（2015）成华民初字第3937号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2018-07-20

案件名称

四川爱达乐食品有限责任公司诉成都龙武文化发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市成华区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川爱达乐食品有限责任公司,成都龙武文化发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款

全文

成都市成华区人民法院民事判决书（2015）成华民初字第3937号原告（反诉被告）四川爱达乐食品有限责任公司，住所地：四川省德阳市旌阳区。法定代表人蒋子明，总经理。委托代理人陈小东，律师。被告（反诉原告）成都龙武文化发展有限公司，住所地：四川省成都市成华区。法定代表人刘兴奎，总经理。委托代理人彭婉芹，女，汉族，成都龙武文化发展有限公司员工，住四川省都江堰市柳街镇。委托代理人肖然，男，汉族，成都龙武文化发展有限公司员工，住四川省成都市锦江区。原告（反诉被告）四川爱达乐食品有限责任公司（以下简称爱达乐公司）与被告（反诉原告）成都龙武文化发展有限公司（以下简称龙武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告爱达乐公司的委托代理人陈小东，被告龙武公司的委托代理人彭婉芹、肖然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）爱达乐公司诉称，2009年10月16日，原、被告签订《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告爱达乐公司受让被告龙武公司位于成都市成华区，受让房产总面积6419平方米，总价款19257000元，付款方式为分期付款。合同签订后，爱达乐公司按约支付了首付款9628500元，但龙武公司未按约交付房产，其行为构成违约，请求人民法院依法判令：确认原、被告双方签订的《资产转让合同》及《补充协议》有效；判令龙武公司立即交付房产；判令龙武公司赔偿爱达乐逾期交房租金损失，按月租金每平方米20元计算，从2011年1月1日暂计算至2015年10月31日止，2015年10月31日之后的租金损失按相同标准计算，并确认原告以该损失金额冲抵后续应付购房款；龙武公司承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）龙武公司答辩并反诉称，案涉《资产转让合同》及《补充协议》系商品房买卖合同，龙武公司转让案涉房产时尚不具备商品房预售必备的手续，案涉《资产转让合同》及《补充协议》因违反法律、法规强制性规定，系无效合同。请求依法驳回爱达乐公司的诉讼请求。经审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《资产转让合同》及《补充协议》，载明的主要内容为：龙武公司以出让方式取得位于成都市龙潭都市工业集中发展区地块的国有土地使用权，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年2月15日，竣工日期为2009年12月31日，龙武公司将自建的房产物业非自用部分作为本合同项下资产转让给受让人爱达乐公司，转让人与受让人均确认本合同项下转让资产所属项目非专门房地产开发项目，双方均同意不适用相关商品房开发及销售的规定而以资产转让的相关规定及合同约定来规范双方的权利义务；爱达乐公司受让的房产系龙武公司在建房屋，位于成都市成华区龙潭都市工业集中发展区房产，受让房产总面积6419平方米，土地用途为工业，单价按建筑面积计算每平方米3000元，总价款19257000元，爱达乐公司采取分期付款的方式支付价款，2009年10月23日前支付首期房款9628500元，剩余价款9628500元于2019年10月15日前分期支付，不计息，爱达乐公司可选择用房租金冲抵房款；《补充协议》第四条关于招租政策约定：爱达乐公司接收龙武公司转让资产后，爱达乐公司因自身原因或正当理由可要求龙武公司承租该物业，龙武公司以每平方米20元的租金无条件接受承租，最长租期为5年，5年租赁期满后，龙武公司有权选择续租或终止租赁，龙武公司不再进行续租的，物业交爱达乐公司自行处理；《资产转让合同》第八条、第九条关于交付时间和逾期交付的责任约定:龙武公司应在2010年6月30日前向爱达乐公司交付资产，逾期交付，逾期在30日内，自合同约定的交付日届满次日起至实际交付之日止，龙武公司按日计算向爱达乐公司支付已交价款万分之一的违约金，并于资产实际交付之日起30日内向爱达乐公司支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，爱达乐公司有权解除合同，爱达乐公司解除合同的，转让人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2.5%支付违约金，爱达乐公司要求继续履行合同的，自合同约定的交付日届满次日起至实际交付之日止，龙武公司按日计算向爱达乐公司支付已交价款万分之一的违约金；龙武公司应在2011年6月30日前取得合同项下资产所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起365天内协助爱达乐公司办理房屋权属转移登记，合同对逾期办理约定了违约条款。