（2015）鄂民终字第1387号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-29
案件名称
王惠玲,鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷二审判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王惠玲,鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂民终字第1387号上诉人（一审原告）王惠玲，女，1972年1月5日出生，汉族，会计，现住鄂尔多斯市。被上诉人（一审被告）鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区铁西亿昌现代城B座16楼.法定代表人郝英杰，系公司总经理。委托代理人郝云霞，女，1976年7月21日出生，汉族，系该公司法律顾问。上诉人王惠玲因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古东胜区人民法院（2015）东民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人王惠玲，被上诉人鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司（以下简称亿昌房地产公司）的委托代理人郝云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明，原告王惠玲与被告亿昌公司于2010年7月21日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将亿昌大厦B座106、107号两间商铺出租给被告，租赁期限从2010年7月21日至2013年7月21日，租赁费为每年80万元，按年支付，每年的租赁到期时付清。另查明，原告于2012年起诉鄂尔多斯市国家税务局、东胜区国税局和被告，诉讼请求中包括要求被告等人赔偿因被告与鄂尔多斯市国税局签订协议，在原告商铺前搭起1.2米高的栏杆，影响原告商铺的出租而造成的租赁费损失。一审法院认为，原告王惠玲与亿昌公司对双方存在亿昌大厦B座106号和107号商铺的房屋租赁关系的事实均认可，故本院对该事实予以认定。原告要求被告支付租赁费，而被告辩称原告的请求已过诉讼时效。一审法院认为，原、被告在双方签订的《租赁合同》中明确约定，租赁期限为从2010年7月21日至2013年7月21日，租赁费按年支付，每年的租赁到期时付清租赁费，据此可以认定，被告应于租赁期限届满之前，即2013年7月21日之前付清所有租赁费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而原告提起本案的时间是2015年3月10日，已过一年的诉讼时效期间，故对原告的诉讼请求不予支持。原告主张，其于2012年曾起诉国税局及被告等人要求支付租赁费，因被告下落不明，才撤回对被告的起诉，故其在本案的诉讼请求未过诉讼时效期间。一审法院认为，原告于2012年起诉被告等人的诉讼请求是要求被告等人赔偿因被告与鄂尔多斯市国税局签订协议，在原告商铺前搭起1.2米高的栏杆，影响原告商铺的出租而造成的租赁费损失，该案件属于侵权纠纷，而本案是属于房屋租赁合同纠纷，不属于同一诉讼请求，不能作为本案诉讼时效中断的事由，故对原告的该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十六条之规定，判决如下：驳回原告王惠玲的诉讼请求。上诉人王惠玲不服一审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案的基本事实是：上诉人于2009年12月购买了亿昌房地产公司开发的亿昌综合办公楼B座的两个底商，但在2010年6月，开发商在上诉人不知情的情况下，与亿昌综合办公楼A座的鄂尔多斯国税局私下签订协议，同意鄂尔多斯国税局在上诉人已购买的底商门前7米处设置了1.2米高的栏杆，直接阻断了原出入口，导致上诉人的底商无法出租。开发商为让上诉人接受商铺门前设置栏杆的既定事实，同意租用上诉人购买的底商，年租金80万元，租期三年。但在一年后，开发商拒不支付欠付的110万元租金。上诉人于2012年5月4日将鄂尔多斯市国税局诉上法庭，并于2012年7月20日同意追加亿昌房地产公司为被告，要求两被告共同赔偿上诉人的租金损失。此案于2014年7月份在东胜区法院的调解下，上诉人同意撤诉。2015年3月份，上诉人因前述原因起诉亿昌房地产公司，要求其支付剩余租金。本次诉讼请求与2012年的诉讼请求应认定为法律上的“请求权竞合”。本案中，上诉人底商门前被设置栏杆是所有事件的起因，开发商因栏杆设置才租用了上诉人的底商。而上诉人无论起诉侵权还是要求被告履行租赁合同，目的只有一个，那就是弥补上诉人的租金损失。本案中，上诉人先就侵权损失提起诉讼，但未获得任何经济上的补偿。因此上诉人有权请求另一权利，即要求开发商支付租金，诉讼是法定的诉讼中断认定理由，对于第一次诉讼经历时间，应认定为诉讼中断，故上诉人的诉讼请求并未超过一年的诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人亿昌房地产公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院适用法律正确并查明了事实。上诉人于2012年提起的诉讼是建筑物区分所有权一案，与本案无关，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，故上诉人提起的诉讼已经超过了诉讼时效，胜诉于法无据，故不同意上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人王惠玲向法庭提供了以下三份新证据：第一份，2014年7月11日由东胜区人民法院作出的（2012）东法民初字第2664号民事裁定书一份；第二份，上述2012年侵权案件的民事诉状与追加被告申请书；第三份，鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局、东胜区人民政府与亿昌房地产公司签订的《关于鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局综合办公楼与亿昌大厦B座公共区域界线划分的协议》一份以及2014年东胜区国税局出具的说明一份，协议签订的日期为2010年7月21日，与本案的租赁合同签订的日期为同一日。