（2015）深宝法民三初字第2627号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-03
案件名称
谢伟龙与黄四英、李德龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢伟龙,黄四英,李德龙,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2627号原告谢伟龙，男，汉族，身份证住址广东省化州市。委托代理人张文峰，广东君孺律师事务所律师。被告黄四英，女，汉族，身份证住址河南省淮滨县。被告李德龙，男，汉族，身份证住址河南省淮滨县。两被告共同委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托代理人张彩容。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人罗娟娟，女，汉族，1989年10月17日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张文峰，被告代理人刘亚娟，第三人代理人罗娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月17日，二被告和原告通过第三人签订了《二手房买卖合同》，合同标的房地产位于宝安区西乡街道桃源居，总价款303万元，合同第14条约定了买方违约责任，“买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已经支付的定金。”合同签订后，被告交付定金5万元，经中介公司和原告催促，被告于2015年11月中旬委托律师发函解除合同，但是被告对合同约定的违约赔偿没有提及。原告也同意解除合同，并委托律师发函要求被告赔偿，但是到起诉前被告没有回应。被告李德龙是被告黄四英丈夫，应该承担连带责任。为此，原告请求法院判令：1、二被告连带支付违约金60.6万元给原告；2、被告承担本案诉讼费。两被告答辩称：一、被告并非主观上不愿履行合同，而是客观上因购房资格问题无法实现合同目的。被告在第三人的居间介绍下于2015年10月17日与原告签署了一份二手房买卖合同，当日支付定金2万元，又于10月19日支付定金人民币3万元，至此，定金全部支付完毕。但在10月19日被告方才知晓自己的社保未连续缴满13个月，即使补交断缴的社保也无法取得购房资格，于是被告迅速告知中介人员这一信息，并要求中介通知原告合同无法继续履行，表示愿意将5万元定金补偿给原告。然而，原告却不从理性的角度出发来协商解决问题，反而变本加厉，要求被告赔偿数十万，对此，被告显然无法接受，也没有能力承受。在多次协商未果后，被告委托律师正式发函告知对方解除房屋买卖合同。此外，被告为深圳普通工薪阶层，在深圳第一次购买房产，加之签署房屋买卖合同之前，中介也没有向被告明确说明社保需连续缴满13个月，不能有断缴、补缴等情形，被告对购房政策不了解，才犯下此错。被告均为老实本分之人，绝非有意为之。二、原告实际没有任何损失，反而从中获益，其主张巨额赔偿的诉求不应得到支持。众所周知，深圳的房价一直处于不断上涨之中，截至12月，与涉案房产同小区类似房产单价每平方米已经接近4万。涉案房产经具有资质的评估公司评估，评估价达到3655410元，比原被告双方约定的价格高了60余万元。原告实际没有任何损失，反而从中获取巨大的利益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”因此被告主张，即使原告存在损失，也应从损失赔偿额中扣除房价上涨的数十万元差额利益。此外，被告已向原告支付了定金人民币5万元，定金托管在中介处，根据双方之间的买卖合同第三条第二款的约定，“买方将定金支付给居间方即视为卖方收取定金”，被告认为该5万元定金已经足以补偿原告，原告没有理由在已收取了（或者说“没收了”）5万元定金的基础上，再行主张房价20%违约责任，这与合同约定也相违背。综上所述，原、被告双方的合同履行情况尚处于初期阶段，被告及时告知原告无购房资格，并委托律师发函书面通知原告解除合同，以便原告将房产另行出售，被告主观过错小，且同意定金被没收，被告的行为也并未给原告造成任何损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人称，本案是房屋买卖合同纠纷，第三人不是本案适格主体。现第三人仍监管5万元定金，愿意按照法院的判决作出相应处理。第三人作为居间方已经积极履行了居间义务，有权利向双方主张佣金。经审理查明，2015年10月17日，原告作为卖方，被告黄四英作为买方，通过第三人居间介绍，签订了《二手房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于宝安区西乡镇广深公路东侧桃源居14区6栋104房（深房地字第50006105**），合同总价303万元；定金5万元，买方在签订合同时付2万元，签订合同2日起再付3万元，定金由居间方监管，买方将定金支付给居间方视为卖方收讫定金；房款中预留5000元作为交房保证金；买方应于签署合同之日起23日内付清首期款（以银行评估为准），并于前述日期届满之日起3日内向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；卖方应于签署合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具足额贷款承诺书且卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户递件手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则；涉案房产的学位已用导致买方无法使用的，则卖方违约。合同签订当天，原告如约支付定金2万元。10月19日，原告、被告、第三人签订《定金托管协议》，原告如约支付定金3万元至监管账户。因被告黄四英2014年12月至2015年3月期间的社会保险属于补缴，被告得知其家庭不具有购房资格后，立即通过第三人口头告知原告，又于11月19日委托律师向原告发函解除合同。另查，两被告于2002年4月26日登记结婚。被告委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房产进行估价，该公司确定涉案房产2015年12月17日的评估价值为3655410元（包含地价及转让时应缴纳税费）。庭审中，被告表示同意原告没收定金，不要求返还。以上事实，有房地产权证、二手房买卖合同、定金收据、定金托管协议、社会保险参保证明、解除合同通知函、快递单、房地产估价报告、结婚证及庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告黄四英因家庭不具有购房资格而无法继续履行合同，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。关于买方的违约责任，双方约定为没收定金或支付房价20%的违约金，本院认为，涉案房产的市场价格至今不降反升，原告没有证据证明其有何损失，双方对解除合同、不予返还定金已无争议，原告主张房价20%即60.6万元的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢伟龙的诉讼请求。本案案件受理费4930元，由原告谢伟龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 龙 倩 虹二〇一六年二月一日书记员 张晶晶（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第7页共8页 来源：百度搜索“”