合同签订后，爱达乐公司于2009年10月23日通过银行转账的方式向龙武公司支付了首笔资产转让金9628500元。案涉房屋所涉项目龙武公司尚未进行竣工验收。2011年龙武公司与爱达乐公司签订《关于及有关问题的补充协议》，协议第二条约定，若龙武公司未能如期交付转让标的物，从2011年1月1日起到龙武公司实际交付标的物为止，龙武公司按标的物建筑面积以及迟延的时间向爱达乐公司支付损失金额，损失金额按下列标准计算：每平方米20/月*（龙武三层两幢的建筑面积和E幢1-3层）*迟延时间。该协议龙武公司签章处加盖的是龙武国际集团香港股份公司印章。本院另查明，庭审中，根据龙武公司提交的证据材料，龙武公司于2008年7月30日与成都市龙潭都市工业集中发展区管理委员会（以下简称龙潭管委会）签订《投资协议书》，龙武公司投资在成都市龙潭都市工业集中发展区内,建设四川龙武集团总部基地项目，项目总投资5亿元；地块编号为,项目用地面积32.23亩，用地性质属一类工业用地，土地使用年限为50年，龙武公司应支付项目用地的土地补偿费、安置补助费、土地管理费、附着物补偿费、农房及附属设施拆迁补偿费等相关费用共计12248000元，该费用分阶段支付，土地出让金、契税、耕占税另行缴纳；龙潭管委会负责拆迁并将整理好的土地交给龙武公司，同时在龙武公司提供全部所需文件资料的前提下，协助龙武公司到相关部门办理项目立项、环评、工商注册、报建、施工等相关手续，合同还对项目建设内容、完工时间、双方责任与权利、违约责任等进行了约定。龙武公司于2012年7月25日、同年11月5日、2013年4月7日分别取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，上述三证载明：案涉项目坐落于成华区龙潭街道办事处，建设单位为龙武公司，建设项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施，用地性质为一类工业用地，土地使用权终止日期2061年12月20日。2005年6月13日，成都市工业布局和开发区建设协调领导小组办公室颁发成开发办（2005）12号文《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》，载明的主要内容为：为加快工业集中发展区建设，推进工业向工业集中区集中，针对目前入驻企业反映报批手续延误工期等问题，成都市工业布局和开发区建设领导小组办公室会同成都市计委、成都市国土局、成都市建委、成都市规划局、成都市卫生局等部门，商定了按照特事特办的原则，对符合城市总体规划、土地利用总体规划和工业布局规划的工业集中发展区内的建设项目给予大力支持：一、关于立项审批：凡进入集中区的工业项目，在备案或核准所需相关资料齐备后，报相关部门，相关部门在2个工作日内出具备案通知书或核准文件。二、关于土地审批：在土地批文下达前，市、区县国土部门对符合“三规”和投资额度要求并已立项入集中区的项目在2个工作日内出具土地确认函。三、关于规划审批：规划部门根据土地确认函及企业提供其他必备资料后，在5个工作日内完成项目用地定点放线并出具红拨资料，办理规划选址意见书及建设工程技术咨询备案意见等，待取得土地出让合同后及时补办相关手续。四、关于报建审批：建设部门依据规划部门出具的手续，在10个工作日内完成施工图的审查及其他准备工作，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办施工手续。