上述三份证据拟证明在东胜区法院的调解下，上诉人底商门前的栏杆已经拆除，故上诉人同意撤诉。上诉人在上一次诉讼结束后至本诉讼开始时，没有超过诉讼时效，且诉讼事由相同。被上诉人亿昌房地产公司质证称，对证据的真实性认可，对所要证明的问题有异议。民事裁定书的案由是建筑物区分所有权纠纷，而本案是租赁合同，而两案案由不同，不能作为诉讼时效中断的事由。经庭审质证，被上诉人对上诉人所提供的证据真实性无异议，本院认为上述证据内容真实且与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，2009年12月，上诉人王惠玲购买了亿昌综合办公楼B座106号和107号商铺。2010年7月21日，鄂尔多斯市国家税务局，东胜区国家税务局作为甲方（位于亿昌综合办公楼A座），鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司作为乙方，东胜区人民政府作为丙方，三方共同签订了《关于鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局综合办公楼与亿昌大厦B座公共区域界线划分的协议》，协议中约定以国税局办公楼（A座）裙楼墙体向北9米；B座墙体向南7.6米为界线安装防护栏，各自独立管理。同日，上诉人王惠玲与被上诉人亿昌房地产公司签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为2010年7月21日至2013年7月21日，租赁费为每年80万元，按年支付，每年的租赁费到期时付清。被上诉人亿昌房地产公司的租赁费支付至2012年1月21日，共支付了130万元。2012年5月4日，王惠玲向东胜区人民法院起诉鄂尔多斯市国家税务局，请求法院判令被告拆除国税局与亿昌写字楼之间的直接栏杆及入口处起降横杆，请求法院判令被告赔偿原告租金收入的损失（按原租房合同80万元／年计算）。后经鄂尔多斯市国家税务局申请，东胜区人民法院追加鄂尔多斯市东胜区国家税务局与鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司为本案共同被告。2014年7月7日，东胜区国家税务局拆除了其办公楼与亿昌办公楼B座之间的直接栏杆及入口处起降横杆。2014年7月11日，东胜区人民法院作出（2012）东民初字第2664号民事裁定书，准许王惠玲撤回了对上述三被告的起诉。本院认为，诉讼时效的法律意义在于以强制性规范指明法律对民事权利的保护期限，以促使权利人及时行使权利。本案中的基础事实为2010年6月，上诉人王惠玲购买的亿昌综合办公楼B座底商门前7米处被设置了栏杆，直接阻断了原出入口，极大阻碍了其底商的出租。2010年7月21日，被上诉人亿昌房地产公司与鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局、东胜区政府签订了公共区域界线划分的协议，从而确定了鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局可以在亿昌办公楼B座墙体向南7.6米处安装防护栏的事实。而就在同日，亿昌房地产公司与王惠玲签订了本案涉案的《商铺租赁合同》，并在第十条中说明：“本商铺门前向南七米为与市国税局办公楼为界”。由此可知，本案的租赁合同形成的基础事实为亿昌房地产以租赁的方式补偿王惠玲因栏杆的设置而导致底商无法出租所造成的损失。2012年，上诉人王惠玲在起诉鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局、亿昌房地产公司的建筑物区分所有权纠纷一案中，王惠玲明确提出了因亿昌房地产公司不再支付租金，故要求三被告共同支付因底商无法出租而遭受的租金损失。该案在东胜区人民法院的调解下，王惠玲于2014年7月11日申请撤诉。本院认为，诉讼时效经过是以权利人不行使请求法院保护其民事权利的事实状态为前提的，而在本案中，并不存在上诉人王惠玲怠于行使自己权利的主观故意及客观事实，故王惠玲于2012年提起的诉讼应当属于法定的诉讼时效中断事由。故本院认为，上诉人王惠玲于2015年3月10日再次起诉亿昌房地产公司要求其支付2012年1月21日-2013年7月21日的租金，其诉讼请求并未超过诉讼时效。上诉人王惠玲与被上诉人亿昌房地产公司于2010年7月21日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，是合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。本案中，被上诉人亿昌房地产并未明确通知过上诉人王惠玲要求解除合同，也未履行过任何合同解除的手续，不能视为双方的合同于2012年1月21日已经解除，故被上诉人亿昌房地产应当按照合同的约定支付从2012年1月21日至2013年7月21日剩余的110万元租金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：撤销东胜区人民法院（2015）东民初字第1313号民事判决。二、被上诉人鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人王惠玲租金110万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7350元，二审案件受理费14700元，共计22050元，由被上诉人鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 边晓燕代理审判员 张 静代理审判员 张 雯二〇一六年二月一日书 记 员 张煜雪 搜索“”