙山庄入伙通知书一份，用于证明置业公司不存在逾期交房、马某某自身应承担逾期收房法律责任的事实；2.违章装修通知书、违章装修通知书、卫生间、厨房改动承诺书、装修期间公共区域成品保护承诺书、装修施工前检查承诺书各一份，用于证明马某某所属的楼板打洞、露台浇筑均为其楼上1301室业主私自进行，小区物业公司在发现上述违章事宜后已经尽到管理义务，1301室业主进行违章装修是在房屋交付后进行的，与置业公司无关，1301室业主承诺对此负责的事实；3.照片六张，用于证明案涉房屋交付时为挑高露台，案涉房屋的露台浇筑为1301室业主所为，与置业公司无关的事实；4、项目竣工验收备案表一份，用于证明房屋在交付时符合交付标准的事实；5、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份，用于证明房屋交付符合双方合同约定的事实；6、经其申请出庭的证人耿某的证言，用于证明案涉房屋的楼板打洞、露台浇筑均为11幢4单元1301室业主陈某某、方某某在房屋交付后装修导致、小区物业公司已经向陈某某、方某某发出违章装修通知书要求其恢复原样的事实。下面本院结合双方当事人的陈述意见做认证意见如下：一、对马某某提交的证据，经置业公司当庭质证认为：对证据1，真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，因为马某某拒绝收房，所以两书没有进行交接，责任不在置业公司；对证据2的真实性、关联性和合法性均有异议，没有合同约定和事实依据，不构成马某某拒绝收房的理由，通知书中的问题与案涉房屋收房没有关系；对证据3，照片只是表明小区现状，不能证明原告的待证事实；对证据4，真实性有异议，反映了现行环境下，楼盘交付的现状，与本案没有关联，不构成简配小区的事实。上述证据，经本院审查，认为证据1、证据3和证据4符合证据构成要件，予以有效证据使用，对证据2，因无其它证据予以佐证，本院不予确认。二、对置业公司提交的证据，马某某质证认为：对证据1有异议，认为入伙通知书不代表住宅质量保证书和住宅使用说明书；证据2与本案无关，承诺书不能作为证据的一部分，能证明置业公司没有尽到管理职责，卫生间、厨房改动承诺书只有楼上业主的签字，楼下业主即原告本人并没有签字确认过；对证据3，是其它房屋结构图片，并不是案涉房屋的结构图片；对证据4和证据5，应该在房屋交付时给原告，不应该现在才作为证据提交；对证据6无异议，但认为在其未收房情形下房屋损坏置业公司有过错应承担法律责任。上述证据，经本院审查，认为该些证据符合证据构成要件，予以有效证据使用。本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2009年9月23日，置业公司（出卖人）与马某某（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由马某某购买置业公司开发的位于杭州市余杭区临平街道雍熙山庄11幢4单元1201室房屋，建筑面积为88.85平方米，单价为每平方米10560元。合同第九条有关交付期限及条件中约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人适用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建筑工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十二条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为买受人对检测费用先行垫付，如检测结果为合格，检测费用由买受人承担；如检测单位提出返修意见的，由出卖人根据返修意见相应承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知的交付期限届满之日起，出卖人已履行正常的交房通知，买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失风险及物业管理费、能耗费等相关费用，由买受人承担，房屋保修期从房屋竣工验收合格之日起计算。双方还就其他事项进行了约定。案涉房屋所在工程（即余政挂出（2010）67号地块1-12#楼）于2014年11月28日经五方验收合格，并于2014年12月3日完成竣工验收备案，工程竣工验收备案文件目录第9条为商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年11月，置业公司向马某某发出《雍熙山庄入伙通知书》，载明：房号：11-4-1201，交付的截止日期为2014年12月17日，同时，浙江南都物业管理有限公司（以下简称物业公司）将于2015年1月1日起收取物业服务费（12个月）、预交能耗费、地下车库物业服务费等约3000-6000元（按面积计算），……。若在2014年12月31日仍未前来办理交付手续的，将按照《商品房买卖合同》的约定予以执行。在本案审理中，马某某当庭认可入伙协议是在2014年12月17日前收到的，因对小区设施配套等有异议故拒绝收房，之后发现房屋被损坏。另查明，1、马某某购买的商品房的楼板打洞、露台浇筑为其楼上即11幢4单元1301室业主陈某某、方某某在房屋交付后装修导致，小区物业公司已经向陈某某、方某某发出违章装修通知书，要求其恢复原样；2、案涉小区部分业主就小区设施配套减少等曾向所在地建设部门投诉反映。本院认为，本案的争议焦点为置业公司是否构成逾期交房，马某某可否因此解除合同并要求置业公司承担违约金的问题。置业公司在涉案商品房所在工程的竣工备案中提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。竣工备案提交的上述两书，对质量保证对象并未填写具体房号，该两书应视为将案涉工程所涉全部商品房作为质量保证对象。该工程于2014年11月28日竣工验收合格，并于2014年12月3日完成竣工验收备案。置业公司向马某某发出的入伙通知书上载明的交房日期为2014年12月31日，符合双方在《商品房买卖合同》中关于交房的约定，因此对于马某某以置业公司未出具两书为由要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。本案中，马某某在接到置业公司书面交房通知后无正当理由拒绝接收，故案涉房屋毁损、灭失等风险自书面交房通知确定的交付使用之日即2014年12月31日起由买受人马某某承担。置业公司的交房通知符合双方合同约定，不存在逾期交付情形，故对马某某要求置业公司支付违约金的主张，本院也不予支持。对于马某某诉称的案涉小区设施大量减配、房屋存在质量问题、房屋内挑露台被浇筑、楼板被打洞等问题，可依据双方签订的《商品房买卖合同》关于质量问题等的处理方式予以解决，双方可按照约定共同委托检测机构进行检测后视情做出处理。对案涉房屋的楼板打洞、露台浇筑等，置业公司已经证明为特定案外人装修所致，小区物业公司也已经向特定案外人发出违章装修通知书，要求其恢复原样，故就案涉房屋因此存在的质量缺陷，应由马某某另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马某某的诉讼请求。本案案件受理费135元（已减半收取），由原告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费270元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68】。审判员 楼德卫二〇一六年二月一日书记员 孙孝平 更多数据：搜索“”来源：