成都市人民政府办公厅出台成办发（2009）51号文《关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知》和成办发（2011）109号文《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》，上述文件对总部经济的定义、准入条件、用地性质、规划控制要求、产权办理及使用要求、工业总部项目准入办理流程、工业总部企业准入办理流程、监督管理等进行了规范，该办法载明：工业总部项目是指在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地规划建设的，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目；工业总部企业是指国际性、全国性、区域性的制造业企业，在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地并依法注册设立的，具有设计研发、销售、采购、结算、投资营运中心功能，对其控股企业或分支机构行使管理和服务职能的企业法人机构；该办法还对工业总部项目和工业总部企业的准入条件进行了界定，要求入住工业总部必须是企业，第六条关于产权办理及使用要求载明：房屋的受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，房屋产权性质为工业总部用房，产权登记以规划核定的房屋用途为准，办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米，工业总部企业准入办理流程规定：入园购房企业必须经园区管委会初审，成都市项目审定小组组织评审，有关部门出具入驻通知后再签购房协议，园区管委会出具企业经营场所证明后到工商部门、房管、国土部门办理注册登记、房屋产权登记。2014年3月4日，成都市成华区发展和改革局颁发成华发改投资函（2014）2号文，因四川龙武集团总部基地项目经成华发改投资函（2008）26号文备案，项目备案通知书已失效，由于项目仍需建设，经审核，重新对龙武公司四川龙武集团总部基地项目进行备案。2014年8月20日，成都市经济和信息化委员会颁布《关于做好中心城区工业项目审批事项有关工作的通知》，针对成都市各中心城区停止中心城区工业集中发展区内所有工业总部项目和制造业项目的有关审批工作情况，要求成都市各中心城区有关部门继续办理工业项目有关审批工作，对已审批的工业总部项目，按成办发（2008）48号、成办发（2009）51号文、成办发（2011）109号文的要求，继续办理大产权和分户产权，在市政府新的文件未出台前，暂停审批新的工业总部项目。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、成都市工业布局和开发区建设协调领导小组办公室颁发成开发办（2005）12号文《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》、成都市经济和信息化委员会颁布《关于做好中心城区工业项目审批事项有关工作的通知》、龙武公司与龙潭管委会签订《投资协议书》、成都市人民政府办公厅出台成办发（2009）51号文《关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知》、成办发（2011）109号文《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》、爱达乐公司与龙武公司签订的《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《关于及有关问题的补充协议》、成都市成华区发展和改革局颁发成华发改投资函（2014）2号文、《收据》、当事人陈述等。本院认为：根据原、被告双方的意见，本案争议的焦点，一是案涉《资产转让合同》及《补充协议》的效力问题，二是若合同有效，龙武公司在合同履行过程中是否存在违约行为，爱达乐公司主张的赔偿损失的事实和法律依据是否充分。龙武公司以案涉房屋转让系商品房买卖合同性质，龙武公司不具备房地产开发资质和对外销售的条件，其转让案涉房产违反法律禁止性规定，应属无效。商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，龙武公司并非房地产开发企业，按照成都市人民政府相关文件精神，成都市为加快工业总部经济优化升级，发展总部经济，通过招商引资，吸收企业进入成都市成华区龙潭都市工业集中发展区进行投资建设，利用工业用地规划建设项目，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，项目为按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设而成。案涉四川龙武集团总部基地项目就是根据上述文件精神和龙武公司提交的成都市规划部门以及成都市成华区发展和改革局的审批文件建设的，成都市有关部门对该项目在进行审批时，对项目的产业要求、产品及产能等都进行了定位，龙武公司在与龙潭管委会签订《投资协议书》时对项目的性质和经营模式都进行了定位，龙武公司建设案件项目并非以房地产开发为目的，因此，虽然龙武公司向爱达乐公司转让资产时，项目整体尚未建成，但其经营模式有别于传统意义上的商品房开发经营，不宜将其界定为商品房开发性质，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，龙武公司主张本案案涉法律关系性质属商品房买卖合同性质事实和法律依据不足，本院依法不予支持。结合本院审查的事实，虽然在签订案涉《资产转让合同》及《补充协议》时，龙武公司尚未取得土地、规划、建设施工等相关许可证照，但根据龙武公司提交的相关部门的文件，项目建设的相关报批手续没有及时办理和成都市为工业向工业集中区集中的推进工作有关，政府相关部门要求相关职能部门对企业立项审批、土地审批、规划报建等审批工作进行先行介入，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办建设施工手续。龙武公司当庭出示的《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、成都市成华区发展和改革局的备案通知显示，龙武公司在2012年和2013年陆续取得了相关部门对项目建设的审批文件，该事实也印证了案涉项目是采取先投资建设，审批工作同时跟进的现实状况，而且对项目建设合法性的审查权在有关行政执法部门，人民法院不宜代替行政执法部门对案涉项目是否合法进行审查。就目前的情况来看，龙武公司并未提交有关行政执法部门对案涉项目违法性审查所作出的认定结果。基于上述理由，龙武公司建设的四川龙武集团总部基地项目虽然建设初期项目的立项审批手续等不齐备，但这与成都市工业园区建设的实际现状有关，存在一定的政策因素，龙武公司转让的资产系自建的项目，现行法律对工业用地修建的房屋的转让并没有进行限制，目前没有证据显示其属违法，也没有相关执法部门对其合法性进行审查后作出其违法的认定，因此，龙武公司在转让资产时《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等手续是否齐备，并不是双方签订合同的必备条件。爱达乐公司与龙武公司签订《资产转让合同》，通过支付价款，实现受让资产并取得所有权的目的，而上述资料是否齐备，属双方签约后实际履行的问题，关系到爱达乐公司合同目的能否实现问题，对合同效力的评判不产生影响，龙武公司以资产转让时不具备商品房销售的条件，主张合同无效的抗辩理由和反诉主张于法无据，本院依法不予支持。综上，爱达乐公司与龙武公司双方签订的《资产转让合同》及《补充协议》属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。爱达乐公司按约履行了付款义务，龙武公司未在合同约定的期限内向爱达乐公司交付案涉转让资产，其行为构成违约，依法应承担违约责任。双方在《补充协议》第四条关于招租政策中约定“爱达乐公司接收龙武公司转让资产后，爱达乐公司因自身原因或正当理由可要求龙武公司承租该物业，龙武公司以每平方米20元的租金无条件接受承租，最长租期为5年”，从该约定可以看出龙武公司逾期交付资产给爱达乐公司可能造成爱达乐公司租金方面的损失，爱达乐公司在诉讼主张中请求龙武公司按租金赔偿逾期交付的损失有一定的事实依据，但若按此标准计算，龙武公司逾期交付标的物给爱达乐公司造成的损失高达700余万元，已超出违约方签订合同时可预见的范围，而且龙武公司建设案涉项目，立项审批手续滞后，与工业集中发展区建设的特殊性存在一定关系，项目建设迟迟不能按时完成，其中转让的资产无法按约交付给受让人，不能完全归责于龙武公司，因此，对龙武公司的处罚不宜过重，考虑到爱达乐公司2009年支付首笔资产转让费至今，仍未实际取得受让的资产，对其权利造成一定影响，应酌情对其进行补偿，本院将损失赔偿额酌定为以9628500元为基数，按同期银行流动资金贷款利率计算从2011年1月1日起至资产实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)成都龙武文化发展有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告（反诉被告）四川爱达乐食品有限责任公司交付案涉转让的资产；二、被告（反诉原告）成都龙武文化发展有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告（反诉被告）四川爱达乐食品有限责任公司赔偿损失（以9628500元为基数，按同期银行流动资金贷款利率计算从2011年1月1日起至资产实际交付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）四川爱达乐食品有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）成都龙武文化发展有限公司的反诉诉讼请求。本案按规定征收的本诉案件受理费减半收取68671元，反诉案件受理费68671元，均由被告（反诉原告）成都龙武文化发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　杨骥二〇一六年二月一日书记员　　王贇更多数据：搜索“”来源：